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民宿生意的进化就是Airbnb的产生。本书作者就写着“Airbnb已经改变了上百万人，懂得用Airbnb你也会因此改变”。如今房产领域是已陷入低潮时刻，房屋大转变的Airbnb会不会让滞销的屋子“牛转乾坤”？

内容摘要：
一般来说，民宿出租的方式有3种，如下：

1. 出租床位。以计算人数的方式，比如一张双人床或双层床就可以出租给2个人，收2个床位租金；
2. 出租房间。将整个房间出租，只收取该房租金。
3. 出租单位。不论是地产或公寓单位，将整个单位租给租客，只收取该单位租金。

大家不妨思考一下，这3种方式当中，哪种方式能够获得最大的利润呢？答案自是床位出租。

我们曾经住过Capsule一间房间共容纳了8个床位，一晚一个Capsule床位100令吉的话，住满了人，屋主就有800令吉进账。一间房的收入800令吉真的很不错。

然而，床位出租并不是最受欢迎、需求最高的方式，这个方式比较适合欧美人，他们比较能够接受和陌生人共处，亚洲人当然也有选择租床位的，但为数不多，可能我们亚洲人会比较内向、害羞。

既然如此，那反应最好的是哪种方式？单位出租。以我们亚洲人的习惯，最好就是不用和别人共享，我们可以独自享有整个空间，睡房、厨房、客厅全都是我们的，多么自在！

所以，你要做民宿的话，就必须明白：最赚钱的是床位出租，反应最好的是单位出租。选择最适合租客的方式，然后提供给租客。

[房型决定收入？]

经营一间民宿到底可以赚多少钱呢？扣除所有开销，一间民宿可以带给我们的净利润（Nett Profit）是多少呢？跟大家报告一下，从目前我们正在经营的各种民宿来看，把收入扣除开销，净利润是从1000至5000令吉左右。你可能会好奇：为什么有那么大的分别？答案就是：房型。

我们所经营的民宿，多以高楼单位（High Rise Building）为主，而它有各种不同的房型，从最小的公寓套房（Studio），到一房式，两房式、三房式、四房式单位，再到空中洋房（Penthouse）都有在经营。

说到这里，你猜到可带来5000令吉收入的是哪一种房型？没错，就是空中洋房，因为它是最大间的，因而价格也是最贵的，平日一晚的价格可达500令吉，周末则约650令吉。

旺季价格可调高

如果平日可租出10天，就已经有5000令吉的收入，20天就有1000令吉了，扣除所有开销，净赚5000令吉不是问题。根据统计，在一年里有好多月，空中洋房单位都能净赚5000令吉。倘若是在旺季价格可以调高，那就更不止了。

那么，净赚1000令吉的又哪个房型呢？自然的就是最小的Studio型了。一间的租金约150令吉，出租20天出只有3000令吉的收入，扣除开销就只剩下1000令吉左右了。

由此我们可以清楚地看到，你在选择用何种出租方式以后，倘若你是做高楼单位的，就也要从这几种房型中选一种来做。这些选择将直接影响你的月收入。

[开始Airbnb生意的4大重点]

针对“4大重点”来个别剖析，在经营Airbnb的时候，有哪些事情非注意不可的？

1. 地点
所谓“天时地利人和”，好的地点，能够带给你源源不绝的住客。

先跟大家分享我们的民宿，大概都分布什么地区——槟城新关角仔（Gurney），然后在雪隆一带，有靠近谷中城（Mid Valley）复式公寓（Duplex）位于旧巴生路附近；Scott Garden有14个单位，其中两间是发展商交托给我们打理的空中洋房；吉隆坡双峰塔（KLCC）那里也有十多个单位。其余的包括武吉免登（Bukit Bintang）、靠近宜家的Damansara区。其余的还包括位于双威镇的（Bandar Sunway）。

想一想，上述这引动地方都有什么共同点或关键词？你可以说这些地方都是旺区、比较繁华的、有人会去过夜的地方。

蛋黄区和蛋白区

然而要断定一个地点适不适合，还真不是能够说得准，我们只能凭着一些客观条件来大致猜测。比如说万挠，你认为是个适合经营民宿的地方吗？或者说靠近吉隆坡机场一带的地方，适合吗？这地点好像“似是而非”，介于适合与不适合之间的灰色地带。

在商言商，我们可以把地区划分为蛋黄区和蛋白区。蛋黄区指的是商业贸易活跃的地方，即俗称的“比较旺”的地方。在蛋黄区，我们可以获得一比一的利润。比如你在蛋黄区租了一个单位来做Airbnb，租金1500令吉，那么估计你的收入可以达到3000令吉，获得500令吉的利润。

而蛋白区就是离开商业中心有点距离的地方，可能租个1500令吉的单位只能大概获得2000令吉的收入，利润不高。

至于再远一点的地方就不要去做了（那些地方应该叫做蛋壳区了吧！）

所以回到那个问题：万挠可以做Airbnb吗？我们认为，不是不可以做，但很难有稳定的收入，除非单位的所有地入住率很高。

2. 客户来源
记得有个著名发展商曾经找过我们，在Legoland附近的区域有很多屋子，但入住率不高。发展商代表说，附近有Legoland这样著名的旅游胜地，还有大学城、医院、政府部门，不知道为何依然这么冷清。我们分析道：“Legoland平日是没有人来的，附近的民宿也只能在周末、公共假期或学校假期有生意。”他听了便开始担心，“吓，这下不就惨了？”我们笑说：“啊，那倒不惨。一年有近100天的周末，加上公共假期、学校假期都有百多天了，还好还好。”

创业还是要保守

来做个简单的算术。一天的租金假设是200多令吉，一年的百多天假期，就能够带来3万多令吉的收入了。当然，我们做人、创业都不可以那么乐观，要保守一点，那就姑且算它有100天的租单就好。

3房单位，算它租金250令吉的话，100天就有2万5000令吉了，除以12个月，一个月有2000多令吉收入，难道不好吗？

在接管这些单位以前，我们还提出要以Legoland的主题来装饰单位。为什么？因为那一带有很多空置着的单位，有很多屋主肯定也做民宿，到时一系列的住家型民宿任由租客选择，我们该怎样脱颖而出？

于是我们推测，会来这个地方短租民宿的，很可能是要去Legoland玩的家庭。如果你是这个家庭的一分子，必须会被Legoland主题民宿吸引。

要确知自己的客户群来自什么背景，就要看你的单位周遭的环境，以及附近有什么地标、去处。

3. 卖价
该怎么为自己的民宿定价呢？定得太贵就没有人来租，太便宜又担心亏本。那到底什么价位最好呢？给你一个最方便的方案：到Airbnb看别人卖多少钱呗！

这个方案很方便，但稍有不慎的话，也很容易掉入陷阱，所以要注意。

当你搜索你那一区的Airbnb房东所设的租金时，你会看见同一种房型会出现很多不同的价格。可能3房单位会有200令吉、220令吉，甚至299令吉。那么你应该跟着200令吉的，还是299令吉的价位？

如果贪方便的话，就直接取中间值好了：250令吉吧！但我问你一个问题：为什么明明可以租299令吉的单位，你要设成250令吉呢？

如此一来，我们就要做接下来的动作：看看卖299令吉的民宿做得怎么样吧！要注意，不要看他们的评价，因为评价不是入住率的答案，那个房东可能做了10年才累积到100个评价。因此，我们该看的是“可订日期”。

倘若这个月他有很多天被订掉了，下个月也开始有人订了，那就表示这个价格是市场可以接受的。接下来你再看看他单位里的设备，如果跟你的单位大同小异，那你就不需要租250令吉，跟着他租299令吉就对了！

4. 成本
开始做民宿生意，应该投入多少资金呢？建议是，不要耗费太多成本在第一间民宿。应该为自己订下一个顶限，顶多6个月就要回本了，这样会比较健康。

如此一来说你做了一年以后就是赚了一倍的钱，而且6个月回本也不算是很累人的事，到时或许你要把赚回来的本钱来开第二间民宿，扩充事业也可以。