独家报道：杨惠平

近年来，柔佛凭借独特的地理优势、政策扶持和基础设施升级，吸引了大量企业入驻，投资氛围持续升温。

在柔新经济特区（JSSEZ）与数据中心两大利好主题驱动的投资热潮下，土地交易市场也非常炽热。

不仅有跨国企业与本地大型企业抢滩布局，兴建数据中心或相关工业资产，一些小企业也是趁势脱售土地，实现资本增值。

然而，脱售土地背后的目的及策略各有不同，有者卖断直接获得资本增值，有者与买方合作争取长远发展与收益。且让《南洋商报》带领读者一探究竟。

柔新特区数据中心带旺交易

非传统企业卖地套利

柔佛州近期数据中心土地交易价格，已突破每平方英尺110令吉，显示工业地价值有望上调。让我们看看有哪些企业抓住了这个契机，脱售资产取得资本增值，或合作联盟趁机进入数据中心的发展浪潮。

自去年以来，柔佛土地交易异常炽热，不少公司积极扩大在当地的资产的同时，也有不少公司选择脱售土地，以盘活资金。

在众多卖家中，拥有庞大地库的绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）尤为突出。过去12个月，该公司已出售5块地皮，其中4块位于柔佛，合计套现超过17亿令吉。

丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）也借助这一波热潮，出售两块位于振林山的土地，入账6.23亿令吉。

与此同时，吉星机构（CRESNDO，6718，主板产业股）过去一年内售出3块土地，加上此前已脱售的4块地，过去两年累计变现10.33亿令吉。

值得注意的是，买家多为互联网基础设施营运商，主要布局数据中心和云计算业务，土地用途相当明确。

卖方背景多元化

相较之下，卖方背景则更加多元化，不再局限于大众熟知的大型地主、建筑商或种植公司，一些鲜少与柔佛土地市场挂钩的企业，也纷纷趁机脱售资产。

例如巨盛机构（GESHEN，7197，主板工业产品股）宣布，以3500万令吉脱售新山地不佬的5处永久地契工业地产。

这家主要从事塑料模制产品、组件、工具和模具以及金属加工产品制造的公司，在交易中获得约1430万令吉的收益，可用于偿还银行贷款和支持营运资金需求。

此外，国内电子电器零售龙头——新兴集团（SENHENG，5305，主板消费股）也搭上了这股热潮，出售位于柔佛的地皮，变现1121万令吉。

企业策略各有算盘

对于近期柔佛土地交易情况，BBBwealth理财师香清发接受《南洋商报》电访时指出，脱售土地资产其实与企业在柔佛的发展策略息息相关，取决于公司业务模式以及与当地经济的关联性。

他表示，对于部分在柔佛涉及产业发展的公司来说，数据中心相关建设，或许能带来协同效应，因此，更倾向于利用在当地的土地进行投资和并购。

“但对另一些公司（如巨盛机构、新兴集团）而言，若柔佛的发展未必能直接带动核心业务增长，趁市场需求高企时出售土地，以改善现金流，成为更理性的选择。”

或许也有人好奇，既然柔佛与数据中心主题火热，这些公司为何不趁机参与其中呢？

对此，香清发解释，数据中心的投资周期较长，盈利回报并非短期可见。因此，原本就对这类行业不太熟悉且规模不大的公司，通过套现来偿还银行贷款，优化财务结构才是良策。

“许多企业虽看好数据中心相关行业的长期前景，但由于投入大、回报周期长，所以也有部分公司更倾向于充当承包商，完成建设即可回收资金，而非长期持有和运营数据中心。”

因此，一些与数据中心或“柔佛概念股”八竿子打不着的行业或公司，趁着这波土地交易热潮脱售资产套利，可谓各取所需。

每平方英尺飙破110元

根据达证券的一份产业领域报告，柔佛州近期数据中心土地交易价格，已突破每平方英尺110令吉，显示工业地价值有望上调。

“大型土地拥有者，将受益于土地储备的估值上调，因投资者对工业园区及综合用途开发项目的兴趣日益浓厚。”

从上市公司披露的土地交易数据来看，过去12个月内，相关交易总额已超过40亿令吉，这些土地成交价介于每平方英尺75令吉至174令吉之间。

这一价格水平，已远超马来西亚投资发展局（MIDA）网站提供的各州工业用地及厂房成本的参考数据，其中，柔佛工业地售价介于每平方英尺25令吉至90令吉之间。

值得注意的是，当局给予的90令吉高端价格，已是全国第二高，仅次于雪兰莪（每平方英尺65至200令吉），这一趋势进一步印证了市场对柔佛土地的强劲需求。

新山古来工业地热卖

大马莱坊（柔佛分行）董事李坤娣接受《南洋商报》访问时指出，根据大马国家房地产资讯中心（NAPIC）数据，2024年柔佛新山与古来地区的工业地交易格外活跃，录得241宗交易，总值达21.9亿令吉。

“这股热潮除了受数据中心推动，也与柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）及柔佛快速通道等政策利好密切相关。”

她指出，根据该行观察，永久工业地的售价，大致介于每平方英尺45令吉至120令吉之间。

同时，她补充，工业发展正扩展到更多边缘地区，如Gerbang Nusajaya、丹绒古邦、古来，甚至巴莪等地区，正逐渐受到关注。

“随着柔新捷运（RTS）接近竣工、港口和铁路运输网络逐步完善，柔佛作为连接马新两地的制造与物流枢纽地位正不断强化。

“新加坡投资者一直是柔佛州最主要的外国投资者之一，而在柔佛-新加坡特别经济区设立后，他们的投资兴趣更是进一步增强。”

此外，受中美贸易紧张与供应链重组影响，不少中资企业可能也将柔佛视为制造基地替代选择。

整体而言，她预计，柔佛州的土地市场将保持强劲，价格可能继续呈上升趋势。

建数据中心云存储

市场对柔佛未来发展的乐观预期持续升温，推动了土地价格的上升，且土地的主要用途已不再局限于传统制造业，而是更多地用于数据中心及云存储相关设施的建设。

乐天交易证券销售主管刘松增对《南洋商报》说，数据中心的建设需求，正成为推动柔佛工业土地市场发展的关键因素。

“这地区的土地交易，都在每平方英尺约几十至百多令吉左右，数据中心的土地价格，通常高于一般工业用途的土地，因为选址要求较高，例如地势平坦、不易积水等因素。

“相比新加坡更高的土地及建设成本，数据中心营运商倾向于在马寻找适合的选址，尤其是柔佛。”

科技巨头抢滩

他补充道，根据过去报道，微软等科技巨头已在柔佛购入大量土地，预计用于云计算及数据存储相关设施建设。

“以如今柔佛的土地收购成本来看，投资于其他低端技术工业的可能性较低，因为其利润空间有限，经济效益不够理想。”

柔佛被认为是数据中心的理想地点，主要基于以下几点：

一、位置优越：毗邻新加坡，便于技术支持与业务运营。

二、地质稳定：无地震、极端天气或战乱风险，确保数据中心安全运营。

三、基建完善：水电供应充足且成本相对较低，适合高耗能的服务器运行需求。

大地主套现布局

就如上述提及，绿盛世在柔佛拥有庞大土地储备，并在过去1年内，完成多项脱售土地交易，但这并不意味着公司对当地兴趣减弱。

绿盛世总裁兼总执行长拿督曾建华接受《南洋商报》访问时指出，当前的土地销售策略，是公司工业产业业务扩展计划的一部分，以满足快速增长的市场需求。

“过去1至2年，数据中心营运商的需求强劲，我们就是看到这机遇，决定出售部分土地，以释放资产价值，同时支持国家数字经济的发展。”

他进一步说明，最新与太阳能光伏系统制造商宁波德业科技签署了买卖协议，也印证了外资对柔佛的持续兴趣，不限于数据中心，高科技制造业也正成为推动当地经济增长和创造就业机会的重要力量。

他透露，目前仍在与潜在买家及租户进行洽谈。

但他强调，近期的土地交易，不会改变绿盛世在柔佛的长期发展战略，反而会让公司更好地把握市场机遇，进一步扩张。

“我们始终对柔佛市场保持兴趣，并且若市场条件合适，不排除未来回购土地的可能性。”

目前，绿盛世在柔佛依斯干达特区（Iskandar Malaysia）有约3763.10英亩的地库。 

他表示，绿盛世的财务状况仍然稳健，截至2024年10月31日，公司持有13.6亿令吉现金及短期资金，净负债率仅0.19倍。

因此，近期的土地交易将进一步增强现金流，让绿盛世更灵活地扩展地库，并积极寻求高价值、永续发展的经常性收入资产。

4大策略切入市场

曾建华指出，绿盛世对柔佛的前景依然充满信心，该州经济基本面稳健，受益于外来直接投资（FDI）的增长、工业及商业需求的持续扩大，以及数据中心行业的迅速发展。

此外，柔新捷运系统（RTS）等基础设施项目的推进，进一步提升了柔佛的吸引力。

因此，他们正通过4大策略推广旗下商业园区，结合出售与租赁模式，以满足本地中小企业及跨国企业的多元需求。

绿盛世4大策略：

1）预售半独立式和独立式厂房，以服务本地中小企业。

2）提供约5至20英亩的中型工业用地，并按需求建造厂房以满足较大型的本地制造商和跨国企业。

3）向全球企业供应已完成基础设施的大型工业用地。

4）采用“建设与出租”模式，不仅服务于数据中心营运商，也适用于高质量的工业租户。

上个月，绿盛世以2亿6613万5701令吉的价格，将雪州绿盛世商业园V（Eco Business Park V）的58.187英亩土地，脱售予大马Pearl Computing私人有限公司（PCMSB）。同时，双方采用了“建设与出租”模式，在相关商业园内建造数据中心并出租予PCMSB。

微软1年购柔5地皮

根据谷歌、淡马锡和贝恩公司发布的《2024东南亚数字经济报告》，本区域的数字经济规模预计达1兆令吉。

这也意味着，需要庞大的基础设施来支持这一增长，包括数据中心、云计算设施以及高速网络连接，以确保数字经济生态系统的稳定运行和持续扩展。

微软支付（大马）私人有限公司在过去1年，向吉星机构和绿盛世陆续收购了5块地皮，主要在柔佛蒲莱、古来和地不佬一带。

微软马来西亚董事总经理施翼颂在3月中的活动中公布，微软在马的投资预计将在未来4年带来109亿美元（约482亿4443万令吉）的经济影响，创造3万7575个就业机会，并加速我国采用云计算和人工智能（AI）科技。

根据国际数据公司（IDC）发布微软云在大马的收益概览，经济增长将来自微软的云区域、合作伙伴生态系统和云用户。

施翼颂指，微软的基础设施扩张，有望于今年第二季在大吉隆坡推出3个数据中心。