马六甲王朝灭亡后，经历葡萄牙、荷兰和英国殖民地时期，依然无法重振旗鼓，再度崛起成为当年的马六甲海峡的霸主。

古城的产业市场也追不上国内其他经济重镇，但2008年成功申遗后，加上中国一带一路举措，近年来马六甲的发展活动热络，有望再度发光。

甲旅游业激活房市

成为世界遗产接近10年，马六甲的发展活动依然火热，归功于旅游业发达，吸引许多外国游客慕名而来。

古城经济成功靠旅游业翻身，带来许多新商机，进而推动产业市场。

马六甲产业市场火热，吸引肯纳格研究分析员前往实地勘察，得出一个结论——与其他主要州属相比，马六甲房价指数增幅走势正面，且住宅供应吸收率较健康，但缺乏夜生活，无法拉长游客停留的时间。

由国家产业资讯中心（NAPIC）计算的房价指数，用于测量一般房子的价格涨幅。

今年首季，大马整体房价指数按年走高5.3%，而马六甲房价指数按年攀升7.4%，比整体来得好，仅排在吉隆坡（按年扬7.9%）后面。

值得注意的是，马六甲首季房价指数高于七年平均增幅（5.9%），与众不同。

反观大马整体或者其他主要州属的首季房价指数增幅，皆低于七年平均增幅。不过，马六甲的七年房价指数平均值低于全国和其他主要州属。

因此，分析员也相信，如果经济活动充足，譬如旅游业和基础建设发展，马六甲的房价指数可能赶上全国平均。

马六甲的住宅吸收率是4.7%，是全国之冠，与十年平均值一致。

与其他主要州属一致，马六甲住宅吸收率整体走势也是在2014年起放缓。

但是，其他主要州属的住宅供应吸收率皆低于各自的十年平均值。

“马六甲的供需动力较好，可以解释为什么这里的发展活动蓬勃，尤其是对服务式公寓的需求。”

住宅供应吸收率的计算方式：交易量除于未来和现有供应。

去年吸引1628万游客

根据马六甲首席部长办公室提供的数据，去年共有1628万名游客到访马六甲，按年增3.4%，大多来自邻国新加坡、中国、印尼和台湾。

去年，我国共迎来2676万名游客，马六甲就占了其中61%，这显示，多数来马旅行的游客都会去马六甲。

游客平均会在我国待上5.9天，其中会在马六甲逗留37%的时间。

目前，马六甲每日游客花费为每名520.04令吉，比十年前高出了56%。

缺乏夜生活难留客

尽管马六甲的魅力无限，吸引许多游客慕名拜访，但分析员认为，当地缺乏晚间娱乐活动，无法吸引游客过夜。

分析员指出，永大（YONGTAI，7066，主板产业股）的印象城和惠胜置地的马六甲丝绸之路项目，料能弥补这个缺点，拉长游客在此停留的时间。

马六甲享有高游客流量，因此抵达游客对酒店客房比重也明显比大马整体高。

大马平均游客对客房比重为每房83人，马六甲则是每房828人。

分析员解释，数字差距大的原因是，爱好美食的国内和新加坡游客皆是一日游。

2008年成功申遗至去年，马六甲的酒店如雨后春笋暴增了2.6倍，现有318间，占全国总数的6.4%。

截至上半年，马六甲共有1万3997间客房，按年微增0.4%。在2015年，平均入住率达63.3%，比全国整体好（61.9%）。

印象城明年首季开幕

印象城是永大的旗舰项目，发展总值达70亿令吉，面积为138英亩。

这里的卖点是中国“印象”系列海外首站——“印象马六甲”。

分析员解释，永大一天最多可以公演四场，但计划在初期，每日只是公演两场。

印象城放眼在明年首季开幕，票价约120令吉，目标游客群为中国（40%）、大马（30%）、东盟（20%）与其他国家（10%）。

今年，永大推介了发展总值达4亿9300万令吉的Amber Cove服务式公寓和海明湾（The Dawn），市场反应不错，取得70%认购率。

Amber Cove服务式公寓每平方尺售价介于400至500令吉。

瞄准产业投资者的海明湾，配有家具，因此售价较高，每平方尺700令吉起。

“丝路”保证租金回酬

由新加坡上市公司惠胜置地发展的马六甲丝绸之路，是个50公顷的滨海项目，分三阶段进行。

首阶段是郑和电影城，设有电影制作、舞台表演和艺术展览设施。

第二阶段则是国际贸易枢纽，第三阶段是公园城市休闲旅游区，包含娱乐、住宿和文化元素。

分析员点出，惠胜置地多数发展项目皆有保证租金回酬计划，承诺未来9至15年内，每年有6%的回酬。

这就是Hatten Place（前称Hatten Suite）每平方尺1000令吉破纪录售价的原因。

据悉，Hatten Place的租金回酬为6%，为期九年，多数买家是接近40岁的投资者，或者为孩子置业。

交通阻塞 需改善基建

马六甲州共有91万人口，面积为1658平方公里，大致上可分为三个区，分别是马六甲中央、阿罗牙也（Alor Gajah） 和野新（Jasin）。

游客多数在滨海的中央区逗留，而毗邻森美兰州的阿罗牙也，和与柔佛为邻的野新，主要经济活动是农业与工业。

南北大道衔接马六甲，与吉隆坡的距离是一个小时半，新加坡则是三个小时。

除了驾驶，游客可飞往马六甲，国内直飞航班有槟城，国际航班则是中国广州和印尼雅加达及北干巴鲁。

未来，游客还可以通过铁路前往马六甲，因为隆新高铁会在爱极乐收费站附近的小型赛车场设站。

分析员点出，马六甲交通阻塞严重，似乎需要更多基础建设来支持正蓬勃发展的马六甲。同时，分析员相信，为了提高游客人数，提升马六甲机场至国际水准是迟早的事情。

甲住宅交易减7.4%

上半年，马六甲住宅交易量达4149宗，比去年同期少了332宗或7.4%。

截至6月杪，该州住宅库存为17万6545单位，按年攀升5.5%。

在这期间，共有1532单位竣工，按年走高31.3%；施工中的单位有1万5702间，按年减20.9%。

在上半年，政府只批准了69个新单位，按年降97.5%。还未施工的新单位共有9843间，按年跌30.7%。

发展商在上半年推介739单位住宅，但只售出119单位或16.1%。

滞销单位共有1367间，其中725单位已竣工，446单位施工中，196单位未兴建。

根据Rahim & Co的数据，马六甲中央单层排屋价格平均介于20万至25万令吉，若地点佳，可以去到25万令吉以上。

哥打拉沙马那（Kota Laksamana Raya）双层排屋售价介于45万至60万令吉。

相似的排屋，在其他地区，如武吉加迪（Bukit Katil）、峇株安南（Batu Berendam）和Cheng，可能是介于30万至40万令吉。

建6万间可负担屋

为了让马六甲居民居者有其屋，州政府在2014年推出了一项政策，要求面积超过3.24公顷的住宅发展项目，其中40%必须是可负担房屋（RMM）。

同时，州政府也将售价上限设在18万令吉，单位面积至少1000平方尺和三房二厅格局。

原本，州政府的目标是在2023年或之前，提供5万7503单位RMM。

其中2万7000单位会由州政府机构负责，其余则是由私人发展商兴建。

今年10月，甲州首长拿督斯里依德利斯哈仑宣布，州政府与联邦政府合作，兴建一共6万2644单位可负担屋。

州政府机构和私人发展商将负责3万534单位，其余则是交给一马房屋机构、国家房屋公司、一马公务员房屋和国家房屋局。

截至10月初，1万174单位可负担屋已竣工和入住，2万4268单位兴建中，2万8202单位获得批准，即将动工。

根据马六甲房屋局网站，家庭月入低于8000令吉，已婚和20岁以上的未婚大马公民，皆可以申请可负担屋。

商用产业交易锐减21%

近年来，甲州多数商业项目围绕在零售中心和酒店，商店行情平平。

上半年，商用产业共有397宗交易，按年减105宗或21%。

截至上半年，商店库存持平，达1万8964单位。在这期间竣工的商店只有16间，按年大减88.1%。

正在施工的商店有5091单位，按年微升2%。

政府在上半年并没有批准任何商店新项目，还未施工的新商店累计有2263单位，按年走低8.3%。

截至上半年，滞销单位为585间，其中438单位已竣工，价值达1亿6725万令吉。

甲州商业区热点依然是马六甲新镇，位于黄金地点的双层店面售价介于40万至63万令吉。

在其他地区，类似的商店价格介于25万至30万令吉。

办公楼方面，由于空间有限，平均出租率持高在81.5%。

汉都亚路、敦斯里拉朗路和爱极乐市区的办公楼，平均租金介于每平方尺1.60令吉至2.20令吉，其中爱极乐市区较高，可达每平方尺2.50令吉至3令吉。

办公楼上半年库存为40万2247平方米，政府也没有批准任何新项目。

上半年没批建新酒店

虽然马六甲商业发展重心在于商场和酒店，但政府在上半年并没有批准新酒店项目，可能是数年前批准的许多项目如火如荼进行中。

截至上半年，施工中的客房有4360间，按年减25.2%，未施工则是1406间。

截至6月杪，马六甲共有1万3997间客房，按年微增0.4%。

最新落成的酒店，是位于惠胜之都的希尔顿逸林五星级酒店和Hatten Suites。

其他将在近期至2019年期间竣工的四五星级酒店包括，Courtyard by Marriott、Park Hotel和Hyatt Place。

马六甲城内的四星级酒店，每晚平均要价170至260令吉，五星级酒店则介于390至600令吉。

除了市区，吸引游客的还有沙滩，譬如Klebang沙滩。

这里的酒店价格较廉宜，每晚要价80至110令吉。

未来，Klebang区也会迎来新旅游景点，包括侏罗纪（Jurassic Park）、海洋世界（Seaworld）和海洋生态（Eco Marine）主题公园。

提及Airbnb是否恶化竞争？分析员解释，根据实地勘察回响，这股共享模式给予精品和旧酒店巨大的竞争压力，尤其是二三星级酒店。

四五星级酒店面临的冲击不大，因为Airbnb较少高端的单位。

无可否认的是，Airbnb有助于提高小单位的认购率，因为许多发展商提供方便Airbnb的前台服务。

商场出租率达75%

同样的，政府在上半年也没有批准任何新购物中心项目。

上半年商场库存达56万3389平方米，施工中的占4万8923平方米，未施工则是3万7965平方米。

上半年出租率达74.9%，与去年下半年相同，但比去年同期减10.9个百分点。

甲州黄金地点购物中心的租金，如英雄广场附近，介于每平方尺11令吉至25令吉，一些角头单位租金甚至上探每平方尺36令吉。

Rahim & Co点出，瑞典知名服装品牌H&M去年在马六甲开设第二家分店，位于人潮汹涌的鸡场街。

此外，美式连锁餐厅多利萝玛也进军马六甲，在皇冠广场开设首家分店。

“这些品牌进驻显示，现在马六甲的零售消费模式与国内其他城市地区不相上下。”

接下来即将开张的商场包括豪暻湾商场（Harbour City Mall）和碧嘉广场（Vedro by the River），预计在2019年竣工。

报道:谢梦苇