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穆迪:供应过剩有风险
房价看跌损银行资产素质

(吉隆坡27日讯)国际评级机构穆迪预见,在供应过剩之际,大马的产业价格会显著下跌,因此,贷款屋价比率(Loan To Value,简称LTV)高的房贷素质将面临最大风险,有损我国银行的资产素质。



穆迪金融机构集团高级分析员认为,在产业长期供应过剩的情况下,产业价格将会显著下跌,因为市场会做出调整,以反映出需求匮乏的情形。

如此一来,贷款物价比率高的房贷,将面临最大风险。

“在我国所评估的大马银行中,其中每年有20至30%的房贷,贷款屋价比率高达90%或以上。”

分析员认为,冻结新产业发展的举措,无法改善未来五年供应过剩的情况,因为已流入市场的产业项目,早已动工中。

我国未售及空置房产的数量,在过去三年显著增加,且未来还会继续走高,分析员直言,房价大跌的风险升温,最终将侵蚀我国银行的资产素质。



根据国家银行数据,我国银行系统的房贷曝险率,占总银行贷款的8%。而房贷减值贷款比例,则企于1.1%至1.2%的低水平。

我国内阁日前决定,暂时冻结4种产业发展类别,分别是购物广场、办公楼、服务式公寓,以及价值100万令吉以上的豪华公寓。

未售屋柔佛最多

我国大部分主要州属都出现许多新产业供应,而房市供需失衡的情况,遍布在住宅、商业办公楼及零售购物中心,这问题早在2015年前就已经存在。

这些地点包括吉隆坡、槟城和柔佛。这也是国行警告将很有可能出现最大房市失衡情况的区域。

在我国,柔佛拥有最高比例的未售住宅单位,达27%,接着是雪兰莪(21%)、吉隆坡(14%)及槟城(8%)。

根据国行,在未售产业之中,有很大部分都是由新落成、且价位高于25万令吉的产业组成,并没有迎合家庭对可负担房屋的需求。

办公楼空置冲32%

办公楼方面,空置率自2015年以来逐步走高。国行预计,办公楼的空置率在2021年时将攀至32%,今年首季为24%。

这是因为,敦拉萨国际贸易中心(TRX)及武吉免登城市中心(BBCC)的大型发展项目,正如火如荼展开。

至于零售购物广场,过去数年,我国主要州属的人均总零售面积已激增,如今甚至已超越香港和上海的水平。

如此庞大的供应,将加剧供应过剩的问题,推动吉隆坡、槟城和柔佛目前13%至30%的空置率进一步走高。

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穆迪指或影响信评 云顶债务走高引担忧

(吉隆坡29日讯)国际评级机构穆迪(Moody's Ratings)重申云顶(GENTING,3182,主板消费股)的Baa2评级,以及“稳定”的展望,但警示j激进扩展纽约业务导致债务走高可能影响信用评级。

该评级机构警告,云顶在纽约的扩张机会显著增加债务,对信用评级带来负面影响,同时指出,云顶的资本支出较高,新加坡业务扩展和能源业务的投资均在进行中。

“我们预计,2024和2025年的资本开销,将从2023年的28亿令吉,上扬至每年60亿至70亿令吉。”

不过,穆迪给出“稳定”的展望,反映了云顶集团所有业务在未来12至18个月营收和现金流增长稳定。同时,该机构也表示,如果未来扩展项目无需依靠新增债务支持,云顶的信用评级将有望提升。

“资本支出的预测,并未考虑纽约赌牌许可获批的相关投资,该许可证的授予仍存不确定性。”

云顶目前正在竞标纽约赌牌,监管部门预计在2025年12月前授予许可证。集团计划在获得许可证后,在2026年前投资11亿美元(约47.8亿令吉),并在2026至2030年追加投资29亿美元(约126亿令吉)。

穆迪指出,子公司带来的股息收入,和良好的债务管理结构,让云顶的独立流动性表现强劲。

诉讼影响有限

另一方面,云顶目前面临内华达州博彩监管委员会(NGCB)投诉,同时也遭巴拿马合作伙伴起诉。不过,穆迪认为,这些诉讼对营运和财务表现影响有限。

穆迪指,云顶在新加坡和大马的业务,贡献了2024年上半年72%的除息税摊销折旧前盈利(EBITDA),而集团除了博彩业务,还有种植与能源业务实现多元化营收。

“我们预计,该公司的EBITDA将会在2024和2025年,从2023年的100亿令吉,提升4%至5%,主要由马新博彩业务推动,拉斯维加斯贡献相对较小。”

狮城盈利看涨

穆迪预计,受经济不确定性影响,需求有所放缓,加上酒店装修暂时削弱营运表现,但云顶新加坡2024年的EBITDA 将达到12亿新元(约39.3亿令吉),比去年略有增长。

不过,2025年新景点分阶段开放,营运能力恢复后,云顶新加坡的EBITDA ,在2025年将达13亿新元。(42.89亿令吉)

“云顶新加坡将投入68亿新元(约224亿令吉),分阶段扩建或更新圣淘沙名胜世界设施。虽然总计金额巨大,但预计资本开销将在2027至2028年,达到每年10亿新元(约33亿令吉)的峰值。”

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