（八打灵再也30日讯）房市对买家而言，如人饮水冷暖自知。

随着经济放缓，AuctionGuru.com.my2016年第二季抵押财产报告估计，市场会开始出现倾销和降低房价的情况。

今年下半年房屋拍卖数量，会比上半年多。这也不全然是坏消息，因为手中有后备资金者，能以优惠价格买到优质房地产。

卖家降价倾销  拥现金者良机  优质抵押产业被低估

AuctionGuru.com.my 2016年第二季抵押财产报告估计，早前大量购屋的买家或有过多投资产业的公司，会开始倾销和降低房价以避免拖欠贷款。

当情况变坏，抵押市场就很容易找到超值的房地产。

我国最大房产拍卖网站AuctionGuru.com.my创办人谢廉义认为，有后备资金者应借此机会，慧眼相中抵押市场中的超值房地产，把资金重新部署到被低估的优质资产，为下一次的产业增长作准备。

“这些投资者或买家应该重新评估，借此时机审视楼市，尤其是抵押房产。”

他提到，随着现有楼市放缓，预计今年下半年房屋拍卖数量，会比上半年多。

“本地经济放缓导致高端业主的掌控权受到侵蚀，租金收益率不足及冷热参半的二级市场，也影响其融资义务。随着外部经济不确定性及商业情绪恶化，预计投入拍卖的高端产业数量会增加。”

他认为租金收益率降低，可能进一步打击消费者购买高端产业的意愿。

豪宅拍卖增加 不利新屋销售

报告提到，高端产业拍卖数量增加，会对现有市场价值带来下调压力，进而为新推介房地产计划的占有率带来负面影响。

随着供应过剩及金融机构借贷规则收紧，预计高端产业将无可避免地重新定价。

“但我们相信重新定价只是短期情况，预示着高端房地产市场有长期发展。”

纵使经济不景气，但谢廉义相信仍有资金足够的买家及投资者寻求良好交易，预计消费者在拍卖市场、新推介房屋或二级市场中会有更多选择。

他强调，抵押市场是能鉴定住宅、商业房地产或土地价值的良好投资场所，该研究也在抵押市场发现到一些价值极具吸引力的优质房地产，其价格甚至低于楼市约35至40%。

可负担屋比豪宅看俏

谢廉义说，目前房地产市场放缓，市场情绪仍疲弱，难以指望楼市会在近期回升，惟调查发现仍有一些房地产项目“突破重围”，特别是价格介于30万至50万令吉的可负担房屋计划。

“专注可负担房屋项目的发展商，在确保销售方面比较没问题。

“目前可负担房屋的销售势头比高端房屋更好。”

他提到，楼市主要受到经济条件不确定性及需要大量资金的项目支出遭削减或延迟所影响，造成现有市场更敏感及谨慎开支。

针对房地产市场放缓让发展商、投资者及买家头疼，他指很多人选择退一步，重新评估自己在物业推出、投资或购买房地产上相应的位置。

止赎市场捡便宜货

谢廉义说，研究显示市场上大部分的止赎产业价值介于5万至20万令吉，这类价值产业的需求也比较高。

对于许多买家或投资者担心掉入价值陷阱，他建议前者关注止赎市场的商业/工业产业，因为这些产业价格远低于市场价值，能为准备扩大业务者节省资本。

“一旦经济复苏及资产需求增加，上述以低价购入产业的买家就能获益。”

提到今年上半年止赎房产数量同比2014及2015年少，但总价值却同比增加，谢廉义指这证明了整体楼市价值有升势。

“（今年上半年）抵押产业总价值同比2014及2015年分别上升了7%及24%。”

他说，住宅产业在止赎市场中占最多数，商业产业及土地则占约10%。虽然经济放缓影响到生活成本及经商环境，但今年上半年止赎商业产业数量不见得比较多，今年上半年的止赎土地数量也比前两年前少。

AuctionGuru.com.my2016年第二季抵押财产报告说，今年上半年，3月份出现最多止赎住宅（2050个单位），价值达5亿2300万令吉。

1月的止赎住宅则最少（1577个），价值为4亿1800万令吉。

“4月拍卖的高价住宅房屋较多，成为今年上半年止赎住宅最高价的月份，达5亿4000万令吉。”

报告说，5月份相关住宅单位有1875个（约4亿3200万令吉），6月则有1802个（约4亿8300万令吉）。

多数土地拍卖前已交易

多数土地拍卖前已交易报告说，列入止赎权的土地数量向来很少，大部分土地在拍卖前已完成交易。

“土地需求一直都在，买家一般上会在悲观市场等待最佳土地交易。”

今年第二季，止赎土地案件月均达70宗。在6月，这类土地总价值下降了约40%，从5月的1亿3400万令吉跌至8400万令吉。这是一些高价值土地没有被重新安排在6月拍卖所致。

报告提到，今年上半年的止赎土地储备并不多，1月、2月及6月的土地总价值少于1亿令吉；3月、4月及5月则有超过1亿令吉的土地丧失抵押品赎回权。

“许多在抵押市场出现的高价值大块土地多半位于万挠、瓜拉雪兰莪、士拉央及蕉赖。”

报告指土地成本是发展商建造可负担房屋的主要问题之一，发展商受促从抵押市场寻找土地储备。

上半年2千产业失止赎权

AuctionGuru.com.my 2016年第二季抵押财产报告说，今年上半年约有2000个产业单位丧失抵押品赎回权（止赎权），其每月平均价值为7亿3000万令吉。

整体而言，今年第二季抵押房地产的数量及价值，比今年首季高出约10%。

在今年第二季，4月份是抵押房地产最高价的月份，共涉及2105个单位，总值达9亿2600万令吉。

“5月则出现最多抵押单位（2120个），总值为7亿4400万令吉。”

报告说，6月的抵押房地产数量及其价值最少，只涉及2049个单位，价格达7亿零400万令吉。今年第二季有最大价值的抵押房地产分别在（4月）甲洞宜信园（Taman Ehsan）工业区、（5月）雪邦皇后酒店（Empress Hotel）及（6月）蕉赖发展地段。

隆雪森止赎产业最多

今年上半年，我国中部地区（吉隆坡、雪兰莪及森美兰）记录的止赎产业数量最多，月均达1100个单位，平均价值为4亿7900万令吉。

报告说，在今年6月，估计中部地区有1216个抵押房地产单位。

北部地区（玻璃市、吉打、槟城及霹雳）排第二，月均有530个止赎产业单位，平均价值达1亿1400万令吉。南部地区（柔佛及马六甲）相关产业数量则是月均230个单位，价值为7200万令吉。

沙巴和砂拉越月均有130个抵押房地产单位。至于东海岸地区（吉兰丹、登嘉楼和彭亨）月均出现的抵押房地产最少，只有35个。

报告提到，由于产业价值提高及产业交易活跃，大马中部地区的抵押房地产比其他主要地区高价，数量也更多。

“今年4月，中部地区的抵押房地产价格最高，预计达6亿7800万令吉。”

分析指出，槟城特别是槟岛内价值高于100万令吉的高端住宅抵押房地产数量，可能未如市场预期，这意味着槟城高端住宅市场普遍上保持强劲，没有被疲弱的房地产市场影响。

料更多工商产业被止赎

谢廉义说，未出售的止赎房地产可能对整体楼市带来连锁影响，若整体经济在下半年仍疲弱，预计有更多高价值的商业/工业产业被止赎。

“商业/工业房地产的买家现在可有更多选择，包括有更多时间找到最佳交易。”

报告指今年上半年，1月份的商业/工业抵押房地产最少，只有121个单位，估计价值为7000万令吉。

今年4月出现最多抵押商业/工业房地产单位（205个），总值为2亿5600万令吉。5月及6月相关单位分别减少至177个及173个。

“纵使上述抵押单位逐月减少，投资者仍需对商业市场情绪保持警觉和谨慎。”

谢廉义相信消费者支出和私人投资放缓，会促使商业/工业房地产在未来进一步调整价格。

报告提到，消费税在现有经济条件中，为买卖家增加负担。

“我们预计（市场）对高价值的商业/工业房地产需求不会在短时间内回升，这些房地产在止赎市场亦然。虽然一些高价值的商业/工业物业在拍卖过程中不断降价，惟仍卖不出。”