回顾历史，不难发现好像每10年就会出现金融危机，经历了1997/1998年亚洲金融风暴和2007/2008年次贷危机，令人不禁担忧，今明年是否会迎来下一个经济衰退期？

产业领域与经济息息相关，若出现金融危机，该领域也不会幸免。

且看大马亨利行如何从各角度剖析，我国产业市场明年是否会崩盘。

怎样才是产业市场崩盘?

常言道，经济不好，第一个受冲击的领域是产业；经济好转，最后一个复苏的也是产业。产业领域可说是重要的经济晴雨表之一。

有人乐观看待明年经济与国内产业市场，也有者持悲观意见，相信明年我国经济将衰退。

有产业顾问更建议，有意购屋者应该按兵不动，等到2019年或2020年才买房。

国家银行与国家产业资讯中心（NAPIC）近期发布的报告，皆悲观看待我国产业市场。

滞销住宅数10年新高

国行指出，首季滞销住宅数量达13万690单位，是过去10年最高。在这些滞销单位中，约83%的售价是高于25万令吉，61%是高楼。

国行强调，住宅、办公室与零售商场供应过剩。

另一方面，NAPIC发布的数据显示，上半年滞销住宅数量明显上升。

同时，上半年整体产业和住宅交易量再度下跌，是2013年至今录得的最低上半年数据。

但是，上半年交易值比去年同期稍高。以上的数据，不禁让一些人猜测，大马产业市场恐在明年崩盘。

进入正题前，大马亨利行先抛出一个问题：一般上，我们如何定义“产业市场崩盘”？

经济基本面改变是导火线

该产业顾问公司在《2017年11月先驱》月刊中解释，“经济衰退”大致被认为是连续两个或三个季度经济负增长；“股市崩盘”则是某股市的大部分上市公司股价突然大跌。

“产业市场崩盘没有一个官方定义，但往往是积累多年的产业泡沫突然破裂，导火线是经济基本面改变，如经济衰退、放缓、股市崩盘或利率过高，导致投资者失去信心。”

接着，市场对产业的需求大跌，发展商的新推介反应差劲、销售疲弱、滞销库存暴增，以及搁置项目数量攀升。产业价格会暴跌双位数，银行呆账率大涨。

产业市场崩盘迹象：发展商营销员太空闲

已成立30年的亨利行指出，产业市场崩盘的迹象是——发展商或产业顾问的销售与营销员工在工作日打卡上班、阅读完全部报纸、喝两轮咖啡，以及在这期间，完全没有接到任何询问电话。

“他与同事们一起出去吃顿悠长的午餐，因为没有什么事情做。不过，他们是在咖啡店用餐，而不是他们曾经频密光临的高级餐厅，在街边的嘛嘛档喝茶，而不是星巴克。”

除此之外，这些员工的工作日被减至一周3日，同时减薪30%。他们经常担忧，尽管同意减薪，是否能保住这个饭碗。

“不过，目前产业顾问们正忙碌地为银行拍卖案进行估值，他在拍卖部门的同事也抱怨，银行拍卖产业数量突然大增。”

所以，亨利行反问，我们是否已经达到产业市场开始或即将崩盘的程度？

该公司继续解释，过去我国产业市场崩盘的时候，如80年代、1997/1998年和2007/2008年，都是跟在经济衰退和股市大跌的后面。

“生意萎缩、失业率增加和投资者信心处于低位。目前我们是否有看到类似的迹象？”

住宅开价继续跌卖家仍难觅买家

根据PropertyGuru市场指数（PMI），我国第三季整体住宅开价，按季微跌0.2%，按年则是降2.3%。

尽管消费者情绪复苏，但开价走势并未随之而起。

PropertyGuru认为，这显示，卖家仍无法找到买家，因此面临降低开价的压力，以顺利脱售产业。

该公司大马区经理谢尔顿说：“正如之前所说的，去年与今年皆属于买家市场，而市场已经稳定下来。”

若无意外，他相信这股走势会延续至明年初。

从地区看，吉隆坡次季开价按季起0.4%后，在第三季跌了1.4%。按年而言，吉隆坡产业开价是降2.3%。

隆市热点需求疲弱

虽然发展商持续推介项目，但PropertyGuru发现，城中热点如武吉加里尔和泗岩沫的价格依然受压，归咎于需求疲弱。

PMI显示，武吉加里尔产业次季开价按季减2%，第三季再跌1%。

身为国内经济重镇的雪兰莪也逃不过这股跌风，但跌幅有所收窄。

第三季开价按季挫0.3%，比次季的2.7%来得小。按年而言，雪州PMI减4.6%。

其中，实达阿南和加影的开价皆下行，除了巴生，次季与第三季开价分别按季升0.4%及1.2%。

谢尔顿解释，目前巴生被认为是下一个热点与增长地区，尤其是即将发展轻快铁第三路线及其他基础建设项目。

“投资者看到增长潜能而涌向巴生，。在兴建捷运前，双溪毛糯和其他地区也有相似的现象。”

槟城跌 柔佛涨

向北看，槟城的开价自去年次季起连跌六个季度，第三季按季减0.6%，按年则是3.4%。

垄尾（Paya Terubong）和峇都加湾（Batu Kawan）开价持续走跌，分别按季减0.8%及2.5%。北赖的开价也下行5.6%。

谢尔顿称，跌势的原因可能是打房措施，导致供应整合与价格调整。这些措施包括通过限售期管制可负担房屋价格。他还认为，接下来槟城的产业价格会进一步下挫。

外国买家进场推高

与众不同的是，柔佛产业市场价格连续四个季度攀升，第三季按季起1.7%，次季则是0.5%。按年而言，柔佛PMI扬7%。

PropertyGuru指出，外国买家进场可能是推高开价的原因，另一个理由则是令吉贬值。

碧桂园吸引外资在柔佛投资，而在这期间，即去年第三季至今年第三季，柔佛PMI改善。

在新山，第三季产业开价按季增0.8%，巴西古当更是录得11.6%的惊人涨幅。

产业市场不平衡宏观经济受威胁

国行在季报中警告，产业市场过剩会为经济带来风险。

我国产业领域与超过120个行业有关，占国内生产总值的10%，聘请140万名大马人，因此国行的担忧并非杞人忧天。

“大马在亚洲金融危机的体验，显示产业市场大调整对经济有重大的影响。”

产业市场不平衡，对经济的风险包括，经济增长放缓、提高失业率、连累多个领域、银行与金融机构、国家来往账项与收支（BOP），若需要政府出手相救，也会影响政府财政。

经济强增 市场稳定

身为专业的产业顾问，亨利行以我国经济现况、政府政策和官方数据，为明年产业市场把脉。

根据2018年财政预算案，政府预计今年国内生产总值介于5.2%至5.7%，明年则是介于5%至5.5%。

今年第三季，我国经济更是强劲增长6.2%。

大马经济持续增长，幅度接近官方预测，带来稳定，促进投资者信心，对产业市场有利。

此外，政府预计明年通胀率温和，介于2.5%至3.5%，我国接近充分就业。

若没有明显影响全球经济的事件，如爆发战争、传染病和主要原产品价格（如原油）有大变化，亨利行相信，虽然市况疲弱，交易量价持续跌势，但产业市场会是稳定的。

打房消除泡沫价趋大众水平

在2010年，当人们开始担忧资产出现泡沫，政府介入并祭出数项打房措施，避免泡沫持续建立。

这是因为，若泡沫破裂，对市场和国家财务有重大的影响。

亨利行认为，政府实施的打房措施成功降低产业价格至大众可负担的水平。

冻结批准4类产业

近期，市场担忧豪华公寓、服务式公寓、办公室和商场供多于求对产业市场和银行领域的潜在后果，政府雷厉风行，宣布冻结批准发展这类型项目。

亨利行称赞，长期而言，该措施对以上产业领域有利，因为市场有更多的时间消化现有库存，协助减少供应过剩的问题。

政府在过去2个预算案皆关注可负担房屋，加上售价超过100万令吉的房子销售疲弱，市场对售价低于50万令吉的房子需求强劲，私人发展商将焦点转移至可负担房屋领域。

亨利行相信，虽然这些项目的赚幅比不上豪华房子，但会让发展商们度过目前的挑战，提供现金流。

积极刺激租赁市场

此外，亨利行点出，政府积极刺激租赁市场。

首先，政府在2018年预算案提出，在2018至2020课税年，会给予纳税人50%税务减免，上限2000令吉月租收入。

接着，政府宣布豁免那些选择通过马银行明年推出的“先租后买”计划购屋者的买卖协议印花税。

此外，政府也宣布，计算产业盈利税（RPGT）的购买产业日期，可以追溯至签署租赁合约时候。

亨利行预计，上述优惠将鼓励那些还未拥屋者，参与这些计划。同时，更多银行会跟随趋势。

“住宅领域会从中受益，因为有助于清空和降低库存，不然还是空置。”

发展商调整策略上半年新推介销售胜往年

亨利行指出，媒体大幅报道国行对滞销房子数量暴增，以及产业供应过剩的忧虑，但不多人注意到，NAPIC数据也显示，上半年新推介的销售比去年同期好。

一些价位的产业，上半年销量甚至比2014及2015年同期更好。

“这可能代表市场找到平衡点，更可能迈向回弹，因为发展商已重新调整至正确市场领域。”

值得注意的是，近期新推介认购率良好，可能是因为发展商缩小新推介规模，并分阶段推出市场，将滞销的风险减至最低。

PR1MA滞销数高

尽管如此，亨利行仍点出，一马人民房屋（PR1MA）的滞销单位数量高，加剧一些州属的滞销数量。该机构给予的理由是，25万令吉以上的可负担房屋销售疲弱。

固打间接导致滞销

亨利行分享，一般上，每个项目的土著固打介于30%至50%，若项目处于土著不青睐的地区，发展商会用更长的时间来销售。

但是，这不代表发展商永远无法售出这些单位，因为一旦符合政府设下的条件，他们就可以开放给公众认购。

另一个导致滞销库存走高的原因可能是，项目地点不受欢迎、种类和设计不符合消费者要求。

虽然发展商必须为本身的举动负责任，但亨利行认为，大家必须深入研究滞销房子的数据，不应该直接诠释为市场即将崩盘的迹象。

大选前静观其变

另外，即将来临的第14届大选也为市场添加不确定因素。

因此，一些投资者按兵不动，直到情况明朗后再度进场。

亨利行认为，大选结果尘埃落定后，这些投资者会重新入场，支撑产业市场走出颓势。

明年不会崩盘

亨利行坦言，没有一位从事产业者可以准确预言，市场何时上行或下行。

无论如何，产业顾问可以尽力诠释官方数据和市场反馈，针对市场走向和趋势做出合理的结论。

“虽然我们不能声称我们一直都正确，但我们尝试根据最新数据作出负责任和合理的预测。”

亨利行相信，虽然明年产业市场依然充满挑战、市场对70万令吉以上的住宅意兴阑珊，以及办公室和商场空置率上升，但产业市场应该不会崩盘。

当然，只有时间可以证明一切，但对于投资者，目前市场放缓，是个机会，以更现实的价格买到好产业。

发展商也提供更多优惠和灵活的支付条款，来取得销售。

二手卖家更愿意协商

二手市场方面，卖家开价更现实，也更愿意协商。

聚焦可负担房屋和更多优惠（其实是间接折扣），可能鼓励过去数年产业市场火热，造成价格直线上升而错失机会的购屋者，踏出第一步，挑选梦想家园。

亨利行指出，市场可能崩盘的预警，是对从事产业者当头捧喝，不完全负面。

“发展商应该使用客观的市场研究报告，决定在哪里兴建怎样的产业、现实的定价，并避开供应过剩或需求差的地方。”

此外，亨利行认为有关单位应该密切监督，致力于提供适时准确的数据，确保大家可作出正确的决策。

最后，投资者应该更谨慎、做足功课和不人云亦云，盲目跟随所谓“大师”提倡的投机生意模式。

亨利行坚信，若各方合作，可减少产业市场崩盘的几率。