地产

中美贸易战
香港房产暴跌主因?

中美贸易战出现负面效应——国际金融大都会香港的房产因抵挡不住出现变化,价格一直下滑。预料今年,香港房产将进入寒冬,负面效应甚至波及全世界。

中美贸易战之前,全球投资资金不断流入香港房产,稳住了市场,但现在资金流入开始减少,幅度惊人之余,房产下跌真的只是中美贸易战?!



据香港媒体报道,2017年,中国企业中标的香港住宅用地占逾60%,但2018年1月至9月之间,迅速降至7.7%。

英国调查公司牛津经济研究院研究指出,香港房产经过了一轮全盛时期后,目前因种种因素已开始停滞,估计房价到2019年下半年将下跌10%至15%。专家预测香港楼价明年或跌25%,另香港房产在亚太区的投资价值排名从第14位下调至第18位。

银行加息加剧问题 

香港数间主要银行在去年9月上调了作为贷款利率基准的优惠贷款利率(Prime Rate),距离上一次的调整时间刚好12年。这一调整,导致贷款成本及负担加重,申请贷款的数量即时锐减,将买家拒于门外。



去年10月数据显示,未完工住宅的预售申请案例为零,是一项让人闻之心寒的数据。

据彭博报道称,在最优惠利率料将上调、存款利率上涨及美国临近加息的情况下,香港货币状况势将进一步收紧。这可能对港元汇率构成提振,并使全球负担难度最高的香港楼市遭受压力。

花旗集团和(Citigroup)和里昂证券(CLSA)称,上述状况造成抵押贷款利息成本的出现飙涨的预期,香港房地产价格将出现状况。

由于房屋抵押贷款利率上升,这对香港的贷款购房者无疑把压力增大,而香港房产基本上本已存在泡沫情况,如今更雪上加霜,危机处处。

【十年周期已结束】 

中美贸易战开打后,中国及香港股市均陷入低迷状态。据分析,高档住宅的价格向来与股市接轨,两者紧密挂钩,如果富裕阶层的投资继续恶化,用于购买房产的资金就会减少,如今,房产也开始下滑,有二手楼业主甚至狂减20%至30%,亏少当赢。

据当地人透露,刚启动的新房产抢购火爆现象不再,甚至有中国国企因债务危机,索性以低价出售港地港楼套现,解决眼前问题。

仲量联行(Jones Lang LaSalle, Inc.——全球专注房地产领域的专业服务和投资管理公司)早前更预言,香港楼价上升的黄金十年周期已经结束,目前呈走下坡情况。

该行更预测如果贸易战不结束,股市跌势将持续喋喋不休,香港屋价在今年预料会跌25%,租金增长会进一步下滑。

【二手房产狂跌10%】

 

关于二手楼房方面的走势,当地行家估计会持续受到压力,投资者在等待暑假过后及房产攻势停止后,才会重新进入二手市场,估计今年8月时候,成交量会比7月下降10%。

香港政府在新房策上下功夫,各种影响已逐渐浮现,估计有更多人会等待政府以更合适的价格售卖新屋子。

【股市点数下跌20%】

自去年贸易战硝烟四起,恒生指数从去年最高位3万2966点逐步回落跌至2万6000点水平徘徊,累跌约两成。

香港府解释为“大环境转变”,随着中美贸易战持续升温,外围不利因素增加,预计今年香港经济增长减慢,全年经济增长调整至3.2%。

【租金回酬不理想】

香港中环的零售商铺租金估计今年会下跌10%。整体租金增速会进一步退缩。

戴德梁行零售地产服务发言人表示,香港商业产业在未来几个季度里依然不见乐观,尽管广深港铁已启动(鼓励中国游客前往香港旅游),但不见彰显起色。 据估计,香港中环的零售商铺租金在今年可能会下跌10%,香港中环(聚集摩天大楼、商场和豪华酒店和中心商业区)的需求会继续走弱,单看去年第三季度的房屋空置率提升到7.1%,相比之前二季度空置率(4.3%),是非常大的落差。

该行数据显示,在一些比香港中环更贵的区域,例如金钟和上环,这些世界上地产价格最贵的商圈都不见明显的涨幅,办公室市场的租金以137.9港元(约72令吉)/平方英尺起步,租金涨幅在三季度为0.7%,而此前二季度涨幅为2.4%,数字上的落差也颇大。

当地虽然是世界级的金融枢纽,但是,办事处的需求已经下降,包括中环的117,633平方英尺,湾仔和铜锣湾的94,380平方英尺。需求下降的理由可能是租金过高、供应量少、以及香港利率飙升使得港币流动性萎缩。

新住宅房产表现不佳

香港住宅房产的表现也不臻理想,出现极度负面情绪,据香港官方发布的数据,去年三季度,新界西私人住宅价格下降了2.55%,香港岛和新界东分别下降了2%和0.56%。香港的大型私人住宅地产楼盘嘉湖山庄(Kingswood Villas),在三季度价格下跌了15%。嘉湖山庄共有1万5808个住宅单元,占地面积达400万平方英尺,是香港境内最大的住宅区。

【人民币下跌拖累经济 】

中美贸易冲突后,第一个效应是人民币下跌。自2018年4月以来,人民币对港币已经贬值8.7%,自去年7月以来,中国的进口关税普遍下调了,进入香港的资金滑落,香港经济出现放缓迹象,也让房产吹冷风。

贸易紧张和人民币贬值的潜在威胁,将削弱香港商品售卖的吸引力。

人民币下调,港币也难以独善其身,2018年9月,港元兑美元出现自2003年以来最大的单日涨幅,港元汇率的飙涨源于香港金管局收紧流动性。香港金管局通过抽走港元流动性来支撑港元汇率、保卫联系汇率制度。

经济受挫 拖累房产 

美国国会早前报告,促请政府重新检视《香港政策法》,此举或令港独立关税区地位可能不保,此消息也影响了投资情绪,造成香港经济进一步受挫,拖累了房产。

美国会报告公布两天后,香港政府去年12月公布的第三季国内生产总值(GDP)数据明显放缓,只有2.9%增长,不但远低于预期的3.3%,更比第二季减少0.6%,连续两季出现放缓情况。

作为重要的区域性港口城市和中美之间的贸易通道,任何可能的贸易战都会对香港经济产生负面影响,去年香港的GDP增速放缓至3.6%,而中美贸易摩擦升级,今年数字或会更低。

因受贸易摩擦的影响,中国对流动性的收紧,已经限制了金融服务公司的扩张。

【香港房产过去10年走势】

当前香港房产是全球最火热的楼市之一,房地产泡沫化十分严重。2008年金融危机后,全球央行开启放水货币政策,压低利率,香港成为最大的受益者之一,因香港实行联系汇率制度,且是开放的金融自由港,国际热钱涌入香港,让香港经济成长,并推动了楼市的火热。

香港房产价格自2008金融危机以后,从最低点已经飙涨了170%,直至遇到中美贸易战。

1997亚洲金融风暴最严重

参考过往数据,股市、房产几乎同步下跌,最严重的一次是1997年亚洲金融风暴。当时涌现大量“负资产”,楼市交投量下挫幅度介乎41.7%至67.5%。此外,2008年金融海啸及2015年“港股大时代”结束后,屋价也开始呈跌势。

结语

根据瑞银最新发布的“瑞银全球房地产泡沫指数”(UBS Global Real Estate Bubble Index)研报,全球的6大城市——香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹正面临着严重的房地产投机泡沫,其中,香港房地产的泡沫风险最大,最让人担忧。

除了中美贸易战及加息问题外,英国脱欧和主要国家加息等不确定因素将持续拖累房产,香港房产要脱身,由衰转盛,相信不是近期能做到的事。

业界翘楚更称,中国需要更大的制度改变,房产才有机会复苏。

整理:李晓婷

整理:李晓婷

整理:李晓婷

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灼见

【灼见】严肃对待特朗普贸易战2.0/魏开星

大概率上演的特朗普贸易战2.0,其实没那么简单。表面上它是加征对美出口国的高额关税,实际上,老特想达到的目的是多方面的。

一是对外强征关税,对内化为美国国民人人都要买单的“消费税”;二是增加联邦政府收入,以弥补即将在国内减税的库房收入损失;三是吸引外来投资,实现制造业回流;四是执行强美元政策,削弱欧元、人民币、日元等强势货币在国际上的影响力,强化美元地位,以便尽可能多地收割世界上的所有“韭菜”;五是通过加关税,压缩中国的出口,令其产能无法充分释放,加剧国内市场的内卷,从而可能引发经济危机,达到打响削弱老二经济实力的如意算盘。

贸易战2.0多重目的

由于特朗普在选举时即喊出要对中国产品征收60%的关税,最近更在其社交媒体账户上表示要对中国在原有基础上加征10%的关税;因此,中国上下都下决心“丢掉幻想,准备战斗”。大家均有心理准备,即特朗普再入白宫之日,就是贸易战再次开打之时。

中国的舆论也在关注如何应对贸易战2.0。多数的观点认为,中国经历过贸易战1.0,已有经验;并且中国的总体实力比起8年前已有增长,可打的牌也更多等等。总之,兵来将挡,水来土掩;“东风吹,战鼓擂,究竟这个世界谁怕谁?不是人民怕美帝,而是美帝怕人民!”

若只是从战略上藐视敌人,这些信心表达可以理解,也有必要;但若从战术上重视敌人,这些的言论显然有轻敌、大意之嫌。从“料敌从宽”的原则出发,必须严肃对待贸易战2.0对中国经济的冲击与挑战。

第一,每年中美5000亿美元的进出口贸易额,将呈现大幅下降的态势。中美贸易额占中国对外贸易额的15%。中国因加高关税而未能出口到美国市场的这部分产品,如何能从其他市场中获得替代?

第二,为应对出口,人民币必须要较大幅度贬值,以部分抵消关税对出口商品价格的上升。外国投资银行预计要在现有的基础上再贬10%-20%。这样,令到中国市场对外资的引力下降,不利于吸引外资;而且还可能加速外资离开。

替代市场难以补损

第三,中国在寻求替代欧美出口市场的过程中,在东盟、中亚、中东、东欧等方向,存在增长递减的情况。唯一既安全又有较大潜力可挖的是南美洲地区。原因是秘鲁的钱凯港刚开港,太平洋东岸与西岸的航线已经开通。预料中国与南美的贸易及投资因此每年将有双位数的增长。世界新能源电池大厂宁德时代已与玻利维亚政府签订协议,首期投资10亿美元在当地开采锂矿。

第四,即使共同面对特朗普的贸易战,中国与欧洲的关系未必能有所好转。关于中国电动车出口欧盟的关税问题,中欧的谈判早前传出离达成新协议为期不远,之后欧洲方面又放出话来称,中国作出最低价格承诺以换取欧盟减少新增关税的协议双方仍有问题没解决。

近日欧盟央行行长拉加德公开表示,欧盟不想与美国打贸易战,应主动多买美国货。可见,欧盟在应对特朗普2.0很可能选择“投降”。

刺激内需仍是重点

在充分估计到贸易战2.0的危害后,中国也有招数可应对。一是继续降息,给予商业银行更多的流动性。中国的财经专家指出,人民银行降准备金率仍有50点子的空间。二、国家刺激经济的财政措施还有余地可发挥。毕竟现在中国内地仍然是处于接近通缩的状态,增发一量的货币,可提高内需。三、有条件的地方政府还是可以考虑给市民发放一定量的消费券。四、一些下一个5年计划的政府工程可以考虑提前上马;同时尽可能吸引私人资本参与进来,创造就业,拉动需求。

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