近年来，国内尤其是巴生谷一带的房价高居不下，一般市井百姓购屋之梦似乎遥不可及。而关于推高房价的元凶，有人会将矛头直指外国买家。

无疑，每当有财大气粗的外国买家可挥洒千金，买下大多人心中的梦想家园时，薪资赶不上房价的市民心里难免不是滋味。但是，外国买家对产业市场真的有如此大的影响吗？抑或这只是众多人选择相信的“迷思”？

为此，本报结合了国内行家的意见，以及国外专家的观点和分析，以全球视野来印证，外国买家影响产业市场的命题是“迷思”还是“事实”！

房价涨不停
外国买家是罪魁祸首？

第二财长佐哈里阿都干尼，多次在公共场合提及对于国内产业市场担忧。在2017投资大马大会上，更是直指吉隆坡每晚夜幕降临后，有多幢大楼的单位漆黑一片，无灯火照明，显示国内市场空置率严重的问题。

除了空置率，租金和房价的难以负担，也逐渐成了市民心中之刺。其实，这一现象亦不只是在缠绕着大马产业市场，全球大多主要城市也在面临这一窘境。

因此，有者会认为，外国买家是“炒”高产业市场的罪魁祸首。然而事实是否确是如此？

在揭开谜底之前，首先我们需了解，大马房产市场是否真的在吸引外国买家的光临。

大马亨利行（Henry Butcher）营运总监邓志明点出，大马房市有数大优势，确实很吸引外国买家。

数大优势吸引外国买家

“大马房市在区域内确实属于最便宜的地区之一，而主要投资者则是来自于新加坡和中国，相比之下我国房价是比该些国家的要低不少。”

另外，他认为，我国对于外国买家的态度仍然相当开放，而大马采用的澳洲托化斯地契注册制度（Torrens System），意味着大马法律制度只承认地契上所注册的名字，是该土地的拥有人。

这可让外国买家直接注册所有权，让他们会感到较有保障。

“此外，投资国内产业的租金回报率也是相当可观。大马稳定的政局，和稳健的经济增长，也是外国买家青睐我国房市的原因。”

而大马如今一些很受外国买家关注的“热点”，邓志明认为有吉隆坡的城中城（KLCC）地带和满家乐（Mont Kiara）、槟城的乔治市以及柔佛伊斯干达的美迪尼（Medini）。

然而，外国买家在国内产业市场的占有率，似乎没有想象中高。

副财长李志亮在今年4月时指出，根据内陆税收局自2012至2016年征获的印花税数据，外国买家所占比率其实微乎其微，在近今年所缴的印花税甚至长期处于总税收的1%以下。

多国政府打房
箭矢瞄准外国买家

而纵观全球方面，仲量联行（JLL）的研究报告指出，自2008年的金融海啸后，全球各大主要城市的房价已大幅攀升。而这一现象背后，有的是低利率的环境、产业的高流动性以及有更多外国投资者的参与。

因惧怕房市泡沫再次降临，许多国家的政府已经在推出各种针对性的制冷措施，而首当其冲不乏是外国买家。

报告指出，在近年，各大都市，新加坡、香港、伦敦、墨尔本、悉尼和温哥华陆续地新征或上调税项，希望借此可缓和房价升势。

“全球城市的本土买家对于外国人买房一事相当敏感，在一些城市甚至可以成为一个被政治化的课题。”

不过，根据JLL研究，外国买家参与的房市交易，其实只占了这些都市总成交量的2至12%左右。

前言说毕，短暂总结，外国产业买家在全球城市和大马房市的参与度，其实并没有很高。但是每当房价高企之际，矛头所向往往会先指向外国买家。

不过，外国买家真的是造成空置率高企，推高租金和房价的主要原因吗？接下来让专家一一解析。

潘荣德：国人望门兴叹
开发过多不实际楼盘

外国买家是空置率高企的元凶——迷思！

大马产业市场空置率有多严重？部长级人物多次表示担忧可见一斑，但大马产业推广促进会副会长潘荣德硕士则认为，造成房市空置率高企的真正原因，是国内产业发展商开发过多不切实际的楼盘。

虽然有人认为，外国人来马买房，大多以投资为主，而不会自住，因此造成单位空置。

但潘荣德指出，因教育或旅游等目的，其实也有很多中国买家来马买房自住，而近几年，产业发展商过于积极开发住宅项目，但开出的售价却稍显离地，让国内买家望门兴叹。

“产业发展商在开发新项目时应更谨慎，要更了解国内买家可负担的程度。”

甲房市空置率高

他点出，一些外国买家参与度较低的州属，如马六甲的房市空置率也高，证明这与外国人关系不大。

在国外方面，取澳洲为例，根据澳洲房地产机构的数据，悉尼的房市比柏斯有更多外国买家。但是，截至2016年杪，柏斯的空置率分别达6.4%，比悉尼的1.8%更高。

而在伦敦，据JLL的调查，有高达85%的亚洲买家倾向于租出在英的投资产业。这显示，通常只要出租可带来净回报，大多外国买家其实都极愿意将房产出租，而非放任其空置不理。

邓志明：楼盘以国人需求为主
财富分配不均难负担租金

外国买家造成房源短缺且推高租金？——迷思！

邓志明认为，外国买家并没有造成房源短缺或租金被推高的问题。

他指出，由于针对外国买家的市场营销成本更高，国内产业发展商通常在推出楼盘时，更多是针对国内买家的需求为主。

降低租金以求租出

其次，他点出，外国买家虽然希望可用最高价租出投资单位，但如果市场的景气不佳，无论是国内或外国买家，仍会降低租金要求，以求租出。

威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong）董事经理符儒仁则认为，外国人如日、韩、台湾裔居民大多都聚住在特定地区，如KLCC、满家乐、太子城、孟沙等。

“因此，即使有任何的房源短缺或租金高企，那也只限于发生在某些特定地区而已。”

而参考全球主要城市，JLL研究报告显示，新加坡、伦敦、悉尼和墨尔本等的租金对收入比率的中位数介于25至35%之间。在外国买家不算多的香港房市，租金对收入比率却达43%，意味着港人43%的收入都用在交租上。

因此，该报告总结，租金扬升其实与外国买家无太大关系，而城市里财富分配不均和可负担房屋的供应不足才是租金难以负担的主因。

符儒仁：来马置业有特定门槛
只能参与高档产业市场

外国买家推高房价？大马：否，其他城市：是！

威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong）董事经理符儒仁指出，外国买家来马置业有特定门槛，如只可购买100万令吉以上的产业，因此外国买家参与更多的是高档产业市场。

他点出，由于大多外国人购买不了中低成本的房产，因此外国买家其实与国内的主流房市大致隔绝。

“根据贷款比较网站Loanstreet的资料，外国投资者只占国内产业市场的7%。这意味着外国买家群体比起国内买家要小得多。”

外国买家涌入供需失衡

不过，他也赞同，近年确实有很多外国人加入国内房市，尤其是中国买家。但综观看来，外国投资者的加入对于国家经济利多于弊。

而国外城市方面，JLL研究报告点出，伦敦、香港、悉尼和墨尔本的房市似乎都因外国买家涌入而造成供需失衡，而且房价也高企，因此该行赞同外国买家确实是推高了该些城市的房价。

“只要房价兑收入的中位数等于5年或更少，那该国房价仍属可负担程度。但研究显示，除了新加坡，全球有许多主要城市的房价都属极高，如伦敦在2016年的房价，就等于该区市民的8.5年收入。”

不过，JLL也比较了上海和北京的房价。中国两大城市的房市，都无外国买家的参与，但是房价依然极高。

“上海和北京难以负担的房价，可归咎于中国买家喜爱囤积居奇，以买房的方式屯聚财富。”

总结：
限制外国人跨境买房
对产业市场影响有限

综观全球和国内的房市后，国内外行家都一致认为，外国买家对产业市场的影响着实有限。尤其，大多国家的政府对外国人跨境买房都有各种限制。

征较高产业盈利税

在大马，潘荣德点出，除了房价门槛限制，政府还有向外国人征收较高产业盈利税（RPGT）的措施。

“自2010年起，大马已重启征收 5% RPGT，而到了2014年，征收税率甚至提高至30%。”

RPGT是一项向产业买家征收的税项，凡非大马人在购买产业后的5年内选择卖出获利，都需缴交30%的盈利税。在第六年，则只需交5%。

另外，他补充，大马还有很多保护国内买家的措施，如土著保留地、和非土著需申请申请州政府同意书（State Consent）等。

而在国外，如香港，在近年内也实施了很多针对外国买家的打房措施，如在港买第二座房产的外国买家，现需缴房价的30%作为印花税。

在澳洲，在今年3月时，政府修改了针对境外纳税人的房产增值税，将征税上限由200万澳币下调至75万澳币，而预扣税率则由之前的10%增至12.5%。

JLL在研究报告中总结：“多外国买家的房市，不一定就等于有着高企的空置率和难以负担的房价。而房产供应，仍是维持可负担市场的关键。”