作为东盟少数发达国家，新加坡一直以来都被外资视为东盟，乃至亚洲高端产业的最好选择之一。

然而在经历2007年金融风暴后，晋入低利率时代，庞大的资金流入亚洲区域股市和房产中。 

为了应付随之而来的热钱，压制房产价格爆升，新加坡政府自2009年至今多次推出针对房地产的降温措施，成功在过去几年控制房价。 

如今随着市场的发展，该国房产在近日有稍微升温，同时也吸引各国投资者前来购房。 

早前为遏制房地产市场过热趋势，新加坡政府近年来祭出了一系列房产市场降温措施，使新加坡的房产市场进入了长时间的“冬眠期”。

但一些分析员指出，近来，新加坡房产的销售量正悄然回升，尽管房价仍未出现再度走高的信号。 

据瑞银财富管理（UBS Wealth Management）亚太地区的投资部门主管陈敏兰（译音）表示，该行多年来一直看空新加坡房产的价格，但目前情况正在改变。 

她称，与全球竞争对手相比，新加坡楼市已不再是一个被高估的全球市场，买家也注意到价格指数从2013年起整体下跌了约11%。 

陈敏兰称，如果以可支配收入变化状况作为对比参考系，这已经是近40年来新加坡房价下跌持续最长的一段时间。

与香港不同，新加坡在过去5年家庭实际收入持续增加，居民的住房购买力也有所提高。 

政府的数据显示，新加坡新房销售数量从今年10月录得1252套，相比本年9月的509套大幅上升，为自2015年以来销量最多的一次，虽然销量有所回升，但房价可能不会上涨。 

据政府数据，私人住宅的价格在本年第三季度，比次季下降1.5%，标志着房价已连续下跌了4年。

在全球金融危机的背景下，房价经历了自2009年后最大的按季下跌。 

狮城房价还会跌12%

由于政府控制房产市场价格，新加坡的房价下跌，而这其实是该国政府旨在调控楼市的一系列降温举措起效的自然结果。

自2011年以来，新加坡政府实施了一系列打房举措，其中包括“额外买方印花税”，使得外国买家和已有一套以上住房的新加坡本国购房者的购买成本增长了15%。 

陈敏兰指出随着房价每年下降4%至5%左右，在逐步稳定市场上，这些措施已经做得非常好了。

她预计，鉴于政府并不会取消当前的限购措施，该国房价还会下跌12%。 

分析师表示，即使新加坡政府取消管制措施，对于开发商也并非利好，因为发展商要看到的是成交量或营业额攀升。

“明年，新加坡民众对房产的需求或许仍高；然而一旦到了2018年至2019年，房产的供应量将每年下降大约19%。” 

房市达供需平衡

联昌国际银行（CIMB）的分析员在去年11月中的一份报告中称，新加坡房市目前已经达到了当前信贷政策下所能达到的供需平衡状况。 

但该行指出，新加坡住房销量仍有待进一步的企稳信号确认，并表示房产价格后市走势仍被高库存与租金疲软所笼罩。

“由于此后即将有大批新楼盘集中上市，现在预测房价会回升还为时过早。” 

另外，在12月10日，新加坡华侨银行分析员提出，新加坡住房持续供过于求，加上利率将要上升，私人住宅明年的价格将下跌3-7%，租金则下跌5-10%。 

“同时，私人住宅的租金指数今年第三季季末，也比2013年第三季的峰值下降了10.6%。” 

此外，升息也将给房贷带来压力；美国联邦储备局一月初就会进行2017年来第一次加息，这也将带动新加坡的利率上升。 

因此，这会令牟取租金的业主承受压力，从而导致房地产市场出现卖压。

分析指出，尽管新加坡的房价继续下跌，但明年不像会严重下跌，因为房价已偏低，想必会刺激买家的进场。而且，如果经济展望快速恶化，政府也可能放松房地产冷却措施。 

靠租金还贷难

尽管市场普遍认为，新加坡房产有稍微回温，但新加坡金融管局（MAS，下称金管局）在11月底发表的金融稳定年度报告中，给房地产投资者亮起了黄牌。 

金管局在报告中称：“在投资新加坡房地产之前，投资者应该意识到，目前房屋空置率上升，租金下降和利率上升，这意味着依靠租金收入来偿还投资房地产的贷款是很难的。” 

由于住房供应不断增加，第三季度，新加坡的房屋空置率仍高达8.7%，远远高于在2012年杪的5.4%水平。 

虽然略低于第二季度的8.9%，但仍徘徊在亚洲金融危机之后2000年的最高水平。 

“金管局仍保持警惕，在空置率上升，经济增长和劳动力市场更加疲软的情况下，供需变化可能对房地产市场前景造成压力。” 

报告还指出，政府自2011年以来实施的一系列降温措施改善了住房贷款风险状况，并推动金融市场的谨慎情绪上升。 

金管局预计，银行体系将能够应对房价急剧下跌的状况，住房的贷款与价值比已从2010年第二季度的77%下降到今年第三季度的60%。 

但金管局警告，随着经济前景更趋疲软，一小部分借款人仍存在偿还风险。 2016年9月，欠款超过30天的贷款比例上升至约1%，高于去年同期的0.9%。 

报告对新加坡人购房持谨慎态度，特别是随着人口迅速老龄化，购房会影响退休储蓄；估计，到了2030年，约25%新加坡人将年满65岁。 

印尼富人爱购狮城房产

新加坡房市仍处在低迷阶段，却迎来一个意想不到的购房群体：印尼富人。 

今年上半年，印尼富人击败其他国家在新加坡的购房者，成为这亚洲重要的高端房产市场中最大的购房人群。 

据彭博社12日报道，从今年年初到8月17日，印尼富人在新加坡购买了30套价值在370万美元（约1656万令吉）以上的高端房产，购房总数同比翻了两番。今年上半年，印尼人在新加坡购买了各类房产共计189套，同比增长23%。 

相比之下，印度和马来西亚人同一时期在新加坡的购房数量同比都在减少，而中国高端购房数量从去年的34套减少到20套。 

从2009年开始，为防止房产泡沫，新加坡政府一直采取为房价降温的措施，包括对外国投资者征收印花税，这些措施抑制了对高端房地产的需求。 

目前，新加坡高端房地产处于低迷状态，房价连续11个季度出现下跌，是1975年有记录以来的最长连续下跌期。 

不过，这无阻印尼和其他国家买家的热潮，持续入驻新加坡高端房产市场。 

房地产研究机构戴德梁行的研究显示，去年中国是新加坡房产的最大买家，中国消费者共购买998处房产，马来西亚人购买了954处房产，名列第二。而印尼人购买了279处房产。 

印尼富人购买高端房产的情况出现井喷，与印尼政府颁布的一项新法律有关，该法律旨在收回之前动荡时期流到新加坡等国的3000亿美元（约1兆3423亿令吉）资金。印尼政府认为，这些钱的流出是出于避税的考量。 

看中狮城政治稳定

目前，印尼、新加坡以及其他国家正在采用全球税收申报制度，相互通报彼此公民的海外资产情况，印尼富人之所以将现金变成房产，是因为房产不在信息共享之列。 

有房产中介人士指出，印尼人认为，新加坡是政治稳定的安全港，这是他们到新加坡买房的重要原因，特别是在地区局势不太稳定的情况下。

“但印尼富人也担忧，新加坡政府未来是否会与印尼政府共享金融信息。” 

另外，为吸引外国房地产投资，新加坡房产中介绞尽脑汁，在购房服务上采用新科技，为买卖双方提供全新体验。

印尼富商汤新隆（Trihatma Kusuma Haliman）以2100万新元（约6497万令吉），购下嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore）顶层单位，面积达5242平方尺，每平方尺价格高达4006新元（约1万2393令吉）。

嘉峰豪庭位于坐落新加坡第10邮区乌节路一带阿摩园（Ardmore Park），是该国数个高端住宅项目之一。 

汤新隆印尼是家喻户晓的富商，持有超过5亿美元（约22.4亿令吉）资产，掌控了当地房地产公司波德摩罗集团（Agung Podomoro Land）。