“先租后买”这个词语，对于众多有留意产业新闻的读者来说，应该不会太陌生。顾名思义，买家可以先以租户方式住在自己的心仪房屋，之后在将其买下。

近年来，这种“先上车”方式在国内似乎越来越普遍。从一开始只在公屋楼盘兴起，如今已有越来越多私人产业发展商也在推出相关计划，让很多“无壳一族”渐渐看到入屋的希望。

然而，对于买家和地产商而言，先租后买是否完美解决方案？未来的发展趋势和导向又会是如何？本报结合了专家和产业发展商的意见，一一为读者剖析。

无壳族：拥房良机  

发展商：另类商机
先租后买双赢

这年头，房价高居不下，薪资涨幅又赶不上物价，加上银行收紧房贷政策，有太多的中低收入家庭受限于融资条件，只能望门兴叹。

然而，近年兴起的“先租后买”方案，似乎为首购族打开了另一扇门。先租后买在国内最早是在2015年由一马房屋计划（PR1MA）推行，让无法获得房贷的潜在买家，先租下心仪单位，之后再全盘买下。

先租后买是不是让市井小民买楼“上车”的终极方案？接下来让各领域行家为读者一一剖析。

上月23日，马银行（MAYBANK，1155，主板金融股）旗下的马银行回教银行宣布，与数家产业巨头合作，推出属于自己，同时也是国内银行业内的首个“先租后买”（RTO）计划产品——HouzKEY。

这对早前已沉寂一段时间的先租后买市场，无疑是新的催化剂，连马银行都看见这个市场的商机！

据了解，HouzKEY的目标客户，为首购族和志在为升级家园的买家群。马银行回教银行总执行长拿督莫哈末德拉菲克相信，新产品可助更多大马人一圆买房的梦想。

这个产品将会先开放给马银行职员申请，计划最早可在明年初开放给国内大众。”

可通过网络申请

HouzKEY将会是全马首创的RTO数字平台，所有的申请程序和文件递交都可通过网络进行。申请者的家庭月收入需至少有5000令吉，另外需签下绑定至少5年租期的合同。

申请者将不需缴付首付金，并在一年后可有以合约内约定的价格买入单位的选项。

参与HouzKEY的产业发展商有五大雪隆地产巨头，分别是绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、金务大置地和森那美产业。

市场人士认为，先租后买市场对买家来说，无疑是另一个能以“低门槛”入场的好机会，更轻易能购得梦想的屋子，对发展商来说也是一个崭新的商机。

但要让先租后买市场热起来，我们国内似乎还欠缺一个领头羊，政府虽然以一马房屋计划（PR1MA）带头，但要让这个市场真的让大众所认同、所接受，还需要推出更多的措施。

先租后买盛起
买卖各有考量

国内最大的银行与诸多著名地产商联手推出先租后买产品，足见先租后买在国内逐渐风行。不过，这个有别以传统付首付买房的方式，会在未来成为主流的选项吗?

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills）研究与咨询副总监王秀凤认为，对于现金流紧缺的买家，先租后买确实是非常具吸引力买房融资方式。

“对于那些没有能力支付首期款项的买家，或收入较不稳定者（如创业者、自雇人士和小生意商家等）来说，申请房贷或许比较困难，而先租后买则是为他们打开了另一扇门。”

对买家来说，先租后买是“新的一扇窗”，但对于产业发展商而言，先租后买会不会是“自负的风险”？ 王秀凤指出，先租后买的售楼方式，难免会让地产商付出一些代价。

“首先，地产商无法在完成工程后即时收回利润。其二，即时收得租金，那也只是微不足道的回报，通常是相等于每年楼价的3%至5%回酬，甚至低于开发成本。”

她认为，即使先租后买对于潜在买家来说可能真的是完美的“上车”方式，但产业发展商可能只会视先租后买为逼不得已的后备方案。

“为了收回先租后买成本，地产商可能会提高租金甚至售价。另一些他们要承担的风险还包括违约不交租的买家，以及重新装修单位的开销。”

大马购屋者协会总秘书郑金龙：政府需当领头羊

大马购屋者协会总秘书郑金龙认为，先租后买绝对是协助买家“上车”的好方案，政府需在此事上扮演领导者和监督者角色，方能让更多国民从中受益。

“生活成本节节上升，10%的买房首付对于低收入群人民犹如遥不可及的目标。先租后买可助很多国民拥有自己的安乐窝，长远来看，甚至可缓和房价过高的现象。”

设小组框架护各方利益

他建议，政府可设立有关先租后买的特别小组和官方框架来保护各方的利益。

“为有效地在全国推行先租后买，我们建议可有来自国家银行、雇员公积金局、房屋与地方政府部等代表来成立一个特别委员会，来监管和设立有关先租后买执行上的统一机制。”

另外，早在2015年，政府其实已为一马房屋计划推行先租后买的选项。郑金龙呼吁有关当局将先租后买推展到更广的层面，如让中价屋买家也可使用相同方式购房。

“大马人口的80%都是由中低收入群（B40+M40）组成。现在的低价公屋买家可以先租后买‘上车’，因此中产阶级理应也可享有相同的待遇，这可使国内更多人居者有其屋。”

顺利实业销售及市场营销部经理黄丽观：在商业项目可行

大本营在柔佛的顺利实业（KSL，5038，主板产业股），近年将版图扩展到雪隆。集团独资子公司顺利实业（KSL Realty）私人有限公司在巴生推出Bandar Bestari城镇项目，镇内有各式的住宅单位（包括公寓和独立式洋房）、商铺、商场以及花园。

销售及市场营销部经理黄丽观点出，公司在10月时为Bandar Bestari推出了属于自己的先租后买计划——现租，后买。

不过，上述计划并非开放给所有单位的买家。目前，“现租，后买”仅适用于Bandar Bestari内售价近190万令吉的商铺单位，以及150万令吉的半独立式住宅单位。

现租后买踊跃

她指出目前申请用“现租后买”来购买商铺的买家相当踊跃。

“反应不错，因为人们非常关注我们城镇计划内的商业发展。‘现租后买’可助那些创业家在为规划未来财务的同时，可买下自己中意的商铺。”

黄丽观指出，无论是“现租，后买”或“先租后买”，对各方来说都是双赢的解决方案。

“虽然暂时不确定我们的‘现租，后买’能执行多久，但如果真的能帮助国民‘上车’，公司会考虑继续长期地执行相关计划。”

她认为，按照现在市况，产业发展商要推动房市交易，不能仅靠先租后买或其他单一选项。

“我们旗下的产业项目，就有提供不少其他的买房选项，如10：90计划，额外买房回扣、建筑期间无需付费等等，协助大众买房。”

大马社区优先秘书处秘书长赞姆里阿都拉

需非盈利机构推动

其实国内一直有一家籍籍无名的非官方机构——大马社区优先秘书处（SKPM），在默默支持先租后买在国内的发展。

SKPM是一家非政府组织，旨在协助政府达成国民居者有其屋的愿景，而组织的任务就是让先租后买更普及化。

SKPM秘书长赞姆里阿都拉指出，先租后买必须有一家以社会责任为优先的私人机构推动，这也是组织当初成立的目的。

“我们提供的先租后买房屋暂时大多为中高档产业项目，售价在50万令吉或以上，而规格大概在900平方尺至1400平方尺之间。除了以先租后买的方式转售予向组织注册的社会大众，我们绝不会用以炒卖。”

他也点出，组织提供的住宅单位，将会有完善的设备，而维修费、门牌税和家具也一应免收费，但有特定的条款和条件。

SKPM旗下如今提供的先租后买房屋，一共有超过5万间单位。而组织背后的控股公司——PROSMA则是负责为SKPM并购相关产业，再以先租后买方式来转售。

赞姆里指出，组织有政府单位（国内贸易、合作社与消费部）的强力支援，现在正处于重塑品牌的过程当中。

“我们要以全新的身分出发，有可能为旗下的先租后买房屋计划改名，以让组织更广为人知。”

重整旗鼓再出发

身兼PROSMA总执行长的赞姆里也点出，SKPM在全马各地都有办事处，而公司一直在积极地探索各州各地的产业并购。

“今年6月时，我们与上市公司金虎集团（TIGER，7079，主板工业产品股）签署联营了解备忘录，一同合作发展总值达1亿令吉的可负担公寓，协议未来将以先租后买的方式推出市场。”

根据协议，金虎集团将会发展位于鹅唛的公寓项目，竣工后PROSMA全盘购入，之后SKPM再以先租后买方式转售。

不过，上述的了解备忘录因双方无法在期限内达成协议，已于上月14日失效。

赞姆里指出，以新身分重新出发后，组织会继续静候良机，未来会依然努力提倡先租后买在国内的普及。

需适当监管扶持发展

先租后买无疑是近期房地产领域内较火热的话题。但未来发展又会是如何?

王秀凤认为，在执行上，如果可保证租户真的会在短期，如一年内买下单位，才会有更多发展商愿意推出相关计划的产品。

“会有欠租金租户的几率颇高，若有可减低发展商风险的机制，先租后买才能更盛行。”

不过，她也点出自2018财案公布以来，有越来越多发展商陆续地推出属于自己的先租后买计划，如今又有大金融机构支持的加入，未来就看是否会有适当的监管来扶持发展。

黄丽观则认为，目前大多私人领域产业发展商都没有能力执行类似先租后买这种收入需长时间才能入账的售楼方式。而资金实力较弱的地产商执行相似计划，可能会面临营运现金流的短缺。

“我们在执行自己的‘现租，后买’时，将会有周全的考虑，确保可将一般发展商面临的风险降至最低。”

她点出，如果政府愿意为产业发展商提供更多优惠，如降低借贷利率等，先租后买才能在私人地产界走向康庄大道，成为备受认可甚至是主流的售楼方式。