大多数发达国家都会征收房产税，它是国家财政稳定的重要来源。美国是个重税国家，近期的物业税调高后，引起了世界投资者的议论，是受全球关注的重大议题。

美国各州的房地产税率有所不同，约在1%到3%之间。近期，多个州因上调物业税引发关注，然而，税收优惠和次贷政策相互配合，相互促进，进一步刺激了低收入人群不顾风险而进行贷款，大胆购房，高物业税抑制房地产市场泡沫功能被削弱。

按照美国税法规定，不论房屋用于何种用途，房地产拥有者应缴物业税，即无论是将房屋用于出租还是自用，只要拥有房地产就需缴物业税。

美国的物业税高企，炒房度日不容易，然而，当地房价自2000年以后一直到2006年也涨得离谱，进而引发了席卷全球的次贷危机，这些事项让人怀疑物业高税是否能带来正面效应。

随着优惠政策增加，即使物业税如何高企也好，调控房价的力度依旧减小，这些优惠政策包括房地产应税估价低于其实际价值，有些地方给高巴仙率的折扣率，还有免税额，或给予低收入群体实行住房“抵免额”，可降低个人所得税或退现金等。

为次贷风波埋下危机

次贷危机的出现，是因为金融机构为月供占其收入比例和首付低于20%的人提供贷款，低收入群体得到了福利，但在特种情况下，却为次贷风波埋下了危机。

在美国，物业税是地方性税种，是地方税体系中的生力军，州下辖的地方政府都征收物业税，房地税拥有者一般同时要缴县级物业税以及市、镇级物业税，有些还要缴学区物业税。

如果一个人在美国坐拥多套豪宅，累计缴纳的物业税不低，所以在美国靠炒房度日很难，就连是别人赠送房子给自己住也住不起；对住房投资需求而言，物业税的存在增加了住房投资的机会成本，特别是增加了囤房成本，使囤房者风险加大。

比如，某位住房投资者坐拥5套豪宅，总价值为1000万美元（约4173万令吉），如果按1%的实际物业税税率计算，这个人在住房出售之前，必须常年缴纳物业税10万美元（约42万令吉），这样就使其囤房成本大幅度增加。

当货币政策过度宽松或物业税的征收大打折扣时，业主的负担减少，高物业税的打房功能会被削弱。

各地物业税分析

ATTOM首席产品官Todd Teta在报告中揭露，2018年美国大部分地区的物业税负担再度加重，全美国许多州索性出台了税率调整上限，这可能是导致物业税增幅较上一年度收窄的主要原因。报告还指出，纽约市及周边各县的独户住宅业主缴纳的物业税均值为全美最高。

ATTOM使用从州、市和县级的税务评估办公室采集的物业税数据，以及通过自动估价模型获得住宅市场估值及精准数据。

增幅取决房屋地点

由于德克萨斯州、伊利诺伊州和华盛顿州等地的住宅价格明显上涨，理论上看，屋主承担的税负更高。当然，物业税的增幅也取决于房屋的地点。

据加州房地产数据供应商ATTOM Data Solutions发出的年度物业税数据显示，2017年至2018年的一年里，西雅图住宅的平均物业税飙升了14%。历史数据显示，华盛顿州其他地区的物业税也不断攀升，2017年的平均征税额为3772美元（约1万5740令吉），较2014年的2921美元（约1万2189令吉）高速增长。

数据显示，去年达拉斯沃思堡地区的物业税增长8%，2017年，该州房主平均支付了5047美元（约2万1061令吉）的物业税，而这一额度在2014年仅为4065（约1万6963令吉）美元。

据环域居近期报道，德克萨斯州议会正考虑在全州范围内上调物业税。

根据ATTOM的报告，2018年伊利诺伊州的实际物业税税率为2.22%，位居全美第二。

能否奏效 视政府决心

美国政府为了抑制近些年房价增长过快的火头，不断在物业税上有所调整，为了抑制房价上涨的议论越来越多。

问题是，征收物业税真的能把高房价带出迷宫？美国政府把物业税调涨，抑制房地产价格继续上涨。近日从税收角度调控房价也越来越引起人们的关注，也就是说对房地产业主征收物业税。

物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或者所有人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

逻辑来说，对物业征税可以增加房地产业主的成本，一定程度地抑制房地产的需求量，有专家学者指出，征物业税的作用是积极的。

在美国买房除了注意地理位置，各州不尽相同的税收政策也是投资者关注的重点，物业税的变化，是美国房产变相涨价的指标。

专家学者持肯定态度

英国布鲁耐尔大学经济学教授指出，征收物业税对抑制高房价无疑会产生积极作用，但要看政府的决心，以及政府是否准备改变中国房地产业务的基本经济属性。

从第二套住房开征物业税，既能顾及普罗大众的基本需求，也起到抑制房地产投资和投机的作用，使得征税人性化，具有经济理性。

“开征物业税肯定会抑制高房价，打击房地产投机行为，但往往取决于政府的决心，还有房产基本经济属性改变，换句话说，房产不具备投资和投机功能，只属于自住的消费功能。”

第二套房开始征税

分析说，只为人们提供基本地居住场所，而不具备投资和投机的功能，如果要达到这样的目的，那么从第二套房开始征税，才能具备经济理性，符合现实要求。

学者强调，如果政府真的想把投机行为从房地产经济中排挤出去，把人们从房地产投资和投机得到的收益全部变成国库收入，真金白银的转到社会，具体的方案来治理房地产，那么高物业税的确能抑制高房价，达到打房的效应。

美国物业税 前5州排名

数据显示，2018年美国物业税税率最高的前5个州依次为：

1.新泽西州(2.25%)

2.伊利诺伊州(2.22%)

3.德克萨斯州(2.18%)

4.佛蒙特州 (2.16%)

5.康涅狄格州(2.02%)

新泽西州常年占据榜首，但去年实际税率较2017年的2.28%略有下降。尽管如此，2017年该州房主平均支付8696美元（3万6294令吉）的物业税，与2014年的8108（约3万3840令吉）美元相比增幅明显。

住宅平均物业税上涨

从全美范围内来看，去年住宅的平均物业税较2017年的3399美元（约1万4186令吉）上涨3%至3498美元（约1万4598令吉）。

但有效物业税税率为1.16%，与2017年相比微跌0.01%。例如，在纽约州威斯特徹斯特县和罗克兰县，2018年的平均物业税分别为1万7392美元（约7万2579令吉）和1万2925美元（约5万3939令吉）。

在新泽西州艾塞克斯县和卑尔根县，房主平均缴纳1万2161美元（约5万750令吉）和1万1771美元的物业税（约4万9123令吉）。

房价不一定下降

认为征收物业税有抑制房地产投机的作用的人普遍相信，美国目前房价上涨很大程度上与投机有关。对那些拥有多栋房子或拥有土地空间的富裕群体，从他们身上多收税， 来均衡整个社会的贫富分化是应该与合理的。

英国布鲁耐尔大学经济学学者担心，房地产市场受到打压之后，房屋供应紧缺，对一个人口众多的国家，对房屋的基本需求如果仍然旺盛，那么征收物业税对抑制高房价的作用到底有多大，还有待商讨。

房产供应会减少

学者分析认为，房产失去了投资价值，就无法积极的扩张与生产，那房产的供应就必然减少。首购族的需求如果旺盛，房价都不一定降得下来，物业税高企的效应未必有效。

从长期看，房屋是衣食住行重要的一环，物业税对房价的推动有限，并且当中会有所漏洞。