刘玉英:改变产业游戏规则
电商蓬勃冲击店屋买气
（莎阿南3日讯）仲量联行产业服务（马）私人有限公司区域主任刘玉英说，近年来电子商务如雨后春笋般蓬勃发展，导致店屋需求下跌。
“电子商务及网上购物风气确实对店屋带来一定程度的影响，它也改变了产业的游戏规则。”
刘玉英今天在“善用国家产业资讯中心（NAPIC）数据，了解产业销售趋势”研讨会上这么说。
她建议业主把产业租赁予理想租户如银行、快餐店及通讯公司等。
不过，她说，为了节省成本开销，银行也不再开设分行，反而是鼓励客户进行电子银行交易。
应推创意精明房屋
另一方面，为了解决产业滞销问题，她建议发展商必须掌握购屋者的口味，推出迎合市场的房屋。
“发展商必须投其所好，以生活方式作为卖点，推出创意及精明房屋，提供各种设备，让购屋者享尽衣食住行的便利。”
她说，发展商也必须留意产业发展趋势，选择在旅游区或大专院校地区兴建房屋，让潜在购屋者看到中长期的投资机会。
政府是时候刺激产业增长
Axis产托（Axis REIT）投资主管西华说，我国的产业交易量从2015年的36万2105单位下跌至2016年的32万425单位，跌幅为11.5%；产业总值在同期从1498亿9800令吉下跌至1454亿800万令吉。
他说，大吉隆坡去年首9个月的产业交易当中，住宅房屋占77.2%，其次为商业建筑11%、工业建筑2.3%，以及其他9.5%。
“政府过去已成功制止产业过热情况，目前是时候刺激产业增长，鼓励银行为购屋者提供房贷。”
西华建议发展商专注发展可负担房屋，只要目标正确，可望在2020年对房地产起着激发作用。
高档屋印花税将提高至4%今年应力销百万豪宅
产业估价与服务局属下的全国产业资讯中心（NAPIC）主任古再玛说，政府将于明年把高档房屋印花税提高至4%，发展商受促今年大量销售100万令吉或以上的房屋。
“今年是销售100万或以上房屋的最佳时机，发展商应往这个方向迈进。”
宜聚焦可负担屋
此外，她说，数据显示，50万至70万令吉的房屋出现滞销情况，发展商应把焦点放在可负担房屋。
她也吁请人们关注服务式公寓，这类房屋的各类收费如门牌税、水电费、服务费等都比其他类型房屋来得高，未来将会成为头痛课题。
2016年产业报告数据显示，国内产业市场交易量自2014年逐年下跌。
古再玛说， 产业发展商业绩受到重创，尤其在2015年，产业交易量及价值齐下跌。
她说，在2012及2013年，虽然产业交易量下跌，惟产业价值维持相同水平。
“产业表现在2014及2015年持续下滑，主要是因为2015年受到高价产业销售额下滑的影响。”
她说，2015年的产业交易量缩减，发展商销售给购屋者的新房屋成交量也比往年少。
高永全：购屋者需有心理准备房贷利率未来或倍增
产业顾问公司Nawawi Tie Leung执行董事高永全提醒购屋者做好心理准备，他估计中长期后，房屋贷款利率将高于目前的一倍。
他认为，目前的银行贷款利率低是“人为假象”。
他是针对马来西亚如何从外国的产业泡沫化经验中汲取教训时，这么提醒“投机者”。
与此同时，他建议发展商采取创意销售方式，解决目前产业滞销问题。
他说，由于过去3年出现产业滞销情况，这是一项棘手问题，发展商应以创意销售方式，例如买屋送车、献意租赁30个月、转换更大单位等配套，吸引人们购屋。
低价屋借贷无门
他在发表专题演说时表示，创意销售房屋只是其中一项解决方案，并无法一劳永逸解决问题。
他说，房屋贷款占家庭债务的50%，过去3年个人房屋贷款批准率屡跌新低，新房屋贷款量也出现下跌趋势。
去年房屋贷款申请微升0.6%，惟银行批准的贷款下跌15.3%；不论是房屋交易或交易总值，在过去3年皆出现下滑趋势。
NAPIC数据显示，在各类房屋当中，30万至50万令吉的房屋维持稳定，去年销售额比2015下跌1%；反观30万或以下房屋交易量下跌18%，是跌幅最大的房屋种类；100万令吉或以上的房屋跌幅也高达17%。
由于银行捉紧银根，借贷无门是导致低价房屋交易量出现最大跌幅的主因。
此外，由于担忧供过于求，这种情绪也影响100万令吉或以上高价房屋交易量下滑。
去年滞销房屋增长43.8%
高永全表示，2015年共有1万285单位滞销房屋，2016年则增至1万4792单位，增长率高达43.8%；大部分滞销房屋集中在雪兰莪、槟城、霹雳、沙巴及砂拉越。
今年对发展商不乐观
除了吉兰丹（房屋交易量增加16.4%），所有州属去年皆面对房屋交易量下滑问题，吉隆坡、雪兰莪及槟城的各类房屋交易量下跌；柔佛州30万至100万令吉房屋的交易量却增加。
他说，综观之，对发展商而言，2017年不会出现好消息，由于NAPIC没有提供最新数据，发展商必须寻求微观数据，了解产业市场最新情况。
“第14届全国大选近在眉睫及不稳定政治局势也将影响家庭的信心，进而展延购屋。”
他认为，房屋滞销情况将持续，尤其是高价屋。
他建议发展商聚焦发展可负担房屋，惟却会面对成本结构及通货膨胀阻力，同时也面对联邦政府及各州政府的竞争。
电子商务市值7年翻12倍 2026年料达1735亿
示意图（图取自canva）
（吉隆坡22日讯）买买买！2026年国内电子商务市场规模预计达到380亿美元（约1735亿令吉），7年料翻出12倍，发展速度惊人！
电子商务一般概括线上零售平台和商家自家的购物平台，根据瑞科数码（RichTech Digital）招股书的Providence咨询公司独立市场报告显示，若以交易价值计算，我国电子商务市场正经历爆炸性增长，市值从2019年的30亿美元（约124亿令吉）激增至2023年130亿美元（约593亿令吉），年复合增长率（CAGR）达44.3%。
同时，预计2024年至2026年间，继续以超过40%的年增长率扩大市场规模，预料2026年将突破千亿令吉，达380亿美元。
全球市值料达84兆
Providence是基于以下两点来估算国内电子商务的市值变化；
1、人口与可支配收入增加
2023年马来西亚人口预计从3240万增加至3340万，期间，亦预计人均国民收入（GNI）将从2020年的4万2838令吉，增加至2023年的5万2955令吉，进而提高国人的可支配收入，消费能力变得更强，自然有更多消费流入电子商务市场。
2、政府举措
2025年预算案中，政府提议将个人所得税对育儿津贴的免税政策扩展至包括赡养老人，并将社会福利部的现金援助拨款从24亿令吉增加至29亿令吉，这都将提高国人的可支配收入，从而通过电子商务平台推动零售消费。
其实，大马电子商务市场仅是跟随全球趋势大步向前，据市场分析机构Mordor Intelligence的研究报告指出，2024年全球电子商务市场规模估计达到8兆8000亿美元（约39兆1600亿令吉），预计2029年将涨至18兆8100亿美元（约83兆7100亿令吉），年复合增长率达15.80%。
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