世间万物皆有周期，包括经济、股市与生理时钟，产业市场也不例外。

许多产业投资者与购屋者致力于研究产业周期，希望可以把握时机，在最佳时期进场或退场。

无奈，这并不是一件容易的事情。不过，经验丰富的产业顾问或许会有一些心得。

Rahim & Co创办人丹斯里阿都拉欣，根据驰骋产业市场49年的经验，将与读者分享观察本地产业市场的心得。

阿都拉欣：经历巅峰后已触底房市18月内复苏

在大马产业界，Rahim & Co产业顾问公司是个响当当的名字，服务品质媲美其他跨国产业咨询公司，并在创办人丹斯里阿都拉欣的领导下，成功跻身国内5大产业顾问。

也是执行主席的阿都拉欣，说话掷地有声，往往是产业业者及投资者的风向标。

配合公司成立 40周年，阿都拉欣在百忙中抽空接受《南洋商报》独家专访，畅谈我国产业市场现况及未来。

近年来产业市场低迷，许多人关心的是，市场是否已触底？何时改善？

阿都拉欣认为，大马产业市场经历巅峰后，现已触底，预计未来12至18个月内复苏。他补充，大马经济放缓并非危机，目前没有像2007年般严重。

世界各国产业市场各有千秋，唯一的共同点是均有一个周期，但一个循环周期的时间却大有不同。

从70年代起成为估值师的阿都拉欣，经历了市场起落，发现到我国产业市场的一个周期约10年。

周期跟随金融危机

至于何时会是下一个巅峰？他解释，大马产业市场下一个繁荣时期，高度依赖市场流动度、政府政策（包括国家银行货币政策），以及主要经济体的政策，譬如宽松政策时代了结的市场风险、升息和中国资金管制。

根据数据，阿都拉欣指出，过去的产业周期跟随金融危机，包括80年代的原产品危机、1997年金融危机、2007年全球金融危机和目前的经济放缓。

股灾后产业需时恢复

大马股市与产业市场息息相关，往往股灾后必波及产业市场。

但他警惕，与股市相比，产业市场需要些时间才能恢复。以1997年金融危机为例，当时房价跌了接近50%，经过10年才回到原本的水平。

产业周期分6阶段

阿都拉欣分享，一个产业周期大致上有6个阶段，分别是触底、复苏、繁荣、巅峰、放缓及衰退。

询及购买产业者此时该采取什么策略？他提醒，必须清楚本身能力范围，若无力偿债，就千万不要贷款，因为可能牵连家人和工作，更可能成为破产人士。他认为，租赁也不是一件坏事。

至于发展商，他说，应该做足功课，将产品定价在该市场的可负担范围，来确保销售表现。

住宅供给差距大

阿都拉欣点出，今年首季住宅交易量有所好转，跌幅没有像去年般大，从去年的5.7%缩窄至4.8%。

他指出，2015及2016年交易量急剧放缓，在2016年，按年跌11.5%，从36万2105单减至32万425单。同时，交易值也按年跌3%，从1499亿令吉降至1454亿令吉。对他而言，3%交易值跌幅十分显著。

发展商买家需求有分歧

他认为，目前的供给差距依然大，尤其是价位在200万令吉以上的房屋。

“发展商和买家需求出现分歧，发展商可能想定价在200万令吉，但买家想要开价的是150万令吉。”

不过，他坚信，这只是暂时，市场会在未来12至18个月内改善。

他解释，目前私人发展商更谨慎行事，深入研究所发展的地区，开出合理的售价。

“一周内售罄的时期已一去不复返。市场对新推介的需求已大不如前。”

他补充，住宅市场面临的问题是，建筑成本不断走高，以及规划时间长。

“一般上，一项发展计划需要2年来规划。当发展商开始规划时，可能经济不错，但两三年后市场可能改变了，因此受连累。”

零售空间过剩

电子商务崛起，零售市场也面临供应过剩的隐忧。

未来5年内，即将开张的购物中心会再带来800万至900万平方尺零售空间。

目前，巴生谷共有6710万平方尺零售空间，其中5750万平方尺或86%租出，但吉隆坡仍有400万平方尺空置，雪兰莪则是560万平方尺。他认为，发展商应该谨慎兴建购物中心，因为新购物中心人流量较高，而受苦的将是旧的购物中心，除非它们整装出发。

楼层多商场面临挑战

“楼层多的的购物中心面临挑战，除非有良好的自动扶梯和电梯。一般上，底楼和一楼（最受欢迎），二楼以上的往往是受害者。即使是孟沙购物中心，也仅有底楼和一楼生意好。”

有鉴于此，阿都拉欣相信，必须吸引更多游客，方能缓解供应过剩的问题。

中央政府无权管制地皮

大马法律规定，地皮属州政府管制范围，中央政府无权插手。

即使中央政府成立一个机构，也得看州政府是否会接纳该机构的意见。

担忧柔佛供过于求

阿都拉欣认为，州政府应该放下成见，在产业课题上站在同一阵线，为人民解决问题。

目前，三个州属的执政党非国阵，槟城为民主行动党、雪兰莪为人民公正党，吉兰丹则是伊斯兰党。

“为了解决供应过剩的问题，州政府应该谨慎批准发展令。以前有一段时期（一些市政局）曾暂缓发展，尤其是吉隆坡市政局。”

他特别担忧柔佛供过于求的课题。因为之前许多中国人前往柔佛购买产业，但中国实施资金管制后，冲击了柔佛的发展商。

但他庆幸的是，目标买家为中国人的是中国发展商，因此本地发展商波及不大。

 

办公室空置率高

阿都拉欣认为，办公室市场情况比住宅市场更严重。

“空置率十分高，许多人将办公室从中心地区迁移至租金较便宜的地方。”

巴生谷办公室供应为1亿2970万平方尺，其中仅77%或1亿20万平方尺租出。在吉隆坡，还有2060万平方尺空置，雪兰莪则是890万平方尺。

“目前，吉隆坡中央商务区已有610万平方尺办公室空置，但是你知道吗？未来5年，即将有1400万至1800万平方尺新供应。”

他解释，供应过剩会对租金施压，进而影响兴建这些大楼的发展商。

更新租约获10名折扣

“若有只有20%至25%空置率，业主也要感到满足。至于办公室市场是否能熬过这个难关，则有待观察。”

他还透露，Rahim & Co位于苏丹依斯迈路的总部近期更新租约，还获得10%租金折扣。

Rahim & Co 1万元创业幸运获姑里“透支”支持

Rahim & Co成立于1976年12月1日，当时只有3名员工，就是阿都拉欣本身、妻子和秘书。

现已扩展至18家分行与约400名员工，若以分行与员工数量、工作量来比较，是在全马排行第5大的产业顾问公司。

回顾本身的创业史，阿都拉欣说，创业初期仅有1万令吉创业，而身为教师的妻子，就在放学后过来帮忙，到业务上轨道，才辞掉教职，全面投入Rahim & Co的运作。

幸运的是，他获得当时土著银行执行董事东姑拉沙里给予30万令吉透支服务，也成功在一年内开设2家分行。

“当时拉沙里受邀成为财政部长，我告诉他我将离开土著银行创业，他问我有多少钱？我说10万令吉，他说，这那里够？就给了我30万令吉的透支服务。”

拉沙里可说是阿都拉欣的良师益友，前者也赏脸出席Rahim & Co 40周年晚宴。

合适的人打造最佳团队

询及Rahim & Co与其他同行的分别？阿都拉欣的答案是——人。

“我们的产品是产业领域相关服务。我以合适的人打造最佳的团队，分行经理们都在这里工作了20年至30年。”

他并不是空谈，即使经历各种金融危机，Rahim & Co成立至今从未裁员。

他还说：“除了员工，我的孩子也是我拥有的最佳资产。”

获奖无数

此外，Rahim & Co获奖无数，其中包括东南亚房地产大奖最佳产业顾问（大马）、连续5年卫冕亚太房地产大奖最佳产业顾问公司（大马），以及连续4年成为亚太房地产大奖最佳产业经纪（大马）。

2015年，国民投资机构收购Rahim & Co 49%股权。

阿都拉欣指出，这是个双赢局面，也推动Rahim & Co成为区域产业领域领导者的大计。

去年，Rahim & Co受邀加入世界领导产业公司（LeadingRE）网络，是大马唯一的产业顾问公司。

2年半内7家银行分行增至45家资深产业顾问经验丰富

现年77岁的阿都拉欣，于1962年获得国家奖学金负笈英国深造，毕业后在伦敦豪恩斯洛担任估值师。

回马后，他须为政府工作5年，在财政部估值部门任职，是马来亚铁道的产业经理。

随后东姑拉沙里招纳他加入土著银行，担任产业经理，并在短短的2年半内，将银行分行数量从7家增至45家。

他忆述，当时国家银行的旨意是，尽可能开设分行，让乡民接触银行服务。

受封丹斯里

当时，全国的银行分行皆不多，一个大城市可能只有一家分行，不像现在，一个城市有数家分行。

阿都拉欣也曾担任马来西亚测量师协会、世界不动产联盟大马分会、亚太房地产协会和大马估价师与房产顾问协会主席。

此外，他在2010年至2016年期间受最高元首委任为上议员，并在2014年被册封为丹斯里。

计划扩展国内外网络

Rahim & Co放眼今明年添设数家分行，并已相中5个地点，就是玻璃市、吉打浮罗交怡、巴生谷、沙巴山打根和砂拉越美里。

目前，18家分行遍布吉隆坡蕉赖、柔佛新山、吉打亚罗市打、双溪大年、吉兰丹哥打峇鲁、马六甲、森美兰芙蓉、彭亨关丹、淡马鲁、槟城、霹雳怡保、沙巴亚庇、砂拉越古晋、巴生、八打灵再也、登嘉楼甘马挽和瓜拉丁加奴。

同时，阿都拉欣考虑在国外设立落脚处，譬如中国、东盟和亚太区。

“许多中国人来马投资，因此逮住这个机会属合理决定。”

目前，该公司通过国际联盟会员关系，或与当地国家产业公司合作，以介绍生意的方式互惠互利。在印尼、英国、泰国、澳洲甚至是埃及等地，皆有合作伙伴。

一般上，产业公司不会贸贸然直接在当地设立分行，因为费用不菲，除了法律和执照，同时也缺乏当地知识。

放眼5年内上市

一直以来，阿都拉欣都有一个愿景，就是将Rahim & Co挂牌上市大马交易所。

他解释，国际产业顾问公司皆为上市公司，譬如在纽约证券交易所上市的世邦魏理仕与仲量联行，以及在伦敦证券交易所上市的第一太平戴维斯。

专业服务公司不曾上市

不过，他面临一个难关——大马法律不适用于欲上市的专业服务公司，也没有任何一家专业服务公司曾经在大马上市。

同时，他也必须征询股东国民投资机构的意见。

大马估值师、估价师及产业代理局（BOVAEA）规定，注册估值师必须持有公司51%股权。这个条例就是最大的绊脚石。因此，阿都拉欣无法稀释股权。

目前，阿都拉欣持有51%股权，其余股权则由国民投资机构所持。

无论如何，这都无损阿都拉欣欲将Rahim & Co上市的意愿，并放眼在5年内完成！

报道：谢梦苇 摄影：王宥文（部分照片为档案照、公司提供）

报道：谢梦苇 摄影：王宥文（部分照片为档案照、公司提供）