过去数年房价暴涨，潜在买家尤其是首购族，只能望而兴叹。

根据国行的计算，在2016年，可负担房屋价位最高应该是28万2000令吉。

不过，纵观私人发展商去年推出的项目，多数都在30万令吉以上。

虽然政府积极在市区推出30万令吉以下的可负担房屋，有者甚至只卖19万8000令吉，但僧多粥少，依然不够。

另一方面，却出现可负担房屋滞销的问题，原因不外是买家无法取得房贷，或者项目偏远无人要。

国家银行相信，政府、发展商、银行、消费者、相关团体和监管单位必须合作，才能解决这个问题。

2014年时，我国房价属“严重负担不起”，吉隆坡和槟城的房价更是“过度严重负担不起”。

当时，国家银行认为16万5060令吉价位才算是可负担房屋。

到了2016年，国行将可负担房屋价位顶限上调至28万2000令吉，但大马房屋依然严重负担不起。

为了解决这个问题，国行参考其他国家的成功案例，提出5大应对方案。

产业一向是国家银行十分关注的领域，因为与国内金融系统息息相关，若不严厉监管，可能引发金融危机。

除了金融系统，产业领域也会影响家庭债务和商界，如发展商和建筑商。

在2016年，与产业有关的领域占了国内生产总值的10%，并雇用140万名大马人。

市场失衡问题扩大

2015年起，该机构在年报中加入产业领域课题，评估市场供需和探讨可负担房屋课题。

从一开始，国行的立场就是：我国产业市场失衡问题扩大，同时缺乏可负担房屋。

现任国行总裁丹斯里慕哈末依布拉欣曾向媒体说：“目前市场的房屋供应来看，达四分之三的供应，不属于可负担房屋。”

滞销住宅10年新高

此外，国行点出，截至去年首季，滞销住宅达13万690单位，处于10年新高水平，大部分未售出的单位售价高于25万令吉。

国行频频出声，敲响了警钟，促使内阁暂时冻结4大产业发展准证，让相关发展商能把空置产业先“清货”。

除了点出问题所在，国行也提出数项建议，以缩小大马可负担房屋差距。

该机构认为，除了改善家庭收入的措施，我们还需要一个全面的做法。

政策1：集中中央及州级项目

国行认为，应该成立一个机构，专门掌管全国可负担房屋活动，范围包括联邦、州政府及私人界。

目前，我国共有逾20家国家级和州级机构提供可负担房屋，各自为政，如一盘散沙。

国行指出，这导致政策协调有问题，今年内达到100万单位可负担房屋的进度缓慢。

在2013年至去年10月期间，各公共机构和私人发展商只完成了25万5341单位。

整合的好处包括改善规划与执行效率、加快建筑活动，以及通过经济规模降低发展成本。

韩国和新加坡使用这个方案，成功弥合可负担房屋差距。

韩国土地住宅公社（LH）为逾100万个首尔家庭提供各式房屋，并以销售与租赁分类。此外，该公社通过综合发展与建筑规划，把平均6年的项目期减至4年，加快供应房屋。

至于邻国新加坡，建屋发展局（HDB）负责管理和兴建可负担公共房屋。

至今，该局已完成超过100万单位组屋，而80%新加坡人口居住在HDB组屋里。

国行建议先从国家级下手，让单一机构利用综合数据库来规划全国的可负担房屋供应。成功后，才鼓励州级机构参与其中。

集中规划方案

1.政府先整合国家级可负担房屋活动，综合发展规划、融资与建筑

2.有了综合数据库，单一中央机构有能力以地点、家庭经济状况和各地短缺的可负担房屋，确定门槛

3.成功后，鼓励州属机构参与，成为伙伴

4.长远来看，单一中央机构可能拥有与管理全国住宅租赁

资料来源：国行

提供可负担房屋的机构

一个马来西亚人民房屋（PR1MA）

一马公务员房屋（PPA1M）（首相署）

槟城土著执行参与部门（BPPBPP）（首相署）

槟州区域发展机构（PERDA）

（首相署）

联邦土地发展局（FELDA）

乡村及区域发展部（KKLW）

房屋与地方政府部（KPKT）

联邦直辖区部（KWP）

武装部队基金局（LTAT）

国家房屋公司（SPNB）

农业与农基工业部（MOA）

提供可负担房屋的州属：

玻璃市

槟城

吉打

霹雳

吉兰丹

登嘉楼

雪兰莪

马六甲

彭亨

柔佛

砂拉越

沙巴

资料来源：国行

政策2：设综合房屋数据库

我国缺乏记录房屋供需的综合数据库，无法掌握家庭收入、特点和喜好资讯，造成供应不符合家庭需求，大量住宅滞销，包括各州的可负担房屋。

为了收集家庭数据，应该定期展开调查，可能是利用现有的“家庭收入与开销调查”，或者推出新的“全国住宅调查”。

确认特定地点短缺

新加坡建屋发展局每5年展开调查，更新数据库，用于制定房屋政策和兴建公共房屋。

另外，美国住房及城市发展部使用每2年进行的“美国住房调查”，为各目标群规划与设计住房计划。

国行指出，调查应该涵盖可让中央机构决定可负担房屋价位、地点、面积、设计与规格的问题。

供应方面，准确的现有库存数据和新供应，将协助确认特定地点的短缺。

这些数据将提供宝贵的资讯，政府和发展商兴建新项目时可以加以利用。

除了协助规划，该数据库也可以确认那些有能力购屋的家庭。中央机构分配可负担房屋单位时，可优先考虑这些家庭。

无力购屋的家庭，则转到州属机构的租赁房屋。

为了提高分配过程效率，最理想的情况是，各州属只有1份申请者纪录，避免重复。

目前，各机构各自记录，可能造成重叠，导致符合资格的申请者延迟获得分配或者获得超过1个单位。

政策3：设法降低建筑成本

国行指出，广泛提供可负担房屋的最大障碍是建筑成本和地皮成本高昂。

根据马来西亚房地产发展商会（REHDA），建筑材料、劳工、合规和地皮成本可能占房价的80%。

传统建筑方式需要很多劳力，且效率低，延长项目期限和推高成本。

同时，我国有许多中低技能外劳，对采用先进科技建筑方案毫无帮助，也降低建筑领域薪资与产能。

在2016年，大马建筑领域平均薪资为2049令吉，低于整体经济的2463令吉。

此外，2011至2016年期间，建筑领域的劳动产能为每名员工3万2000令吉，低于农业领域的5万6000令吉。

与其他国家相比，我国2016年的劳动产能为9650美元，远低于加拿大、新加坡和台湾。

采用更先进建筑方式

市中心周围地皮成本昂贵，导致房屋无法合理定价，但恰恰是这些地点的需求最高。

国行认为，可负担房屋项目中，可减少成本的部分包括采用更先进的建筑方式、将各部与机构的资源整合在1个单位，以及降低合规成本。

工业化建筑系统（IBS）可改善效率和加速交付期限，进而降低项目成本和浪费。

而将各部与机构的资源整合在1个单位，会提高购买力，可使用精明采购方式和确保项目流稳定。

同时，大量订购建筑材料可获得折扣，节省成本。

此外，政府可以降低可负担房屋项目的合规成本，譬如减少申请费、地皮出让金与转让成本、加快批准和提高容积率（plot ratio）。

发展商和公用事业公司也可分担基建成本。

政策4：改善财务减低负债

对许多家庭而言，购屋应该是一生中最重要的财务决定。

不过，国行发现，大部分大马家庭缺乏知识，以作出明智的决定。

超过75%大马人无法拿出1000令吉应急，而47%年轻人过度使用信用卡贷款。

国行称，家庭财务知识不足，加上债台高筑和房价增长超过家庭收入，降低家庭拥屋的能力。

向AKPK寻求咨询

这显示，购屋者必须作出明智的财务决定，以免被债务压得透不过气。

同时，他们必须理解拥屋成本不只是购买成本。

因此，国行放眼通过信贷咨询与债务管理机构（AKPK），改善财务知识和购屋者教育。

POWER！by AKPK在线学习网站提供购屋意见，协助决定购买或租赁房子。

潜在买家可计算净可分配收入和可借贷的数额。

政策5：强化租赁市场

当一个国家增加可负担房屋供应，和家庭改造资产负债与提高收入期间，强化住宅租赁时常是改善短期问题的方案之一。

不像其他房屋超出负担范围的国家，我国并没有一个特别监管住宅租赁市场的法律。

国行认为，缺乏强而有力的法律保护和迅速廉宜的业主租户解决争端程序，让一些家庭倾向购买而不是租赁。国行数据显示，居住在租赁产业的家庭只有24%，比加拿大（31%）、澳洲（33%）和纽西兰（36%）低。

“在一个较强的租赁市场，租赁而不是购买将会是财务负担重的家庭可行的选择。”

政府在2018年财政预算案，宣布制定房屋租赁法令，将为业主和租户提供法律保障，鼓励租赁的供需。

国行点出，下一步是成立租赁仲裁庭，为双方提供一个便宜的管道，解决纠纷。

负担不起3肇因

我国房屋不在负担范围内，归咎于供需失衡、新推介价位偏高以及房价增幅超越家庭收入。

国行说，大马产业供需失衡问题在2012至2014年期间恶化，这时新房屋数量低于新家庭数量。

2014至2016年期间，每年平均有15万4000个新家庭，但只有11万400单位新屋竣工。

目前，产业市场供多于求的是非可负担房屋和商用产业，可负担房屋供应不足。

第二，国内多数新屋价位高过25万令吉，超过大部分家庭的负担能力，导致滞销。

在2016至2017年首季，35%家庭有能力购买25万令吉的房屋，但只有24%新屋价格在25万令吉范围内，显示可负担房屋供应不足。国行指出，自2012年，新屋供应多数为高端产业。

供需失衡问题严重

此外，2007至2016年期间，房价走高9.8%，但家庭收入只增长8.3%。

尤其严重的是2012至2014年期间，房价增幅高达26.5%，是当时的收入增长（12.4%）的一倍。

但值得注意的是，在2014至2016年，房价增幅放缓至5.7%，比同期收入增长（6.8%）低。

我国房屋供需失衡问题严重，导致滞销房屋在去年次季达到14万6497单位，是过去10年的高位，其中82%的价位高过25万令吉。

报道 ：谢梦苇

报道 ：谢梦苇