我国购物商场多众所皆知，曾经“1条白蒲大道上有20家商场”的新闻引起热烈讨论。

不开车，乘搭吉隆坡市第一条捷运路线，从双溪毛糯到加影，也有近10个站毗邻购物商场区，可以让搭客任意去到卖场血拼。

专家持续警告我国零售产业供应过剩，但发展步伐似乎不停。为何供应过剩且竞争激烈，发展商还继续建造购物商场？

购物商场聚焦长期发展
为城镇发展增值

购物商场供应过剩的课题，近年持续受到业者关注。

为何发展商还继续建造购物商场？大马莱坊零售咨询与租赁联合董事潘美玲指出，无疑投资购物中心已无法短期内即刻带来回酬，但却可作为城镇发展内设备，带来附加价值。

大马产业和设备管理人协会（MIPFM）主席沙库南则认为，不是商务产业过剩，只要把经济搞好，即能找到租户。

购物商场供应过剩的课题在我国不是什么新鲜事，其中一个最令人难以忘记的新闻，莫过于前年5月26日，“40公里大道20商场”的新闻标题。

前国家银行总裁丹斯里慕哈末依布拉欣指出，国内主要城市的零售业务出现供应过剩的现象，还举例1条全长40公里的白蒲大道，沿途竟然有多达20座购物商场，密度惊人。

若不开车，现在乘搭捷运，从双溪毛糯到加影，其实也活脱脱是一条血拼路线！先是eCurve，接着有万达购物中心（1 Utama）；市中心，吉隆坡中环和武吉免登的捷运站都非常靠近购物商场。去到加影前，沿途有MyTown购物商场、双威Velocity、蕉赖利双广场和新开张的Eko Cheras广场。

这些还未计算我们社区内大大小小的社区购物中心，生活可说是被购物商场包围。

然而，即便业者持续警告我国零售产业供应过剩，购物商场的发展步伐似乎没有停下来的迹象。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的报告，截至今年首季，国内一共有1000个零售产业，面积一共1569万7576平方米。

其中1151万1512平方米为购物商场，131万2393平方米为长廊商场，及287万3671平方米霸级市场。

42%商场位于雪隆

报告指出，首季，大部分的购物商场都位于雪兰莪（22.2%）、吉隆坡（19.5%）、柔佛（13.2%）和槟城（11.1%）。

到次季，全国的购物商场现有面积达1万5705平方米，一共有1001间商场，比首季多出1间，其中达3164.5平方米可用出租。

大马莱坊在《2018年上半年产业报告》指出，今年下半年内，单单是巴生谷，购物商场会再增加11间，净可出租面积料660万平方尺。

供应过剩前景堪忧

最近，兴业研究分析员在一份分析报告中指出，由于供应过剩，对于商务产业尤其购物商场前景不乐观。

分析员解释，网络零售兴起，加上私人领域也积极降低成本，商务产业需求趋缓。

另外，联昌国际投行研究分析员也在10月23日的分析报告指出，尽管发展商一直展延或减小购物商场工程规模，巴生谷、槟城和柔佛的新购物商场一直面对出租率和租金压力。

分析员还说，许多公司为了节省成本，并降低占庞大开销的实体店等租金成本，正逐步减少租用面积。

“就连银行的分行网络也缩小了，比如过去几年马银行的分行从400间，减少到360间。”

莱坊零售咨询与租赁联合董事●潘美玲：提供社区购物便利

供应过剩，发展商为何不停止？

询及供应过剩，发展商为何还不断的发展购物商场或零售空间？大马莱坊零售咨询与租赁联合董事潘美玲接受《南洋商报》访问时说，发展商一般的目的就是要为社区提供购物便利。

她说：“比如公寓楼下有零售单位，相关产业项目会因为方便，更加容易卖出，也是发展商不断发展的原因之一。”

“无疑10或15年前，发展商可能在投资初期就会即时获回酬。但现在市场竞争激烈，就算预期要在第二期获得投资回酬，都是相当挑战的事。”

潘美玲指出，除非那个购屋商场位于供应非常少的地方。否则还要创意行销，给予租户各种出租奖掖，且开张时就必须获得最低80%的出租率。

另外，她认为，购物商场建不停的原因包括发展商缺乏洞察力，也对于购物广场的发展、管理和零售领域一知半解。

“发展商需知道，购物商场不再是能够即刻带来回酬的资产，而是长期投资。”

她点出，许多发展商缺乏零售领域知识，无法完全了解租户的要求及想要捕抓的市场，也不清楚零售业者所面对的困难。

产业和设备管理人协会主席●沙库南：激励经济提升需求

大马产业和设备管理人协会（MIPFM）主席沙库南苏巴马廉则有不同看法。

他认为，要了解决商务空间包括购物商场供应过剩，政府与其限制新发展项目，更应该把经济发展带回到正轨上，是更加明确的做法。

他在9月底举行的大马产业和设备管理人协会第三届常年大会活动前记者会上指出，零售和办公室空间供应过剩，不是市场内将有多少供应，而是租户不够。

他说：“这是我们必须问问自己的问题。为什么没有更多商家来租用这些空间？经济出现了什么问题？别说空间太多。看看国家经济，想想如何吸引区域内的商家，带更多租户前来，这是我们必须要做的事。”

也是大马莱坊董事经理的沙库南补充，过去10年里，大马经济出现了一些问题，必须即刻解决才能吸引更多外资进入国内。

“如果整顿好经济，就可以填满办公室空间和购物商场，然后全部东西都会自然到位。”

展望未来，新政府放眼提振经济，他预计过程料需时至少5年，中期内，零售和办公室空间过剩情况会更糟糕，然后才复苏。

出租率优先

在竞争激烈的环境中，潘美玲说，购物商场的发展商或业主，不应该仅把焦点放在投资回酬，出租率才是优先，尤其是新项目。

她强调，他们必须更加亲力亲为，和吸收该领域最新趋势及相关课题。且必须专注在培养很强且很有创意的行销团队，以带动购物商场的人潮。

她建议：“购物商场必须提前规划好一整年的活动，这样才能确保出租率稳定。因为有人潮，就有转换成零售业者业绩的潜能。

可持续和出租率，加上购物商场业者的思维，对投资回酬有很大的影响。

须做好市场研究

潘美玲说，必须确定购物商场的发展目的。

假设发展商要冀望所发展的购物商场，能带来投资回酬，建议他们考虑兴建其他商务产业，不要建购物商场。

“购物广场应该是强化城镇发展计划为目的。作为额外设施，带来附加价值。”

他说，在兴建购物广场前，发展商必须先做好市场研究，比如距离车程10到20分钟内的市场，所能掌握的主要和次要消费者的市场。

至于购物广场的规划，潘美玲也指出，发展商必须要仔细决定发展位置，也要好好安排进出口。

她解释，若位置错了，进出口也不对，就会对人潮造成阻碍，让消费者不易进到购物商场里面。

不过，潘美玲说：“随着废除消费税后，新政府为零售领域带来了一些新希望。加上消费者情绪指数改善，我们也继续乐观看待零售领域。”

“无论如何，我们不认为目前零售市场会即时复苏，尤其那些依赖进口品的业者，因为疲弱令吉的影响仍在。”

同时，市场料需要一些时间，来适应和调整消费与服务税。政治不明朗，消费者也会抑制消费。

因此，潘美玲说，会继续观察情况到明年年中。

巴生谷：今年新开11商场

根据莱坊《2018年上半年产业报告》，今年下半年内，将会有11座新购物广场或扩建的零售空间，进入巴生谷一带，总面积达660万平方尺。

这包括Linc、GM Bukit Bintang、KL Eco City零售商场、Kiara 163、Eko Cheras广场、Pinnacle、Empire City白沙罗广场、Tropicana Gardens、[email protected]赛城、Pacific Star和Central i-City购物商场。

回顾上半年，巴生谷开了两家新的购物广场，那就是吉隆坡的The Shoppes At Four Seasons Place，以及雪兰莪的Evo购物广场，总净出租面积为45万平方尺。 不过，由于捷运路线2动工中，拥有25万6319平方尺净出租面积的安邦购物商场（Ampang Park），也因此停止运作。

两者相加，巴生谷的总零售面积约达5750万平方尺。

The Shoppes At Four Seasons Place是在5月15日开张，是结合酒店、高级住宅和零售产业的综合发展项目其中一部分。

该购物广场高5层楼，净出租面积有20万平方尺，主要租户为罗宾森百货公司，提供设计师品牌、专店，以及如Atlas Gourmet Market & Bistro，还有Decadent by Four Season的高级餐厅。

而Evo购物广场则是在1月19日开张，面积达25万平方尺，共有4层楼高，可说是万宜唯一囊括知名品牌和主要租户的购物广场，如百盛、MaxValu、三星、焦点眼镜、Manhattan Fish Market、康宁药剂行以及大创百货。

隆市冻结未批准项目

莱坊报告指出，上半年内已竣工的项目，和下半年即将完成的供应，对零售空间市场来说是雪上加霜。

因为市场上越来越多已完成却未填满的零售空间，所以会对出租率进一步带来压力。

不过，为了解决供应过剩及供应错配的问题，吉隆坡市政局最近已冻结了所有未批准的项目申请，包括在斜坡上和公共空间的项目。

莱坊相信，这个措施，将有助于缓解一下零售产业市场供应过剩的压力，并让它找到供需平衡。

柔佛：发展蓬勃竞争加剧

柔佛的购物商场也发展蓬勃，大型购物商场陆续开张。

针对柔佛州的零售产业市场，莱坊指出，购物广场业者看到柔佛的零售市场有机会。

去年底，新山佰乐泰购物商场（Paradigm Mall）开张后，柔佛将迎来更多净可出租面积超过100万平方尺的购物商场，其中包括预计在末季开幕的Mid Valley Southkey购物商场，及明年将开幕的Toppen购物商场。

报告指出，柔佛的零售产业领域也越来越竞争，因为越来越多商场完工以及即将完成的供应也高。

截至今年首季，新山的零售空间达1585万平方尺，其中包括近161万平方尺即将完成的产业。不过，出租率就从2017年的84.6%，显著下滑到75.6%。

去年开幕的柔佛佰乐泰购物广场的净可出租面积达130万平方尺，出租率超过93%。

Mid Valley Southkey购物商场也已经取得超过70%的出租率。

地不老宜家（Ikea）开幕后，计划发展面积达110万平方尺的综合购物商场——Toppen购物商场，放眼明年第三季开张。

霸市陆续开 前景仍乐观

根据报告，MYDIN集团也继续强化在柔佛的版图，在该州的分行增加到第六家。

耗资2.5亿令吉投资的MYDIN Mutiara Rini，是该集团在柔佛最大的分行，建筑面积达76万8482平方尺，其中三分之二的面积也就是24万9305平方尺，属于霸级市场。

另外，今年1月19日，双威依斯干达的Sunway Citrine Hub的Jaya Grocer开张了，这是Jaya Grocer品牌首个柔佛分行，也是全马第22个分行。

面积达2万平方尺的Jaya Grocer分行售卖的产品包括从美国、欧洲和澳洲与亚洲，进口的高档和有机食品。

莱坊报告指出，尽管零售领域仍挑战，尤其有近483万平方尺的零售空间供应即将完成，但零售市场的前景仍乐观。因为多个著名的购物商场包括新山的City Square、Komtar JBCC、佰乐泰购物商场、Bukit Indah 永旺及地不佬永旺都录得相当高的人潮。

亚庇：出租率改善

沙巴亚庇零售空间的表现亮眼，尤其出租率持续改善。

亚庇的零售空间从2015年的459万平方尺，忽然大涨到2016年的566万平方尺后，平均出租率持续录得动力，从2016年首季的78%，上涨到今年首季88%，显示出亚庇零售领域的韧力。

莱坊报告指出，今年首季，沙巴亚庇购物商场的零售空间供应达584万平方尺。

亚庇城内第一个分层地契的购物商场Imago购物商场持续改善和强化品牌与服务，出租率达到90%。该购物商场去年获得多个奖项，可说是东马最好的购物中心之一。

值得一提，Imago购物商场也是沙州，首个获得ISO 9001:2015质量管理系统地位的购物商场，今年4月正式获得认证。

不过，去年6月开张的Grand Merdeka出租率偏低，加上即将引进的电影院GM Cineplex，仅将达到近41%的出租率。

另外，原本要连接Oceanus购物商场、Warisan Square、Api-api商务中心、Centre Point购物商场和Asia City 的Skybridge工程，因为融资问题已暂时搁置。

莱坊报告指出，亚庇即将完成的购物商场供应将会对租金市场进一步加压。

不过该行指出，拥有强劲记录和好租户组合的著名购物商场，因为本身的吸引力，依然会保持韧力。不过，新的购物商场就需时建立本身的市场地位。