问：

陈先生来邮表示，近期看到房地产的下滑，想把企业盈利投资在房地产。他询问是否适合在这时候投资呢？应该注意什么？

答：

过去房地产蓬勃的发展下，很多人认为相信房地产是最好的资产累积，一厢情愿认为投资房地产是累积财富的单行道。

无论是个人或企业，我认为应回到投资为出发点的考量注意事项。首先，在投资房屋或产业时同时，要相信每个投资在未来该资产的价值都存有以下3种可能性： 

1. 升值

2. 贬值

3. 保持原有价格

如果在购买或投资前做好这三方面的财务与心理准备及应对策略，那这项投资面对的风险就相对的低。

这3个状况的发生，其关键之一在于“时间”。例如，你今天下了订金，明天发展商因市场反应热烈宣布推出第二期产业计划，价格往上调升15%。你立刻感到兴奋，因一天之内就赚了15%的账面回酬！但产业工程完成后，可能出现无法预估的经济问题， 产业下滑20%，那你又非常心痛及担心，因亏了20%！深入去想，从你付订金到工程完成， 你真正“赚到什么？”又“亏了什么？”

真正的“赚与亏”在于你是否已转售给他人，所以若你是投机者，一心想在工程完工时赚20%至30%， 那，这时候是最伤心的时刻。更糟糕的是，你根本没有预算要工程完成后支付每月供款，那，你肯定面对很大的财务压力！但，如果你计划购买房地产当收入资产或投资作生意用途， 工程完成后，只要供付贷款在预算之内，房地产的价格对你而言，并没太大影响。

购买或投资重点

这里要强调的核心是，当你购买或投资时的重点：

1.清楚动机背后的目的

无论是投机、投资、自用、自主、传承等。

2.慎思3个可能性

确立目的后，再慎思当以上3个可能性（升值、贬值、保持价格）出现时的应对策略。

在贷款方面，我们面对以下的风险/问题：

1.利息上调

也有可能下调，但下调对我们财务没有任何伤害。每个百分比的上调肯定对我们的现金流上的收入产生影响！从投资角度，我们就必须作好准备，当利息上调时，我们能有多大的承受空间。

2.月收入的下滑或暂停

万一失业或者意外造成收入停止时，我们是否能有应对的方案？

3.丧失其他机会

当我们把大部分的钱押在单一不动产时， 未来有更好的投资机会或者因生意或乔迁而需要再借贷时，却因为借贷已高而丧失其他机会。

7安全投资模式

1.健康的现金流

从两个方面来做评估：

1.投资产业在扣除贷款及开销后产生正面的净收入来源。

2.如果无法产生正净收入，那动用多少的主要月收入支撑该资产？建议尽量在净现金流的30%内。

2.充足的资本

万一突发状况导致现金流出问题，企业拥有资本支撑每月的供款。包括基本 3到6个月的紧急储备金与其他投资资产等。

3.良好的资产配置

投资学上有个非常重要的理论即分散投资！产业投资固然有优点，需小心潜在风险。因此，适当的资产配置非常重要！

4.具备清楚的目的

所有的投资必须在一开始有非常清楚的投资目的。以赚钱为唯一目的，可能会陷在盲点中！

5.以长远投资为出发点

作为不动产及非流动资金的投资，建议产业投资必须以长远投资为出发点才能把风险降低！

6.以创造收入为投资目的

当我们以长远投资时，应该把目标放在该产业能创造的月收入为目标，这策略也降低了投资上现金流的风险。

7.避免以恶性债务创造假象财富

不建议通过从信用卡，个人贷款或做生意者以融资便利来进行房地产投资。

总结:

现市场上的买气明显下滑，高级公共公寓销量有后劲不足情况。从理财角度，投资或购买房地产前，先为企业的财务状况把脉，再以全面宏观的角度来看待产业投资。不能人云亦云跟风投资，不然将陷入羊群效应下的恶果！