地产

紧靠隆市 地价较低
士拉央中价房产热点

提起士拉央,熟悉巴生谷地区的读者,首先联想到的是士拉央批发市场,这个批发市场也因此成为士拉央的地标。



若谈到产业市场,士拉央从来都不是什么热点,其风头更长期被邻近的甲洞甚至万挠所盖过。

然而,在雪隆地区可供房产发展地段“买少见少”下,对负担不起高价房屋的中产阶级和中下基层而言,这个邻近首都吉隆坡的城镇,却不失为一个理想的居住选择。

和全国各地大不同的是,士拉央的每一天是从凌晨3点开始。

此话怎解?原来,这里有着巴生谷最大的批发市场-士拉央批发市场。这个大巴刹每天打从凌晨3时开始营业。



士拉央隶属雪州鹅麦县,坐落在吉隆坡甲洞北部、黑风洞西部,以及万挠的东南部。士拉央大部分地区是由士拉央市议会管辖,但也有小部分地区被视为吉隆坡的腹地,属吉隆坡市政厅管辖范围。

大型发展商进驻

尽管鲜少有人将士拉央视为一个产业投资热点,但一些产业界及相关领域人士却另有一番见解。

城市土地运用及交通规划专家吴木炎就指出,多家大型发展商的进驻,已提高士拉央房产市场的整体形象,即从过去的中下阶层市场,提升至中上阶层市场。

他对《南洋商报》说,以将森林保留地一座高尔夫球场改装为综合发展项目的实达集团(SPSETIA,8664 ,主板产业股)为例,该集团的有关发展项目是以森林保留地环绕,绿意盎然为主要卖点,这不仅可吸引寻求绿化居住与生活环境的购屋者,也一举提升士拉央房产市场的整体形象。

“士拉央的地理环境是山麓环绕,当地的房产发展必须以低人口密度为主,而由于当地土地价格不高,房产售价也不能太高,但发展商必须打造独特的房产产品,例如其他地区没有的绿意盎然特色,才能吸引买家。”

吴木炎

毗邻森林公园环境清幽

士拉央周围山麓环绕,数个森林保留区,如马来西亚森林研究院所在地的拉贡山、邓普勒森林公园及共和联邦森林公园。

吴木炎指出,士拉央新镇(Bandar Baru Selayang)同样是一个中价和中上价位为主的发展项目,再加上士拉央与万挠之间沿路多个由大型发展商展开的发展计划,都为士拉央房产市场加分。

“放眼未来,士拉央房产市场有望进一步获得提升,前景也相当看好。”

Sinland实业公司区经理史提夫杨同样看好士拉央房产,并指士拉央房产需求和价格近年皆稳健增长。

“士拉央或许不如毗邻的甲洞般繁忙,也没有后者的捷运第二路线站点,但却别有一番特色,包括绿意盎然的环境、人口没那么稠密,交通也没那么拥挤。”

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豪宅到连栋住宅皆可见 

可负担二手屋普遍

随着吉隆坡-瓜拉雪兰莪大道(LATAR) 于2011年启用,士拉央居民可以轻易的通过该大道,穿梭于牙直利走廊大道(Guthrie Corridor Expressway)及新巴生谷大道(NKVE) 。

士拉央的可负担二手房屋比比皆是,而新的高楼房屋也如雨后春笋般涌现。若你寻求密度较低的房屋,这里也有许多连栋住宅(townhouse)可供选择。

“在士拉央和万挠交界处,靠近森林保留区,则有豪华洋房和半独立式洋房。

“重点是,不管你找的是怎样的产业,这里什么都有,一应俱全,而且她非常临近吉隆坡市中心,只有不到20公里之遥,这里的房产价格算是相当负担得起。”

根据EdgeProp.my 资料,截至去年11月,士拉央房产平均成交价格为每平方尺294令吉,而毗邻地区如甲洞和峇都急则分别为每平方尺326令吉和312令吉。

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市内士拉央发展停滞

和属于雪州范围的士拉央地区相比,坐落在吉隆坡范围的士拉央地区,由于当地排屋和公寓都比较老旧,整体发展相对停滞不前。

史提夫杨指出,属于吉隆坡范围的士拉央部分地区,如Taman Wilayah Selayang、士拉央花园组屋和士拉央北区市中心,即士拉央批发市场所在地,则大部分房产为旧式有地房产如排屋。

因此,这里的买家通常都是已居住在附近花园的人士。

他直言,和雪州士拉央相比,希望在吉隆坡士拉央居住的人非常少。

新房产提振房价

“基于吉隆坡士拉央的二手房屋需求少,这里的屋价一般上低于雪州士拉央约5%。此外,屋价在很大程度上也取决于个别房屋的状况。”

无论如何,一些进行中和刚竣工的住宅发展,例如JL99集团发展的LakePark Residence,协助稍微提振吉隆坡士拉央整体产业价格。

2018年杪竣工的LakePark Residence 推介时的平均售价为每平方尺520令吉,推介时取得稳健销售表现。

雪州士拉央过去数年也推出数个新项目,例如B&G Property私人有限公司发展于2018年推出的V-Residensi 5项目,每平方尺300令吉。

市场虽活跃

缺乏公交略输甲洞冼都

与较为受落的邻近地区相比,士拉央去年首11个月的房产成交价格走低,主因是整体市场疲软,以及邻近地区如甲洞有更多的新推介房产可供选择。不过,这不表示,当地房屋市场并不活跃。

亨利行(马)私人有限公司总营运长邓志明就指出:”士拉央新推出的共管公寓,售价几乎与甲洞和峇都急处于同样水平。我们也留意到,士拉央市场相当活跃和蓬勃。”

据EdgeProp.my引述其谈话说:“事实上,士拉央房产价格较为可负担,比其他地区占优势。然而,士拉央缺乏诸如轻快铁和捷运等公共交通,这点就不如甲洞和冼都。”

除了上述劣势,目前国内整体房产市场走势呆滞,也影响了士拉央的产业购兴。

邓志明

新房产购买率缓慢

“因此,士拉央的新推介房产购买率缓慢,士拉央房价目前不是疲弱,就是停滞不前。

“无论如何,士拉央产业市场仍相当稳定,有望在可预见的未来取得稳健增长。”

Metro Rec 私人有限公司代理社主管叶添伦(译音)同样认为,士拉央产业市场较为低迷,但肯定有增长。

“士拉央房产市场将吸引更多购兴,因为当地产业价格对购屋者仍有一定的吸引力。

“同时,巴生谷北部走廊正在转型,多家著名发展商正在当地推出符合现代人生活方式的房产项目。”

士拉央再也花园受欢迎

士拉央再也花园是该区最受欢迎的房产发展计划之一。

这座花园是雪州士拉央一个自给自足的房屋项目之一,它包含了排屋、公寓、银行、食肆、医疗中心及学校等设施,可谓应有尽有。

去年,该地区房屋平均成交价格为每平方尺483令吉,比士拉央整体房屋市场平均价格每平方尺294令吉,高出189令吉或约65%。

需求价格稳健增长

史提夫杨指出,士拉央再也花园的房产需求一直很高,尽管整体产业市场疲软,当地房产价格过去几年稳健增长。

“士拉央再也花园的双层排屋标准建筑面积为22×75,目前,一般双层排屋的开价为约65万令吉,即平均每平方尺约400令吉。

“由于屋价尚低及地点优越,士拉央再也花园房产目前是供不应求。我认为,士拉央再也花园是整个士拉央最受落的二手房屋市场。”

士拉央再也花园就坐落在甲洞-士拉央大道旁,后者是甲洞和士拉央的主要免费大道,让士拉央居民可轻易通往冼都、峇都急和吉隆坡市中心。

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财经新闻

破7万宗·总额逾290亿 第三季房市交易创新高

(吉隆坡13日讯)我国房屋市场今年第三季的交易量超过7万宗,创下过去10年来的最高纪录,总交易额接近290亿令吉。

与去年同期相比,房屋成交量按年增长2.9%,交易总额则增长1.3%。

整体而言,大马产业市场今年第三季表现稳健,总成交量达11万2305宗,总额为573.1亿令吉。与2023年同期相比,交易量小幅增长3.1%,总值也略增0.3%。”

产业估价及服务局(JPPH)总监阿都拉萨指出,住宅次领域仍是本地产业市场支柱,占全国产业总成交量的60%以上。

从价格来看,30万令吉及以下的房屋交易最为活跃,占住宅总成交量的53.4%(3万7689宗)。

其次是售价介于30万零1至50万令吉之间的房屋,占住宅总成交量23.8%(1万6790宗),而售价50万零1令吉以上的住宅则占22.8%(1万6041宗)。

雪成交量21%冠全马

阿都拉萨表示,受各次领域交易量的增长、建筑活动的积极推进,以及自今年首季以来,已建成未售住宅单位的持续减少。

在区域方面,雪兰莪州房屋成交量占全马总成交量21.1%(1万4902宗),总额占全国29.2%(84亿令吉),是全国之首。柔佛州紧随其后,占全马房屋总成交量17.9%(1万2616宗)和总额20.2%(58.1亿令吉)。

从类型来看,排屋需求最为旺盛,占全国住宅交易总量的近42%。

阿都拉萨指出,政府的持续支持政策,如放宽“大马第二家园计划”(MM2H)计划的申请条件,以及首次购屋印花税豁免,为市场稳定发展提供了有力支撑。

滞销房产降3%

与此同时,已竣工但未售出的住宅数量和总值也有所改善,分别下降3.0%和2.8%,至2万1968个单位,总值138.5亿令吉,较今年第二季度有所减少。

在建筑领域,住宅房产在多个阶段均呈现增长。与去年同期相比,竣工产业增长4.6%,新开产业增长27.6%,而新规划供应则大增37.1%。

不过,新住宅项目的推出在第三季度出现轻微下滑,新推出住宅单位为1万3708个,低于第二季的1万8974个。

其中,42.6%的新住宅价格介于50万零1令吉至100万令吉之间。

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