2019年房市展望调查

由于供应错配，我国陷入高价产业供应过剩而滞销，同时人民却买不起房子的窘境。

就在政府持续聚焦可负担屋之际，《南洋商报》“2019年房市展望”调查却发现，比起可负担屋，发展商更加倾向于发展高价公寓和产业。

同时，经济忧虑，加上房贷依然严谨等因素，大部分发展商认为，今年内产业领域表现会进一步放缓。

一年一度的调查活动，今年一共访问了全国51家发展商，读者们可一窥发展商的想法，看看他们到底如何看待今年的房市。

仍会推介新项目

今年主要发展公寓

每年《南洋商报》都会进行“2019年房市展望”产业调查，目的就是要给读者更多资讯，让他们了解发展商对于未来一年的看法。

最新的调查结果显示，就在政府和各单位都非常关注可负担屋课题之际，发展商却指出，今年内主要发展的项目是公寓。

同时，大部分发展商认为，今年内产业领域表现会进一步放缓。

想要知道发展商到底如何看待今年的产业市场展望，请继续往下看！

《南洋商报》今年3月期间，展开了一年一度的“2019年房市展望”调查活动，结果显示大部分发展商认为，今年内产业领域表现会进一步放缓。

配合这项房市展望调查活动，一共向国内100多家，大大小小私人企业和上市发展商发出问卷，并获得51家发展商回应。

不过，值得一提的是，今年参与调查的发展商比去年少。可能是因为产业市场依然面对严峻挑战，许多发展商不愿多给予意见或评论。

根据这次的调查结果，最令人惊讶的是，即便政府和各单位都在热烈讨论可负担屋课题，发展商计划在今年内推介的新项目中，仍以公寓项目最多！

尽管房市持续低迷，大部分参与调查“2019年房市展望”调查的发展商，即是一共33个或64.7%指出，会在今年内推介新项目。

另外，只有18家发展商或35.3%，不会在今年内推介新项目。

针对要推介新项目的发展商，24个发展商或占了72.7%回应会推介的产业是公寓项目。接着才是最近市场热烈讨论，且受到关注的可负担公寓；一共有9个发展商或27.3%的发展商透露，要推介可负担公寓项目。

排屋和SOHO也算是发展商想要推介的产业，同样有6个发展商或18.2%发展商，想要发展排屋和SOHO。

还有3个或9.1%的发展商要推介酒店项目；以及3个或9.1%的发展商要发展综合产业项目。

续兴建高价位产业

至于，今年内将要推介的主要项目，发展商指出，依然是以公寓为主。一共有21个发展商或63.6%，要推介的项目中，主要项目是公寓。

其余产业类型的比率都非常平均，SOHO、酒店、综合产业项目和排屋，都属于发展商会推介的主要项目。

尽管市场需要的是更加便宜的可负担屋，但近来发展商仍继续兴建高价位产业。当中的原因可能包括资讯不足，不了解市场需求、同时地少且昂贵，加上建筑成本上扬，发展商仍倾向于赚幅更高的项目等。

9%发展商今年要推介8项目

另外，调查显示，打算推介新项目的发展商中，大部分即12个发展商或36.4%，预计要推介1个项目。

接着，9个或27.3%的发展商指出，将于今年内推介2项新的产业项目。

只有6个发展商或18.2%，要推介3项发展项目。有3个发展商或9.1%打算推介4个产业项目。

不过，意外的，竟然有3个发展商或9.1%，要在今年内推介8个产业项目。

大数据系统助解决滞销问题

针对产业滞销的问题，房屋及地方政府部长祖莱达近日在大马再抵押机构（Cagamas）与世界银行举办的“亚洲可负担房屋建设与融资峰会”上指出，由于缺乏大数据系统，阻碍了政府了解本地人的房屋需求。因此，要解决大马产业滞销的问题，需要一个大数据系统。

她放眼，该系统将会改变整个产业领域。

她透露，该部正在根据全国房屋政策2.0（NHP 2.0），也就是《2018年至2025年房屋政策蓝图》，来设立一个大数据库。一旦完成，就可以统一全部数据，分析并预测未来的产业发展，包括类型、价格和地点。

“这将有助于解决滞销问题。”

另外，滞销单位持续增长之际，却又还是有许多低收入人士买不起房产，显示出我国的产业领域出现了严重的供需错配。

国家银行副总裁拿督阿都拉昔近日在大马再抵押机构与世界银行举办的“亚洲可负担房屋建设与融资峰会”上说：“根据国际标准来看，大马房屋被形容为无法负担，因为屋价是收入中位数的5倍。这打击了鼓励居者有其屋的努力。”

阿都拉昔还指出，最新资料显示，我国共有约17万1000间滞销房屋，其中预计74%的滞销房屋价格超出一般民众的负担能力范围。

今年房价走势料比去年好

询及产业价格的走势，去年发展商都是一面倒向较负面的回答。

超过一半，即58.8%或30家发展商指出，去年我国的产业价格持平。

另外，有9家发展商或17.6%认为，房价跌幅低于5%。

9家发展商或17.6%观察到，产业价格跌了5至10%。

接受调查的发展商，只有3家指出，去年房价上涨了5-10%。

至于今年的房价走势，表现持平是最多发展商的选项，占了30个发展商或58.8%。

9个发展商或17.6%预计，今年内房价料跌5至10%。3个发展商预计，今年内产业价格会跌超过10%。

不过，也有9个发展商或17.6%认为，今年内，房价会上涨5至10%。

经济与政策影响房市

预计产业价格持平或料上涨的发展商，认为经济复苏和政府的相关政策是支撑产业市场需求的主因。

一共15家发展商或38.5%认为，经济复苏是主要原因。

同时，12个发展商或30.8%预计，政府的有关政策是支撑产业需求的因素。该些政策包括拥屋计划（HOC）、2019财政预算所宣布的利房市政策包括首购族产业转名手续可豁免印花税。

另外，发展商也认为，人口增长会支撑产业需求。

23.5%相信市场会好转

另一方面，经济忧虑，加上房贷依然严谨等因素，我国产业市场持续几年不景气，“2019年房市展望”调查结果显示，大部分发展商认为，今年内产业领域表现会进一步放缓。

针对去年的产业市场表现，达64.7%受访者认为，产业领域的表现温和。但来到今年的展望，更多发展商预计今年产业市场会放缓。

根据“2019年房市展望”调查结果，一共12个发展商或占23.5%受访者预计，今年内产业市场会放缓。这意味着更多发展商看淡今年内的展望。

同时，仍有27个发展商或52.9%认为，今年的产业市场表现将与去年一样温和。

不过，也有12个发展商或23.5%预计，今年内产业市场会好转。这种看法，与整体较保守看法南辕北辙。

去年表现温和

针对去年的产业市场表现，调查结果显示，33家发展商或64.7%，相等于大部分发展商都认为，产业领域的表现温和。

其中有9个发展商或17.6%认为，去年产业市场放缓。只有3位发展商或5.9%，认为去年产业领域表现不好。

不过，也有一些发展商相当乐观，6个发展商或11.8%指出，去年产业市场的表现良好。

需求减价格跌

至于看跌产业价格的发展商，他们相信，最主要的原因是需求减少了，一共9个发展商这么认为。

3个发展商指出，政府的政策会导致房价持续下滑。

不过，完全没有发展商认为惊慌抛售冲击产业需求。

庞大滞销单位拖累需求

同时，9个预计需求会减少的发展商指出，拖累需求的最主要原因就是市场上有庞大的滞销单位。

这是个多回答问题，每个发展商可以重复选择答案。

因此，还有6个发展商认为，经济前景疲弱和难以获得银行贷款，也是拖累需求的主因。

另外，3个发展商相信，购屋者没有足够的负担能力，会影响需求；及3个发展商认为，投机活动减少了，也是需求放缓的原因。

为解决住宅过剩

首购族免印花税

回顾政府最近与房屋有关的政策，包括今年首半年首购30万零1至100万令吉房屋者，印花税全免。

这期间购屋者若购买100万令吉至250万令吉房屋，转名印花税维持3%。

且政府在2019年财政预算案宣布，房屋首购族100%豁免印花税，以解决住宅过剩。

银行收紧贷款冲击最大

另一方面，在众多政府措施中，发展商仍认为银行收紧贷款对于产业市场需求的冲击最大。

共有36家发展商或70.6%指出，银行收紧房贷，对产业市场的需求冲击最大。

第二大冲击是产业盈利税（RPGT），17.6%或9个发展商认为，政府上调产业盈利税会冲击产业需求。

接着6家发展商或11.8%认为，政府冻结特定类型的产业发展，会冲击产业市场的需求。

2019年财政预算案中，政府宣布，今年起向超过5年的房地产买卖将征收RPGT。

若是公司、外籍人士或非永久居民，RPGT将从5%调涨至10%；至于公民及永久居民，则从0%调高至5%。 价格逾100万令吉的产业转售，需缴的印花税也调涨1%，即从3%调高至4%。

OPR料维持3.25%水平

另一方面，询及如何看待国家银行的隔夜政策利率，大部分发展商都预计，国行会在今年内维持OPR在3.25%的水平。

一共有30个发展商或58.8%认为，国行会维持OPR水平。

另外，有17.6%或9家发展商认为，国行会降息0.25%到3%.

也有发展商预计国行升息，即6个发展商预计国行会把OPR上调0.25%到3.5%；还有6家发展商预计，国行或升息到超过3.5%。

由于大部分发展商预计OPR不会在今年内上调，因此，大部分的发展商也认为，OPR上调不会是冲击房产需求的原因。

30个发展商或58.8%，预计OPR上调对房产需求冲击温和。

不过，有12个发展商或23.5%认为，OPR上涨会严重冲击房产的需求。

剩余9个发展商或17.6%预计，OPR上调会温和冲击房产需求。

逾半发展商放眼吸引外国买家

至于计划推介新项目的发展商，是否打算吸引海外买家？发展商的回应比例差不多一样。

不过仍以“打算吸引海外买家”为主，一共有18个发展商或54.5%，稍微过半的发展商想要吸引外国买家。

其余15个发展商或45.5%，不打算吸引外国买家。

希望吸引外国买家的发展商中，大家主要的目光落在来自东盟国家的买家。

这是一项多回答选择题。每一个回答这个题目的发展商都放眼吸引来自东盟的买家。

接着，15家发展商或83.3%放眼吸引来自中国、香港和台湾的买家。

日本、印度和重点和亚太区，各有16.7%的发展商放眼吸引买家。