美国联邦储备局（简称美联储）自2007年金融风暴后，3月迎来危机后的第三次升息，显示美国经济复苏，正逐步收紧货币政策。

由于美国是世界主要经济体，每当美国打喷嚏，全世界大伤风，马来西亚也无从幸免。

因此，美国迈入升息时代，很可能影响我国经济，甚至已疲弱的产业市场。

这期《南洋商报》与2名专家探讨，“花旗国”升息效应，是否会漂洋过海来到大马。

回酬比股债市具吸引力
美升息无碍大马房市

美联储升息，外资纷纷从新兴市场撤离，转投美国怀抱，首当其冲的是新兴市场包括大马。

世界银行更称，大马是东亚太区里，最暴露在美联储升息预期风险的国家之一，其他则是印尼和泰国。

这是因为马印泰拥有大量以美元计价的债务，一旦货币贬值，偿还贷款的成本就越高。

此外，美资投资机构或基金经理，可能将停放在新兴国豪宅和商用房产的资金调回美国。

这些资金流动是否会打击我国产业市场？

3月，美联储如市场预期般升息，并暗示今年还会“循序渐进”地升息2次，明年则是3次。

升息是收紧货币政策的举动，也代表美联储看好美国经济表现。

虽然美国和马来西亚之间隔了一个太平洋，但身为世界主要经济体，美国一举一动都会牵引着许多国家的经济，包括马来西亚。

以最近一次的升息来看，此举对股市和货币的影响深远。

亚洲股市包括马股，欢腾走高，但因市场视美联储立场鸽派，导致美元贬值。

令吉贬值吸引投资房产

不过，对产业投资者而言，更重要的是究竟美国升息时代会不会影响我国的产业市场？

受访的2名产业顾问，异口同声指，这对本地产业市场的影响甚小；投资者们暂时可稍喘一口气。

威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong）董事经理符儒仁认为，短期内，美联储升息不会对本地产业市场造成很大的影响，股市才会大受影响。

“因为本地产业投资回酬介于5%至7%，而美国则是2.5%至3%。”

他说，比起债券、股票市场，以及信托基金2至3%的回酬，国人倾向于投资产业，因为回酬较高。

第一太平戴维斯（大马）私人有限公司（Savills）研究与咨询副总监王秀凤表示，美联储若持续升息，预计令吉兑美元会进一步贬值。

“不过，这对本地产业市场的影响微小。”

王秀凤说，从另一个角度来看，短期内，令吉贬值让我国成为一个十分具吸引力的产业投资地点。

料国行近期不升息

种种间接影响，如资本外流拖累经济放缓，可能迫使央行提高利率，来支撑货币走势。

符儒仁认为，长期而言，美国升息影响不算重大，可能只是有心理影响，但融资成本也有可能上扬。

或令吉扭转走势

他比较关心令吉贬值的情况：“问题是令吉的疲态，每当令吉兑美元贬值，资产价值便下降。”

美联储主席叶伦在货币政策会议后的记者会上说：“我们看到经济在过去数月正如我们预期般取得进展。我们对经济所处路径有信心。”

美联储数据也显示，美国通胀率朝着2%前进，预计明年可以达标。

美国好转，令人相信我国经济也同步；符儒仁也说：“倘若随后经济展望改善，令吉可能扭转走势。”

王秀凤认为，比较实实的看，应该是关注我国的隔夜政策利率（OPR）。

“只有国家银行提高隔夜政策利率，才会对本地产业市场造成更大的影响。”

但她相信国行近期内应该不会升息，因为这会进一步打击已疲弱的市场。

“倘若国行真的出乎意料之外升息，投资者情绪疲弱和经济放缓，一定会对产业市场形成挑战。”

国行升息，代表产业贷款，尤其是房贷利息增加。除了降低家庭的可支配收入，还会让购买产业更加艰难。

亚洲不跟随美国脚步

尽管美国升息可能启动一轮各国升息潮，但亚洲地区的升息脚步料将相当缓慢，亚洲产业仍因相对偏高的回酬而颇具吸引力。

根据路透社报道，领盛投资管理（LaSalle Investment Management）亚太区董事谢慧娟称：“亚太地区升息脚步将相对缓慢，甚至不会升息。”

她认为，日本仍在对抗通货紧缩，同时部分亚太地区国家的央行，如澳洲只可能温和升息，因此产业的回酬水平足以缓解冲击。

另一方面，仲量联行（JLL）在《美联储升息：亚太意见》报告中指出，名义利率与通胀率同时上升，因此实际利率仍持平在目前水平。

实际利率稳定，某些市场的核心产业回酬可能继续持在低水平，一些市场的回酬更有可能进一步缩窄。

但与政府债券实际利率相比，产业实际回酬仍具吸引力，产业的通胀护盘特点会持续吸引投资者。

不过，仲量联行警惕，在低利率低通胀环境过渡至高利率高回酬期间，仍存在风险。

若利率和贷款成本较预期升得快，可能会增加供款，过度借贷的投资者的现金流将面临短期压力。

中国   监督对外投资

仲量联行相信，中国经济体大和货币政策周期独立，美国升息对中国利率、人民币债券和产业的影响不大。

除了人民币兑美元贬值，美国升息对中国没有直接影响。同时，中国政府也监督对外投资的范围，包括产业。

一些觉得海外产业价格高昂的中国企业和人民可能将目标转向国内，但因政府大力打房，不会进一步提高房价，却有助于稳定产业价格。

仲量联行预计，当地人仍是中国市场的最大买家，而该国保险公司也会扩大在产业的风险。

尽管中国产业价格预计持高，但回酬会进一步缩窄，尤其是上海、北京、深圳和广州等一线城市。

同策咨询研究部总监张宏伟意见分歧，他认为中国资金会向外流出，转向美元资产或产业。

他指出，中国经济与产业周期在下半年后，将同时陷入低谷，对产业领域而言是项艰难的挑战。

“美元进入升息通道，中国资本储蓄外流，货币政策继续宽松的空间不大。”

香港   银行竞争大暂不升息

整体上，香港银行领域竞争激烈，加上房贷业绩因政府积极打房而大减，应该不会增加借贷利率。任何升息对产业的影响会在升息后期才会出现。

根据仲量联行观察，当地银行应该会吸收最多2次美联储升息，才会调整当地的贷款利率。

当市场预期美联储升息时，香港银行同业拆息（HIBOR）已调高，当地银行也缩窄以香港银行同业拆息计算的房贷利差。

不过，商用产业的高贷款成本可能已经转嫁给借贷者。相比之下，中国政府限制对外投资会对香港产业市场造成更大的影响。

青岛大学经济学院教授易宪容则持相反意见。他认为，倘若美国升息步伐加快，将严重增加香港产业市场风险。2008年美国金融危机爆发，原因就是美联储持续升息把泡沫引破。

港币与美元挂钩

值得注意的是，香港实行联系汇率制度，即港币与美元挂钩。因此，香港特区政府财政司司长陈茂波说，纵使香港银行同业拆息目前仍处于低水平，还未有任何变动，但在联系汇率制度下，港息最终都会随着美息走势。

一旦国际资金流出现逆转，资金加快流出香港，香港利息可能会急速上升。

新加坡   投资者成本仍低

新加坡金融市场已全面纳入美联储升息影响，因此产业投资者的资本成本（cost of capital）依然相对低。

仲量联行点出，自去年11月起，3个月及6个月新元银行同业拆息率（SIBOR）已涨约50个基点，分别达0.94%与1.25%。

政府放宽产业市场政策

标准贷款率仍处于低位，银行也乐于借贷最高50%至60%予发展用途和竣工资产，赚幅也持稳在150至200基点。

新加坡政府也有能力放宽产业市场政策，来抵消美国升息的影响。

今年3月10日，新加坡政府降低卖家的印花税，并放宽总偿债率限制。这是邻国政府自2010年收紧住宅市场后，首次放宽条例。

仲量联行预计，当利率在未来2至3年内逐渐正常化，新加坡政府会进一步放宽政策。

邻国发展商和产托的资产负债表保守、负债率低，也有能力投资。

此外，据观察，该国和外国公司积极竞标好项目的地皮，显示市场对新项目的兴趣强劲。

韩国   家债恶化房市交易降

美国结束超低利率时代，为韩国经济带来许多不确定因素，如家庭负债恶化、不动产市场停滞等问题。

随着美联储再次加息，美国与韩国的基准利率差距仅剩下25个基点。

根据亚洲财经报道，目前韩国央行因家庭负债规模较大等问题，已连续8个月保持1.25%的基准利率不变。

今年初，在美联储或连续加息的情况下，银行家庭贷款利率上扬0.1%至3.39%，创下3年最高水平。

国际资金恐大逃亡

若贷款利率上升，家庭偿还利息负担将进一步加剧。数据显示，去年杪韩国家庭负债规模高达1344万亿韩元（约1兆1972亿8896万令吉）。

此外，美联储升息将波及韩国不动产市场。

尽管业界人士声称首尔江南圈等市场暂未受影响，但江南江北购买咨询明显减少甚至出现停止现象，预计下半年情况不乐观。

城东区某房地产中介指出：“从上个月末至本月初，公寓出租和购买交易开始走下坡，至今仍没有回暖现象，与去年同期截然不同。”

一旦美国利率在下半年超越韩国，现处韩国的国际资金将大举逃亡美国或其他发达国家。

美国高利率不只牵引韩国利率，更恐引爆历史上最糟水平家庭负债。

日本   央行按兵不动

仲量联行在报告中点出，日本产业投资者受益于良好的信贷条件，银行也愿意提供较长供期的贷款。

美国升息扩大了美日两国的回酬利差，导致日元从特朗普胜出起至今贬值约14%。

疲弱的日元对出口工业领域来说是好事，同时也促进旅游业，带好酒店和零售领域。

日本通胀率少于2%目标，日本央行10年期国债收益率目标持在0%。美联储利差鸽派，有助于日本央行继续维持低利率。

澳洲   提高借贷利率

尽管澳洲央行维持指标利率不变，澳洲4大银行过去2周纷纷上调自住和投资购屋者的房贷利率。

惠誉认为，此举应有助于减少对较脆弱购屋者的放贷活动，但银行业者仍面临家庭债务较高及产业领域过热带来的风险，可能对偿债能力造成压力。

该评级机构称，澳洲银行在利率周期之外加息，可能是因为澳洲审慎监管局（APAR）拟采取行动抑制产业投资者贷款，以及美国可能加息导致融资成本上升。