去年，大马油气领域蒙受令吉贬值、油价大跌、政治丑闻和业者削减资本开销的冲击；进一步拖累吉隆坡和雪兰莪的办公楼市场。 

再加上各地办公楼供应持续扬升，这些地区的办公楼租金与出租率都蒙受沉重压力。不过，正当市场聚焦于西马时，东马亚庇的办公楼市场却“静悄悄”地蓬勃增长，且平均出租率更在去年下半年攀上91.8%的高峰水平。 

A级办公楼争租客买家

油气业和跨国企业，向来是国内甲级办公楼市场重要支柱，如今油气业迎来寒冬，而外资都一再传出外撤的消息。

国内办公楼过去数年急速增加，呈供过于求趋势，各种利淡同步来袭，令市况雪上加霜。

从去年至今，陆续有新办公楼推出市场，业主承受着招租不果的压力，接下来，相信争租客的情况会越演越烈。

如果你正准备租用办公楼，眼前有更多选择；如果你有多余现金，此时正想趁低购入，可以好好讨价还价一番。

最近不断有办公楼过剩或租户难求的声音响起，令市场面，尤其是隆雪区办公楼市场面临重重压力。

国际房产顾问公司莱坊（Knight Frank）将祸首归咎于经济遭受内忧外患。

该公司在《2015年下半年大马房地产报告》指出，油气领域是办公楼市场的重要“支柱”，但随着油价陷入低迷，油气公司的营业和发展受到冲击，进而不利市场表现。 

“此外，市场在接下来的季度里，也将迎来更多供应，加上出租市场放缓，相信办公楼业主之间的竞争会更加激烈。” 

截至去年12月杪，隆雪办公楼面积达9250万平方尺，已有竞争激烈的氛围。接下来，会有更多新办公楼建竣，租户可慢慢挑，而且议价空间更大。

莱坊指出，今年上半年，即将竣工的办公楼，包括吉隆坡市的大众信托基金（Public Mutual）大楼、吉隆坡周边地区的高胜大楼（Ken Tower）与丰隆大厦，还有雪州的Iconic大楼N座等。这些项目将再注入190万平方尺的办公空间。 

此外，由于我国经济疲弱和经商信心走低，许多商家与企业都停止招聘，甚至裁员，所需的办公楼面积只会越来越少，整体出租率也会受到冲击。 

展望未来，在供应高企、租金下滑和出租率走软的环境中，预计隆雪的办公楼将面临更多的下行风险。

“无论如何，处在良好地点的优质办公楼租金，相信短期内还能保持在强稳水平。”

槟城出租率微跌

在槟城方面，办公楼市场出租率稍微下滑，估计将为租金带来压力。 

莱坊追踪的威省三大主要办公楼，出租率介于85%至100%，维持在去年上半年水平。 

其中，Gurney Paragon的汇华大楼，在去年下半年全面租出，每月租金为每平方尺3.50令吉。 

至于Suntech和IJM置地大厦的出租率，报94%，比去年上半年减少了3%；两者的每月租金介于每平方尺2.60至3.30令吉。 

在旧办公楼方面，目前的每月租金要价，普遍处于每平方尺2.80至3令吉之间。 

至于办公楼供应，由于建成或进行扩展的办公楼为数不多，因此，槟岛去年下半年的楼高十层和以上现有办公楼，面积共达559万平方尺，与去年上半年相同。 

目前，Straits Quay商业套房项目正在建设当中，估计在今年竣工后，可为槟岛贡献11万5000平方尺的净出租空间。 

低迷走势料将持续

莱坊预测，随着市场竞争加剧，整体办公楼租金的低迷走势，将持续一段时间。 

“在此环境中，发展商和业主需要祭出更激进的促销活动，来维持和改善办公楼的出租率。”

该行认为，租户可继续获得良好的租金、奖励和租赁条款。 

莱坊数据显示，在去年下半年，吉隆坡市和周边地区的平均租金，分别报每平方尺6.17令吉和5.70令吉。其中，吉隆坡A级办公楼在充满挑战的环境中，继续交出高企的租金水平，业主对这些产业要求的每月租金，介于每平方尺7至12.50令吉。 

至于雪州地区，当地平均租金企稳于每平方尺4.19令吉。 

隆市跌至82%最惨

回顾去年下半年，隆市、隆市周边和雪州地区的办公楼供应，累积达9250万平方尺。其中，隆市的平均出租率最惨，从去年上半年的84.8%，跌至82.5%。 

莱坊数据显示，这些地区共有6栋办公楼在去年下半年竣工，因而带来了326万平方尺的供应，推高现有的供应水平。 

在隆市地区，随着Ilham大厦、盘谷银行大厦和KL Trillion办公楼竣工，累积供应飙至5100万平方尺。

其中，由于Ilham大厦和纳莎大厦（Naza Tower）还未取得良好出租率，因而拖累了隆市的办公楼平均出租率。 

至于隆市周边地区，虽然供应上涨至2380万平方尺，但当地整体出租率录得扬升，从去年上半年的87.9%，走高至89.3%，归功于1 Sentrum等办公楼捎来贡献。 

在雪州方面，累积供应保持在1770万平方尺，整体出租率则从去年上半年微增1.3个百分点，至77.3%。 

柔办公楼租金稳定

虽然柔佛依斯干达区房市前景失色，但柔佛的办公楼租金依然保持稳定，企于每平方尺1.80至3.50令吉之间。

根据莱坊，当地主要的中央商业区办公楼，每月总租金要价每平方尺2.50至3.50令吉，非主要办公楼则介于每平方尺1.80至2.50令吉。 

一般上，这些租金都包括了中央空调、保安和清洁服务等费用。 

此外，柔佛的私人与政府大楼的办公室面积，在去年下半年报868万平方尺，其中，私人大楼占了当中的615万平方尺，相等于70.85%。 

而两者的整体平均出租率，达77.6%，稍高于上一季度。 

未来，即将进入市场的办公楼供应，预计将来自依区Medini私人有限公司发展的Medini 9项目。该项目是一栋21层楼的大厦，净可出租面积为38万平方尺，预期2018年首季完成。

亚庇出租率攀高峰

正当西马的办公楼市场陷入困境时，亚庇的平均出租率却攀上高峰，且随着当地蚬壳大厦开幕，平均租金也获得提振。 

莱坊指出，在蚬壳大厦和Riverson Suites竣工，带来28万9740平方尺的供应，亚庇办公楼供应如今企于622万平方尺，提高4.8%，摆脱连续3年微幅增长的走势。 

去年下半年，当地平均出租率录得91.8%，A级办公楼蚬壳大厦帮助平均租金攀升。 

“亚庇的传统租金，向来处于每平方尺2至3.50令吉，但基于蚬壳大厦的品质，该大厦得已取得至少每平方尺4.50令吉租金，且还不包括相关服务费。” 

展望未来，随着马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和家盟吉（GBGAQRS，5226，主板建筑股）有意在亚庇兴建A级办公楼，当地有望吸引更多跨国和本地企业进军入驻。 

因此，莱坊看好亚庇可在交出强劲的房屋发展趋势，并预计在去年遭到押后的项目，将在今年启动。 

此外，值得注意的办公楼项目，还有高峰控股（BPURI，5932，主板建筑股）发展的沙巴州政府行政中心。该项目发展总值3.887亿令吉，占地15英亩，高峰控股将负责建设一栋33层办公楼，以及2栋9层楼建筑物。 

预计该项目在今年竣工后，其中的33层办公楼将成为沙巴最高建筑物之一。