一间工厂、商店和普拉提中心有什么共同点？

虽然它们的生意风马牛不相及，但这三位老板都不约而同想到要好好利用空间，将其打造为多用途空间，开拓与生意互补的新财源。

非传统地方办活动盛行
分租空间发展潜能大

数年前我国产业市场进入繁荣期，吸引许多人“跟大队”进场，通过炒房赚取可观的回酬。当产业市场在2015年末季下行时，单位过剩竞争激烈，变成对租户有利的市场。

产业无人问津，加上租金受压导致回酬不理想，是非常头疼的问题。如果你手头上有闲置的产业，不妨考虑，除了单纯的出租，该产业是否有其他的潜能？

过去人们要举办活动，选择的地点只有会展中心、酒店或餐厅。近年来，越来越多人跳出框框，寻找更特别、非传统的地方举办活动。

在巴生谷，就有主办方在玻璃屋、屋顶、印刷厂、电影院、游乐场、民宿、泳池等举办推介礼、会议、婚礼、生日会等，务求让出席者留下深刻印象。

美国运通数据显示，全球酒店业者预计，今年非传统会议设施需求会按年升3.8%，增幅比其他活动空间高。

尽管会议和活动越来越复杂，但活动策划者对“独特”因素十分感兴趣。他们认为必须迎合客户对独特空间的需求。

一名活动策划者说，寻找创意方案和掌握各式空间，这让他们十分兴奋，因为不再只是酒店，任何可以转换为主办会议的空间都可租借。

让出席者印象深刻

“会议和活动（领域）充满竞争，每个人都尝试寻找与众不同和独特的空间来让出席者留下深刻印象。”

举例说，研讨会依然在酒店举办，但晚宴就转换地点，寻找有特色的空间，如博物馆、屋顶等。出席者留下深刻印象之余，很有可能在社交媒体上载照片或更新动态，达到宣传活动的效果。

随着市场对非传统活动地点的需求增加，产业业主和租户与其继续闲置额外的空间，不如动动脑筋，看准这个商机出击。

一般上，产业投资策略偏被动，大致分为脱售和整个单位出租两类。本期，《产业周刊》找来3位业者，谈分租策略的进阶版——分租额外空间。

案例1：Discovery Pilates Studio

普拉提课室+多用途空间+咖啡馆

产业种类：不详

地点：吉隆坡U Thant花园

Discovery Pilates Studio
普拉提结合物理治疗

室内设计走工业风的Discovery Pilates Studio，主要是提供普拉提课程和物理治疗。

楼下是课室、物理治疗问诊室和咖啡厅，咖啡厅外面的院子适合进行户外活动，譬如啦啦队练习。

楼上共有5间房，其中3间为普拉提课室，有必要时可将器材收起，腾出地方作为活动空间。

其中2间较大的课室，打开间隔后最多可容纳80人。

露台则铺满人造草皮，可以进行户外运动或举办活动，可容纳20至30人。

每间房都有冷气、无线上网以及插座。

Discovery Pilates Studio去年8月搬迁至现址，之前在对面的建筑物楼上营运。因此对面也有额外2间供出租的房间。

案例2：Take A Shot Studio Cafe

摄影棚+咖啡馆产业

产业种类：工厂

地点：雪兰莪史里肯邦安工业区

Take A Shot Studio Cafe
摄影棚办展览表演活动

隐藏在史里肯邦安工业区的Take A Shot Studio Cafe号称是巴生谷最大的摄影棚。

这里有2间摄影棚，底楼摄影棚面积达5380平方尺，挑高天花板，设有背景墙（Cyclorama）、栅顶鹰架（Catwalk）、舞台灯光和组合舞台。

除了制片，该摄影棚也适合举办展览、推介礼、表演活动等。

根据网站，该摄影棚每小时租金为230令吉，至少4小时；12小时则是2300令吉。电费为每度（kWh）65仙。

楼上的舞蹈室面积较小，可用于进行排练、瑜伽课、拍摄和分享会。若租借举办舞蹈课，每小时租金为50令吉，活动和拍摄用途则每小时70令吉。

更衣室或化妆室则在舞蹈室隔壁，有楼梯通往后台和底楼摄影棚。

案例3：Yee Button手作

材料店+手工课室

产业种类：商店

地点：雪兰莪八打灵再也SS2区

Yee Button材料店兼办手工课

1993年开业至今的Yee Button，数年前搬迁至新店后，才开放一楼举办手工课。

一楼共有两间课室和大厅，其中一间是皮革工作室，最多可容纳三人；另一间则是缝纫课室，可容纳4至5人。大厅也可以开班授课。

Yee Button主要是租借场地给导师，分享手工艺知识。

此外，这里曾举办生日会，出席者齐齐制作手工艺品；还有手工艺品市集。

服务互补推广艺术

Take A Shot Studio Café创办人兼董事严伟立本身拥有制作背景，2016年决定回马开一家摄影棚。

当时，他认为纯摄影棚较难存活，因此融入曾在大马和台湾经营咖啡馆的经验。

“虽然两者都是服务，但摄影棚是企业对企业（B2B），主要是制片公司，而咖啡馆是企业对消费者（B2C）。”

提高知名度

同时，咖啡馆可以提高摄影棚的知名度，并提供互补的服务。

Yee Button老板余万昌说，他在数年前搬迁至现址后，想利用闲置的空间，才萌生出租的念头。

他指出，许多手作材料店都会开班授课，但空间有限。

此外，导师没有合适的地点授课，手作发烧友也没有一个相聚交流的地方。

若在家里开班或聚会，除了空间不大，也影响主人家的隐私。

发烧友交流空间

同样的，Discovery Pilates Studio董事刘伟杰也是在去年8月搬迁至较大的中心后，盘算如何利用多余的空间。

不难发现，Take A Shot、Yee Button和Discovery Pilates Studio老板皆有艺术背景。

除了通过出租空间加强业务，他们也希望借此推广艺术，给予本地艺人一个发光的舞台，志同道合的发烧友一个交流的空间。

余万昌称，他的宗旨是分享手作知识，有时开班只是收材料费。

老板租户最佳搭档

一般上，三位老板的租户都是与本身领域息息相关的团体或人。

举例说，Yee Button多数搭档导师开办手作课，也曾经举办小市集和生日会。

在这里办生日会，节目当然少不了寿星和出席者都可以轻松上手的手作课。

同样的Discovery Pilates Studio也曾举办首饰工作坊、啦啦队练习与培训。

严伟立说，左邻右舍的工厂也是咖啡馆熟客，光顾之余还会向其他人介绍，有口皆碑。

4非传统活动场所

1.仓库和工厂

旧仓库或工厂可以转换为多用途活动空间，给予出席者不做作的感觉。

这种场所最适合举办晚宴或企业活动，不会予人高不可攀的印象，有助于出席者放松。

2.阁楼和屋顶

阁楼或屋顶制造温暖时尚的气氛，刺激创意和鼓励交流，适合举办鸡尾酒会或会议。

阁楼设计让人感觉像在家一般舒适，若是可以欣赏景色的屋顶，也为出席者提供话题。

3.画廊和博物馆

画廊和博物馆讲究美感，让人留下深刻印象，维护费用却不高。

适合举办晚宴和酒会，刺激出席者创意思考，非正式的场所让人互相交流，畅所欲言。

4.农庄、酒庄和别墅

这些场所多数位于郊外，但城市里也可以找到有田园风格的场所。

乡村气氛鼓励出席者卸下压力，开心玩乐。

资料来源: Eventbrite 《宴会厅之外》报告

周末年杪佳节需求较高

严伟立分享，目前咖啡馆生意额占总数的60%至70%，其余为出租空间。但是，经营咖啡馆成本较高，赚幅比出租空间低。Take A Shot的总投资约120万令吉。

一般上人们会在周末租借舞蹈室，而市场对摄影棚的需求是根据广告旺季，尤其是为年杪佳节较多的月份，更是天天爆满。

他说，若一个月可以出租空间超过15天，即50%出租率属于高。

摄影棚咖啡馆“二合一”的好处是，可以提供饮食服务给制作团队。除此之外，Take A Shot也代理产品，在咖啡馆展示和售卖。

出租器材

虽然这里的空间看似已充分利用，但严伟立补充，接下来会进行第二阶段装修，打造一个半户外空间，可能引进花店或美术组，来推高人流量。

主要是搭档手作导师开班授课的Yee Button，手作课一般也是落在周末。

除了出租空间，Yee Button也出租器材如针车。

定期维修注意消防措施

繁琐的营运，可能让业主对出租空间却步，不想增添头疼。其实，营运空间并不麻烦。

Take A Shot分工清楚，总经理、摄影棚经理、咖啡馆经理和前台经理各司其职，其中摄影棚经理负责空间出租。

维护功夫方面，Take A Shot主要是花费在髹漆，并且定期维修冷气。其他定期维修成本包括清洁和灭虫。

另外，有意出租空间的业主也必须注意消防措施。根据记者观察，Take A Shot和Discovery Pilates Studio特意安装额外的楼梯，方便活动和逃生。

对生意而言，地点十分重要。为何严伟立选在史里肯邦安工业区？

他解释，巴生谷摄影棚多数集中在八打灵再也和白沙罗地区，因此想在其他地区开设一间。

此外，他也需要面积较大的工厂，双溪毛糯属于重工业区，史里肯邦安工业区则较多仓库，这里的每平方尺租金也比八打灵再也低。

至于隐藏在安邦路福春超市后的Discovery Pilates Studio，则是闹中带静，地点具策略性，距离双峰塔区区5分钟。