我去年将一间店屋租给了一位租客，今年他利用疫情的爆发和行动管控令的种种理由来推迟缴付租金的期限。他现在所拖欠的租金已经有好几万令吉，不但如此，最近我们也发现到他没有缴付电费等等问题。我们尝试好好与他协谈希望他能缴付租金然后离开，可是他却拒绝了。

请问我应该怎么办？是否能进店屋将他的东西搬走并且更换锁头？

答：首先，要查看到底有没有和租客签署任何租约（Tenancy Agreement），租约的定义是房东与租客之间的合同关系，要求租客向房东支付租金以使用房地产。一般上的租约租期都不会超过3年的。

租约一般分为以下3种： 

1.定期租约

（Fixed-Term Tenancy） 

租约的租期都被清楚的列明，租约是被固定的（一般上的合同都是1至3年期限，而且通常租客都有给予延长租期的权利）。 

2.没有定期租约

  （Periodic Tenancy） 

通常租约都没有被固定，租期也比较短。一般上以月来计算，通常会1到6个月。 

3.任意合约

（Tenancy At Will） 

即房东和租客没有特别注明租期的长短或租金数额，双方都可以随时终止租约（一般上房东和租客都是朋友或亲戚的）。 

以你们状况来看，应属于第一种。第一种定期租约一般会清楚注明如果没有缴付租金的情况，房东可以从采取什么行动。一般上的租约会提到如果租客没有准时缴付租金已算是违反重要条约而且房东也能采取法律行动把租客“赶走”并且夺回店屋的占有权。 

然后，你可以通过自己或者律师写信给租客去追讨租金，并要求租客在给予的期限内缴付所有被拖欠的租金并给予警告说“不然身为屋主的你将会采取法律行动去夺回店屋的占有权”。一般上，一些房东会选择进入房子内把租客的东西搬走并且更换锁头。 

其实，这样是不合法的。根据1950年特定救济法案（Specific Releief Act）的第7(2)条文说明，在没有获得法庭的庭令下，房东是不能随意驱赶租客的。换句话说，房东其实是不能够私自采取行动，包括更换锁头来驱赶租客等等，因为这样做的话租客是可以控告房东侵权的。而且这些案件都属于民事纠纷（除非有肢体碰撞），一般上报警也没有什么作用。 

面对租客没缴付租金，房东可以采取以下的情况： 

1.申请驱赶令

  （Eviction Order） 

向法庭申请驱赶令把租客驱赶并且把房子的占有权归还给屋主，如果租客选择违反驱赶令，那么房东也可以先向法庭申请者租客藐视法庭，罪成者会被判监禁 

2.申请财产扣押令

  （Writ Of Distress） 

允许房东向法庭提出申请扣押租客的动产（Moveable Assets），并且拍卖后用予偿还拖欠房东的租金。这样子做不代表租约会被终止，可是必须确定租赁合约还有不超过12个月的期限。 

由此可见，一份租约很重要，尤其在发生纠纷的时候。

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