大家都说，房地产前景不乐观，事实是否如此？

《南洋商报》在各州进行一项题为“2016年房市展望”的年度调查，并获得66家房地产发展公司回应。

这些受访者的产业项目广泛涵盖各种房产，包括住宅、商业、工业以及休闲房产领域。

调查范围针对房价走势、将推出的房产种类、新楼盘的面积和价格等等；同时，从他们对今年房市前景的看法，大家可以预见未来市场的走势。

六成发展商看淡  
房市前景黯淡

如果，今年还有人大喊房市会大好或房价会继续攀升，可能是太过乐观或是妙想天开了。

因为《南洋商报》向66位房产发展商展开的问卷调查结果显示，大多业者认为今年的房市依然受到不明朗因素笼罩，会放缓甚至进一步恶化。 

而且，只有不到三分之一的受访发展商，愿意回应有关房价下跌的问题，而认为今年房价还会上扬的受访者只有约17%，反映房价可能见顶。 

自政府两年开始祭出打房政策和消费税，我国产业市场就经历了很长一段时间买气放缓困境，如今甚至是已进入寒冬。

利淡笼罩下，不仅拖累发展商销售不达标，更冲击房价。 

去年，市场频频传出发展商下修销售预测的消息，同时，许多区域房市都陷入谷底，包括新加坡、中国、台湾和香港，新楼盘和二手房价都在跌。 

当中的台湾和香港，有的一手楼盘，发展商甚至砍价20%求售。 

进入2016年，我国房市的前景如何？房屋售价会否跟随区域市场，共同进入下跌走势？ 

根据《南洋商报》“2016年房市展望”的调查结果，受访的66名发展商当中，共有37名或56.06%，估计房市将会陷入放缓，甚至进一步恶化。

其中，22名或33.33%的发展商认为，产业市场今年将放缓；其余15名或22.73%，预期市场会变得更加恶劣。 

至于其他的发展商，23名或34.85%预计房市今年的表现持平，4名或6.06%放眼房市表现良好，2名或3.03%看好房市可交出卓越成绩。 

由此来看，大部分发展商对今年的房市展望稍显悲观。 

调查结果也显示，虽然有29名或49.15%的发展商，预期房价可保持在目前水平，但也有20名或33.9%认为，价格将陷入下滑。

而看涨2016年房价的发展商，仅有10名或16.95%。

12%增长率难再现

丰隆投行研究分析员早前指出，房价指数2010年至去年期间，取得12.6%的年均复增（CAGR）后，预期房价在接下来将再难以重现辉煌时刻。 

该行认为，在撤销发展商承担利息计划（DIBS）、提高产业盈利税（RPGT）和上调外资买房门槛等打房政策的影响下，来年的房市进一步看淡。

“我们相信未来的房价指数增长率，将恢复到10年年均复增5%的正常水平。” 

而向《南洋商报》表示看跌房价的发展商，预期房价可能会在今年挫超过10%，因利淡和不明朗因素充斥市场。

在《南洋商报》的这项调查中，大多发展商回避回答有关房价下跌的问题，只有18人回应，当中有三分之一认为，房价将下跌10%以上。 

另外，约四成回应的发展商预计，房价跌幅会处于5%至10%之间；其余5人测跌幅将少过5%。 

经济放缓拖累房价

《南洋商报》发动全国办事处，向各地发展商发出的问卷调查，只有28家房产发展商，回应了有关影响产业价格的问题。

其中，有13名或46.43%发展商认为，经济增长步伐将放缓，因而拖累房价表现。 

另8名或28.57%预期，潜在买家保持观望态度，是冲击价格的主要因素。 

其余17.86%和7.14%的发展商，分别认为需求减少和政府政策带来影响，是房价增长的绊脚石。 

根据丰隆投行研究报告，在政府打房政策的影响下，产业投机需求将逐步减少，加上银行贷款拒绝率依然高企和潜在买家保持观望态度，相信房屋需求将蒙受压力。 

肯纳格投行研究主管林芬洁也指出，除非房贷申请率改善和可负担房屋供应增加，否则市场不可能在今年出现强劲需求。

产业需求仍可维持

在今年受访的66名发展商中，有27名或约四成认为产业需求可维持目前水平，但也有24名或36%认为，需求会陷入萎缩的窘境。 

同时，只有15名或22.73%，预期今年的房屋需求表现良好。 

在拖累房屋需求因素的题目中，大部分看跌需求的发展商指出，买家难以申请到房贷是罪魁祸首。 

这项可复选高达4个选项的题目，显示出房贷难求是影响需求放缓的最大因素，共获30名或37.04%的发展商选取。 

紧接其后的因素是经济前景疲弱，有28名或34.57%发展商选取。 

此外，有12名或14.81%认为，市场无法负担得起房价，还有11名或13.58%指出，市场实际需求减少，都是拖累产业需求下滑的原因。 

银根收紧打击豪宅买气

银行收紧房贷，令购屋者难以申请到或只能拿到很低额度的贷款，令高价房产买气受到打击。

发展商眼见这些摆在面前的困境，纷纷调整策略，改建较小的单位以拉低单位售价。

在高档住宅产业的建筑面积方面，准备兴建1001至1200平方尺单位的发展商不到20%，约60%主打500至1000平方尺的单位，包括两成是建500至800平方尺。

另外，只有约14%受访者表示将推出面积超过1200平方尺的高档住宅，其余7.8%则是把目光投向低于500平方尺的单位。 

高档住宅产业的建筑面积也是复选题，当中共有5个选项。

续推排屋公寓可负担屋

尽管面临内忧外患的冲击，大部分发展商还是会在今年推介新产业项目，并专注在排屋、公寓和可负担房屋。 

受访的66名发展商中，有47家或超过七成的公司，今年都会推出新项目，其余19或28.79%则选择采取观望态度。 

而新推介的住宅产业类型中，最多发展商专注在排屋（36.15%），集中兴建公寓的有26.5%，25.3%则推出可负担房屋。 

另9.64%则是半独立式或独立式房屋，其余2.41%为SOHO单位。 

新推介的住宅产业类型调查是复选题，发展商共有5个选项可选择。 

拟策吸引中港台资购房

国内房市充满挑战，促使发展商开始把焦点转向国外，冀望吸引更多外资来本地买房。 

根据调查结果，66名受访的发展商中，43名或65%有意招徕更多外国买家，其余23名或35%则专注国内。 

这些放眼吸引外资的产业公司，有53.9%把中港台买家列为目标，34.9%则锁定东盟买家。 

还有6.3%和1.58%，分别专注在日本和欧洲，其余3.17%则看好其他国家。

雪隆外围房价皆下跌

随着房价增速放缓，看好房价可在今年攀升的发展商人数，已显着减少，反映出产业前景仍受阴影笼罩。 

根据肯纳格投行报告，我国去年首9个月的房价指数增长率，报5.3%，逊于6.4%的10年平均增长率。其中，除了吉隆坡和雪兰莪，其他地区的房价都进入下跌行情，归咎于消费者情绪疲弱和政府打房政策带来冲击。 

根据《南洋商报》今年的调查结果，在66名发展商当中，只有10名或16.95%放眼房价有望在今年走高。同时，在回答房价涨幅的问题时，有62.5%估计房价涨幅将介于5%至10%之间。 

另25%则看好房价增长率可达15%，其余12.5%预测涨幅为5%。 

而相较“2015年房市展望”调查，在当时55名受访的发展商中，共有31名或62%预期房价可录得增长，人数远超今年的10名或16.94%。

今年或上调利率

针对宏观经济对产业市场的影响，42名或63%受访发展商认为，国家银行将于今年上调隔夜政策利率（OPR），一人认为可能，另23人则相信今年不会升息。 

升息与借贷需求和房产销售有直接关系，只有14人认为，即使国行上调利率，房市估计也不会受影响，但78%受访者都认为，升息必定会冲击产业需求。

MIDF投资研究分析员早前指出，预料国行不会提高隔夜货币政策利率，因为目前我国和美国的利息仍有利差。 

“尽管我国经济蒙压，可能迫使国行下调隔夜政策利率，但随着全球贸易活动回稳，国内经济有望随之回温，从而减轻这方面的压力，因此不必调低利率。” 

国行也表示，虽然全球经济和金融环境的风险攀升，不过，目前的利率水平可继续推动经济增长。 

在2004年至去年期间，我国的隔夜政策利率平均企于2.96%。

期间一度在2006年4月企于3.5%的高点，最低水平则是2009年2月的2%。