近年，砂拉越再生能源走廊（SCORE）及沙巴发展走廊（SDC）带动这两州经济发展。

2015年，政府宣布第11大马计划，为了平衡经济发展，高速公路的发展将专注在郊区及城市与郊区的链接，推介了泛婆罗洲大道（Pan-Borneo highway）工程，欲强化沙巴和砂拉越的连接度。

加上两州还有大大小小的基建发展计划，各种经济发展，会如何影响东马两州的房产市场？

基建旅游零售齐发力

东马产业温和增长

随着更多基建活动展开，东马两州的经济开始获得动力，房产市场自然也受关注。

从高速公路到港口和机场，从旅游业到零售业，各种经济活动都有助推动房市。

尽管过去几年，大马产业市场陷入盘整，统计显示，东马两州的产业市场的走势仍趋温和增长。

Rahim & Co在最新出版的《2017/18房市报告》指出，截至去年上半年，砂拉越和沙巴两州的各类型产业供应，大致上呈按年增长趋势。

其中，砂拉越再生能源走廊持续带动工业领域；而基建计划，包括在砂拉越兴建更多机场，也带动旅游业。

至于沙巴州，为了刺激经济，政府已批准扩大沙巴发展走廊（SDC）的发展，提升和扩大Sepangar Bay货柜码头的基建。

在2002年到2016年期间，沙巴游客人数已经从110万人次，上涨到343万人次，年均复增达9%，突显沙巴的旅游业增长稳健。旅客蜂涌而至，显然激励了旅游业对于沙巴经济增长贡献，更带动了酒店等产业需求。

砂州零售市场看俏

根据该报告，截至去年上半年，砂拉越的工业产业供应增幅最大，达12.5%；零售空间增10%；接着是店铺办公室，增6.3%。

住宅产业供应按年仅增4.8%。

产业交易纷纷下跌，住宅产业年跌5.7%；店铺办公室年跌15.1%；工业产业跌13.9%。

然而，随着经济起飞，过去5年内，砂拉越州的购物广场的出租率稳健改善，并超越了80%的水平。

由于当地的消费情绪受到激励，永旺（AEON，6599，主板贸服股）也将在今年在古晋开设了该公司在砂拉越的第一个购物中心。

沙产业交易年增37.9%

另一方面，截至去年上半年，除了酒店的供应按年跌1.4%，沙巴州主要的产业供应按年仍呈扬势。

办公楼的供应增幅最大，达5.8%；接着是店铺办公室，增5.5%；住宅产业供应年增5.1%；零售空间供应微增2.5%；工业产业则年增2.3%。

至于成交量和成交值，最高还是住宅产业。

尽管近期产业市场仍不景气，去年首半年内，沙巴洲住宅产业交易年涨37.9%，成交值更飙升50.7%。

■砂拉越篇

排屋带动住宅供应

根据《2017/18房市报告》，截至去年上半年，砂拉越的住宅产业供应仍趋扬，增加4.8%，报24万2438个单位，主要是2至3层排屋占了29%，及单层排屋占了26%。

住宅单位的增加，主要是由排屋推动，共有5745单位，占了总增幅的51%。

住宅市场成交量持续下滑，不过，下跌步伐有放缓迹象，跌幅低于10%，在过去5年内，除了2013年跌13.1%，其余跌幅都低于10%。尽管成交量下跌，但成交值有上升的迹象，去年上半年按年增3.6%。

另外，截至去年上半年，砂拉越滞销住宅产业占了31.5%。至于768个未出售单位，有一大部分的价位介于30万至100万令吉。

根据政府的定义，滞销产业的定义是竣工和取得入伙纸等过后，9个月都卖不出的产业才算是滞销产业。

零售供应过剩压力增

根据Rahim & Co过去5年内，砂拉越州的购物广场的出租率稳健改善，并超越了80%的水平。截至去年上半年，共有952万平方尺，出租率达82%。

无论如何，还有达190万平方尺的供应即将入市，因此加剧了砂拉越零售市场原本就供应过剩的零售市场的压力。

主要的购物广场租金仍稳定，平均介于每平方尺6至23令吉，值得一提的是，Vivacity Megamall和The Spring购物中心的租金处于20令吉以上的高端。

至于二线的购物中心，每平方尺的平均租金介于2.30至5.50令吉。

另外，去年4月，该州也迎来了首个清真购物中心——Aiman购物中心。该购物中心由Aiman Mantap私人有限公司发展，位于Samarahan，面积达12万平方尺。

由于当地的消费情绪受到激励，永旺也在今年在古晋开设了第一个购物中心。

可负担屋点亮房市

在Tabuan Desa和Tabuan Jaya的单层排屋平均价格为40万令吉，每月租金约1500令吉。至于公寓，Floridale公寓的平均价格为39万4000令吉，租金为每月1500令吉；De Summit公寓则更高价，平均64万令吉，每月1800令吉。

至于可负担房屋课题，砂拉越去年上半年也公布了数项可负担房屋计划。PR1MA计划在Bintawa、Matang和Semenggoh3地，建造1万7000个单位。3项工程的屋价，介于23万5000至27万9000令吉。

砂拉越也首次推介了PPA1M发展项目，供2项目，分别在Muara Tuang 和Ike Village @ Kota Samarahan。发展内容包括连栋住宅、排屋和公寓，售价介于19万8900令吉到35万7900令吉。

另外，尽管今年房市回调，砂拉越首府古晋在2012至2017年，住宅产业价格走势与屋价指数大致仍趋扬。

店铺办公室增6.3%

在古晋，如Metro城和RH大厦的3层店铺办公室平均售价达94万5000令吉。另外，Stutong Parade单位面积较大，的4层楼店铺办公室的交易价位平均为150万令吉。

截至去年，该州的店铺办公室供应增6.3%，报2万8329单位。

Rahim & Co预计近期内，将有3404个单位将竣工，这些新供应都将为已经供应过剩的市场造成进一步的压力。

根据该报告，自2012年，砂拉越的店铺办公室交易稳健走低，还有一年比一年底的趋势。

工业产业交易量续跌

去年上半年，砂拉越的工业产业供应达6637单位，是该州最大的供应类型，按年涨12.5%。

不过，交易量从2015年顶峰持续下跌，按年跌13.9%，成交值更大跌31.1%。但值得注意，2015和2016年，成交值飙升了86%。

现有的产业中，2层的半独立式工厂以介于48万至56万令吉的价位交易，不过，Batu 13轻工业区类似单位，也有工业单位以更高的价位交易，交易价达73万5000令吉。

同时，根据Rahim & Co，由民都鲁港口（BIPORT，5032，主板贸服股）营运的工业园——Samalaju工业园，自2017年4月开始全面营运。

福胜利（HSL，6238，主板建筑股）发展的Vista工业园已经在去年中，推介了第二期。第一期已经完成90%，并放眼今年内交货。

该工业园内的产业包括半独立式工业单位，面积介于3000平方尺到3500平方尺，价格从115万令吉起。该工业园靠近Samajaya工业园且主要是供高科技的工业。

报告还指出，将有高达126.5亿令吉的中资投资即将注入砂拉越州的工业产业领域，在民都鲁和诗巫设立1个钢铁厂。

另外，州政府已经同意成立新的工业园/区，以助中小型工业的增长，目前正在寻找合适的地点。

4星级以上酒店不多

截至2017年上半年，砂拉越的酒店客房总共达1万8448间，共有353间酒店。其中17间是4和5星级酒店。

5星级酒店包括古晋希尔顿（Hilton Kuching）、姆鲁万豪酒店渡假村及水疗中心、古晋Pullman、和古晋Riverside Majestic的酒店平均房价为168至450令吉。

4星级酒店包括古晋Century酒店、大洲酒店、和美里帝宫大酒店，平均每晚房价介于135至354令吉。

去年新开张的酒店包括古晋UCSI酒店，共有209间酒店客房；古晋Riverside Majestic扩张后，增加了名为Astana高18楼的建筑部分。

在民都鲁，丽华酒店共有165间客房。不过，万豪酒店旗下，在马的首个Fairfield酒店原定于去年底开张，但已经展延。该酒店也是民都鲁第一间国际酒店。

沙巴篇

主要产业供应按年扬

Rahim & Co《2017/18房市报告》显示，截至去年上半年，除了酒店的供应按年跌1.4%，沙巴州主要的产业供应按年仍呈扬势。

办公楼的供应增幅最大，达5.8%，一共有781万平方尺；接着是店铺办公室，增5.5%，写1万7745单位。

同时，住宅产业供应年增5.1%，共20万5602单位。零售空间供应微增2.5%，达749万平方尺。工业单位则年增2.3%，报6051单位。

至于成交量和成交值，最高还是住宅产业。

尽管近期产业市场仍不景气，去年首半年内，沙洲住宅产业一共有2298宗交易，年涨37.9%，成交值更飙升50.7%，报8.4212亿令吉。

另外，沙巴的零售空间出租率达88.8%，年增9.9%。办公楼的出租率虽达89.3%，但年跌0.9%。

41亿预算振兴基建旅游

根据莱坊（Knight Frank）的《2017年下半年大马产业焦点》报告，沙巴州政府已提出了达41亿令吉的财政预算案。

其中总值13.3亿令吉的预算，已拨款给沙巴的基建和交通发展；同时2.28亿令吉则拨款给旅游发展，尤其专注乡区的旅游发展。

而且沙巴亚庇的Sepangar Bay货柜码头，已被指定为推动大亚庇区经济增长的主要动力，已经获得中央政府批准，扩大沙巴发展走廊（SDC）计划，拨款达11亿令吉。

这项扩展计划的目的是把Sepangar Bay货柜码头的基本设施提升以及扩展，放眼将该码头发展为转运枢纽，并最终成为沙巴以及东盟的主要进出口港。

另外，沙巴在2002年到2016年期间，游客人数已经从110万人次，上涨到343万人次，年均复增达9%，显示出沙巴的旅游业增长稳健。

去年1月到8月，按年比较，沙巴的旅客按年增10.6%。

报告指出，随着旅客蜂涌而至，显然旅游业对于沙巴州的经济增长也扮演了非常重要的角色。根据沙巴旅游局，去年旅客总人数将超越2016年。

截至2017年8月，沙巴州旅游收入已达51.58亿令吉，2016全年为72.49亿令吉。

同时，沙巴不允许利用住宅单位来作为Airbnb等的营运，以确保游客的安全等，及保护该州的酒店业者和投资者的利益。

房市逆市走高

尽管今年我国房市回调，市场情绪低迷，但截至去年上半年，沙巴的住宅产业领域走势亮眼，无论是供应、交易量和交易值，都呈扬势。

尤其是成交值，涨幅高达50.7%。

根据报告，去年上半年内，主要的住宅产业供应是2层和3层排屋，一共4万9590单位，总供应为20万5602单位。

而且2层和3层排屋也是支撑成交量的住宅产业类型，占了25%，接着是公寓，占24%。价格介于50万1令吉到100万令吉的住宅产业则是最多交易的价位。

另外，截至去年上半年，沙巴滞销的住宅产业一共940单位，总值4亿1992万令吉，主要包括价值50万1令吉至100万令吉的664个公寓单位。

展望未来，Rahim & Co指出，沙巴的公寓数量很可能在短期内，就会超越有地产业的数量。

去年上半年，沙巴一共有1150个公寓单位竣工，推高整体供应到4万7028个单位。

一些比较著名的公寓，比如1borneo、The Peak、Bayshore，的价格介于每平方尺390至625令吉，平均租金每月每平方尺1.58至2.69令吉。

去年新推介的公寓则包括SinaLand推介的Elemen Utara KK，帝亿置地（TITIJYA，5239，主板产业股）的The Shore。

该公司指出，新的公寓增加，将影响旧公寓的价格增长率，市场需要更长时间来吸纳。

另外，随着更多人从乡区移到城市，可负担房屋的需求增加。

Rahim & Co指出，沙巴的公寓数量很可能在短期内，就会超越有地产业的数量。

将迎来7家酒店

在过去5年，沙巴的酒店供应稳健上扬，2016年内最大增幅，达20%。

不过，截至2017年上半年，该州内共有363间酒店，一共有2万0570间客房，较2016年同期微幅下跌1.4%。

其中23间酒店是，4到5星级酒店，43间为3星级酒店。

5星级酒店的房价为每晚580令吉，4星级则为310令吉。

去年，沙巴州有2间新的酒店，包括拥有305间客房的5星级亚庇希尔顿酒店，房价每晚490令吉。4星级的Mercure Kota Kinabalu City则有410间客房，每房每晚255令吉。

而建筑中的7家酒店，总共会有1688间客房。