问：陈律师，有事要麻烦你。

最近刚买了一间二手房子，但过程并不顺利，签了约，至今已等了好几个月，都还没拿到钥匙。

而且，银行应该是已付款给业主了，因为我已开始供房子的贷款。

原来，我委任的律师，同时也是业主委任的律师。

我向产业经纪了解，他说，业主也想赶快解决此事，但业主说是律师在拖；我问律师，他说是欠业主的“authorized document”，以及等银行发“security document”。

以上两个答案，我是有听没有懂。那到底是什么？

我的问题：

1. 各有各的说法，我们如何查证，到底是谁在拖？

2. 买二手房子的法律程序是怎样的？

3. 产业经纪还跟我说，不要追得太紧，万一业主改变主意，我无法拿到房子，却需要供房贷。这是怎么回事？

祝好

～～新山魏先生

答：

1. 根据你的情况，你可向你的律师索取一份按时间排列的事记（Chronology of Events）以证明哪方在拖延时间。

确定后，你可向拖延时间的对方索取赔偿。

2. 一般的房屋买卖程序往往需时2到3个月，甚至更长的时间才能完成。律师会根据买卖合约条例办理以下手续：

(a）双方签署买卖合约

如果地契注明有关房屋的任何交易都须获得政府的同意，那代表律师将向州政府提交申请表格以同意转让。这需要2至3个月的时间审核申请并发同意书。

若房子地契未分割，那也须向发展商申请发展商确认书（Developer’s Confirmation Letter）。

(b) 如果房子抵押给银行，那得先向银行赎回房子。

(c）提交文件以评估房子的屋价，以计算所需缴付的印花税。

(d) 付清所剩的屋价余款给卖家。如果你是第一次在购买5年内卖屋，你将无需缴交产业盈利税（RPGT）。你所需支付的是律师费、呈报产业盈利税的费用（不论你是否需要缴产业盈利税都须呈报）、杂费、印刷费等。

3.依据一般的买卖合约，当你付清屋价余款时，卖家或其律师必须在收到余款的7个工作日内移交所有钥匙给你。

你已开始在供房子贷款，也就是说你的贷款银行已付清屋价余款，也就是说卖家或其律师应该在屋价付清后限定的时间里，将该房子的钥匙转交予你。

买地没分割地契，如何保障？

问：律师你好。

我在很早前向地主买了一部分的空地（vacant land)，当时属于地主的总地契（Master Title）；他一共有5英亩的地。

因为当时地主还没将土地分割出来，我也没有做冻结令（caveat）。

几年前地主死了，他老婆就把地卖给发展商；该发展商已把土地发展成屋子，卖完了。

发展商有说要赔钱给我，但是价钱不理想。请问现在我能做些什么？

在法律上，发展商是否有权不赔，因为和我签约的是已离世的地主。我该向谁追讨我的地呢？

～～马口黄伯

答：我国各州的产权登记制是采用澳洲托化斯制度（Torrens System），并且由各州土地局及土地和矿业部门统一监管。

简单来说，大马法律制度只承认地契上所注册的名字，是该土地的拥有人。

若发展商是通过合法的买卖合约来购买整块地，而在买卖交易的过程中也未从土地查册(Land Search)中，查出你是其中一个地主，那就表示发展商已做了该土地的精密审核(Due Diligence)，是法律承认，付出价值的真诚购买者(Bona Fide Purchaser)。

所以，在土地转让给他们之后，照理说，他们有权不理赔。

而整件事情的关键就在于你并没有及时采取任何行动来保障本身利益，例如向土地局申请私人冻结令（Private Caveat）。

事隔多年，发展商也将整块地发展了，而且屋子也售完了。在这样的情况下，你别无选择，也只能接受发展商的赔偿。

电房建在我的地，怎办？

问：陈律师，你好。

我有一块住宅地，暂时还不打算用来建屋子。不过，现在有发展商买了我那块土地周围的地。

其实，我不想卖那块地，却担心发展商会把我名下的地变得不值钱，如把电房建在我的土地上，或者改变屋子的规划，而我的地就变成大家共用的马路。

我该如何避免，或注意发展商耍手段？

我该如何保障我的地，防止电房等建在我的地? 

～～瓜雪曹妈

答：如果你是该土地地契注明的土地拥有人，那发展商或国家能源公司都无权动用你的土地来建设马路或电房。

如果该发展商或国能动用了你的土地，你可以向法庭申请禁令，禁止他们继续动用你的土地，并向他们索取合理的赔偿。

不过，如果地方政府打算征收你的土地以作为公共发展用途，并以土地市价加上其他合理的费用作为赔偿，那你就无法不把该土地转让给政府。