21世纪天灾人祸不断，水灾最为人所熟悉，它是影响人类起居生活最大的梦魇。然而，经济发展与水灾形影相随，两者之间互相钳制与互相影响，由巨大利益所支配的发展计划，最后可能必须为防洪付出巨大代价，房产及地产价终究成为牺牲品。

水灾是自然灾害，过度发展是诱因之一，两者很难有所平衡。

水灾的后续工作可能涉及规划，规划可能导致城市发展速度受限，强化监管可能导致房地产成本升高、单位滞销，形成恶性循环。

导致成本上升

美国赖斯大学土木与环境工程教授菲尔贝迪恩特说，高度发展会导致水患，防洪的工程会导致房地产开发成本上升。

严格来说，洪水并未停止袭击全球各地：21世纪以来较为严重的水灾有2001年的热带风暴“艾利森”、2015年的阵亡将士纪念日洪水和2016年的收税日洪水，而去年的飓风“哈维”又为美国的水灾史添加新的一页。

建筑业受影响

当一个国家长期被洪涝所影响，最终所牵连到的必是经济火车头——建筑业。由房地产开发商建立的城市，向来为地产开发的巨大利益所支配，要摆脱水灾的梦魇，并非易事。

打个比方，休斯敦在成为美国发展最快城市之一的同时，也成为美国遭遇水灾最频繁的城镇，为发展经济利益背后付出沉重的代价。

当执法单位开始控制洪涝，就会拖慢发展脚步，建筑成本升高会拖垮建筑业。

利益与环保拉锯

无论是发展中国家或者是发达国家，低廉的房价是造成水灾的一个重要原因。低房价是因为城市面积不断扩张，而城市之所以能不断扩张，很大原因是因为规划和监管宽松。

影响稳定性发展 

当一个国家的建筑标准、建筑检查和其他防护措施不稳定，在宽松之间游走，一个国家的产业将会受到摇摆，价位不稳，且影响了长期的稳定性发展。

一些发展中国家求财心切，城市中没有商业、住宅、工业和绿地的基本功能划分，甚至是分区法难产，原因是因为土地拥有者和开发商均希望能获取最巨大的利润。

山区开发项目

没有统一规划，也没有统一标准，城市发展在利益集团的驱动下发展，房地产商甚至铤而走险在山区开发地产项目。

一旦当地政府的法律禁止一系列不合法的计划时，利益集团与环保分子就会产生久远的拉锯战，间接拖慢了产业的利润。

当一些破坏大自然的发展计划入侵一个地方，即使大地有多大的河沼和湿地，原地生貌都会被排干，失去了如海绵一般发挥巨大的吸水作用，草地被改造成道路和停车场及高级住宅区，已是平常的事。

经济欠佳

选择轻水灾区房产

拥有房产属于长远投资，牵涉金钱数额庞大，因此几乎每位在计划购买或投资在某项房产单位前，必定会在各方面做出各种考量。

我们再从微观角度来看课题。

近年里全球气象转变，原本四季如夏没有任何大天灾的国家，也开始遭受到狂风暴雨的侵袭。

房产出租转卖不易 

一些城镇面对几次大水灾的孽肆与蹂躏后，普罗大众才真正惊觉在购买或投资房产计划时忽略了地利的重要性，已受到水灾或土崩影响的房地产计划即将面对接下来许多挑战，已砸金投资的人，也将面对未来房产难以出租或转卖的困境。

对于带有投机心态的投资者，通常在购买或投资房地产前会注重“非水灾区”条件，希望楼盘升值赚钱。

退而求其次

目前流行“轻水灾区”一词，经济能力欠佳的人会退而求其次，选择轻水灾区的房产。

目前，不少城市正在努力通过提升道路海拔高度、修建防风暴潮闸门等，这些工程耗资颇大，然而也相当奏效。

另外，许多居民发现购买水灾保险难度越来越大，政府有关部门应积极配合，确保新的房产开发项目远离易受洪水侵袭的区域，并保证建筑方案及蓝图中有足够的空地和绿化基础设施，杜绝水灾发生。

水灾黑区房市调低

澳洲昆省的洪水可能会限制借款人偿还住房贷款的能力，削弱银行恢复受损物业的能力，导致房价下降——信用评级机构警告说。

一般逻辑而言，洪水对房价、借款人和银行都将有负面影响。

洪害影响深远

信用机构认为，物业损毁可能会“暂时或永久”影响借款人的付款能力，洪灾也可能会导致受损物业的恢复率低于正常水平。

洪害会直接或间接影响借款人，物业的损坏，生活开支的增加，和潜在的收入减少等，很可能会遇到一些财务困境，当借贷人不能全额偿付贷款，在恶性循环下，银行的损失也会增加。

市值被影响 

该机构认为，由于水灾风险高，曾经被大水淹没，处于水灾黑区的物业市值可能被永久调低。

短期内，业主的房子可能卖不出去，洪水后重建工作不容易，许多单位在几个月甚至几年都无法居住，造成严重的经济影响。

过了一段时间，人民另觅住所的需求将会出现，直接推动租金价格上涨。然而，这个情况到底要经历多久才会出现，则很难说得准。

发展利弊

专家们普遍认为，有效的区域规划有助于提升一个市区的抗洪能力，为治理水患，不少国家政府出台法案征收“排水费”来压制过度发展。

防洪专家坚称，城市发展并不是洪水的主因，他们的见解很另类，并批评科学家们要求限制城市扩张、提升城市蓄水能力的建议是“反对发展”。

然而一般人很难想到，人口不断增长和水灾的不断发生，正是大城市发展的一体两面，产业价也会因水灾的牵引而起伏不定。

危机变转机 

受洪水浸过的房子未必无人问津，有投资者逆向思考，趁低买入，愿意通过承受风险而赚取了金钱。

有很多没有房子的人愿意承受风险，不会介意住在水灾黑区。

对他们而言，鉴于灾区的价格和位置符合要求，绝对是进入住房市场的机会。灾后，合心水的房子或出现，价格合适，很多人就这样就抓住了机会。

经验丰富的中介人说，受洪水影响和不受洪水影响的房价差距不大，而且不断在缩小，因为投资者看到了低价买入的长期增长率，也愿意冒这个风险。

此外，防洪措施奏效会让购屋者放心。

水灾区砸资需面对的问题

◆水灾对房子的影响有多大？

◆水灾起因是什么？河水泛滥还是暴雨？

◆灾后业主做了哪些改进？装修？

◆房子受保吗？保险费是多少？

不少地方的洪水是百年一遇的，这使得有些人愿意接受这些房子所蕴含的风险。

据报道，尽管飓风“哈维”在美国第四大城市休斯敦造成巨大破坏，许多房屋遭洪水淹没或被狂风摧毁，然而，但也有不少位于高地的房子逃过了劫数，也成了当地房地产市场的抢手货，让业主们突然发了“天灾财”。

突如其来的洪害造成当地房屋市场一夕之间供不应求，出售及出租的价格突然水涨船高，灾民急需寻找安身之处，外地人也纷纷作出投资动作，以低价买下遭洪水损毁的房子，准备翻新后高价转售。

财经调查报告显示，经历了大劫难后，休斯顿的房地产市场已打开了新格局，经历了大洗牌后面对新革命。

结论：

从水灾反思大马房产情况：最近豪雨一下，多个等区就会“汪洋一片”，各州政府使出预算支出来防洪防灾，避免水灾重演。可是许多原本不会淹水的地区为何开始豪雨成灾？我们是不是要开始反思，当房产不断的建设，土地的承受度是不是也到极限？人类为金钱不断的建房建屋，但大自然的反扑，终究也会让房产变得一文不值，一场大自然与房屋发展的对决，又该如何平衡？

下篇：地震频密，房产耐得住“频频震”吗？