2019年预算案还打房吗？（下篇）

债务高企、重启燃油补贴，加上废除消费税后导致国家收入减少，2019年财政预算案并不会好过。

而在这样的大环境下，业界人士普遍认为，政府撤除打房措施的几率微乎其微，甚至还可能会祭出新税制，借以负担国家庞大债务。

若是再出台新税务，我国房市又会是怎样的局面？

6大招数或等着房市

上期，我们大略剖析了大马房市现况，最大的挑战还是居者难有其屋、滞销房产创新高、房贷紧缩等。

而政府在2010年起三度升息，并将购买第三间房屋的贷款价值比率（LTV）设在70%顶限，从而开启了“打房时代”。

随着打房措施迈向第九年，政府似乎还未有任何放宽打房的迹象，为更好解决房产领域面对的种种挑战，政府到底还有什么招数可以用在这次预算案中？

对于房市而言，最痛的预算案不是2010年宣布重新落实产业盈利税（RPGT），也不是2011年预算案时调高税率，首2年脱售房产将被征税10%，却是在2014年预算案中大幅上调税率，规定首3年脱售房产需缴税30%！

来到2019年，新政府在面对陷入发展窘境的房市，到底还有什么招数能派上用场？

虽说这是希盟政府执政后的首个预算案，但担任首相的敦马哈迪，却曾指点江山长达22年之久，从1981年出任我国第四任首相，直到2003年卸任，现在重作冯妇，相信施政大方针和当年的分别不大。

或重新探讨拥屋活动

大马研究首席经济学家安东尼达斯指出，这次预算案或将重新探讨我国在1998年及1999年，推出的拥屋活动（Home Ownership Campaign）；这项拥屋活动是时任首相的马哈迪，发起挽救房市的政策。

“当时推出这项活动主要是刺激市场需求，同时解决亚洲金融风暴后供过于求的窘境。”

他披露，在这两年的活动期间，金融界响应政府号召，推出诱人拥屋配套，包括豁免印花税及降低房贷成本。同时，房屋买卖协议及贷款合约的法律费，也跟着降低。

“在1998年及1999年的这两场拥屋活动中，共促成1万9281单位住宅房产易手，而成功交易的商务房产则计有1万7956单位。”

马哈迪本月9日在财政部与多家银行联办的“马来西亚新黎明”投资者大会上宣布，政府计划征收新税务及售卖具价值资产等多项措施，增加政府收入，以偿还逾1兆令吉的国债。

不过，还未决定征收的新税务有哪些。

他过后在媒体追问下，仅说明新税务和销售与服务税（SST）不同，并不会造成民众沉重负担。

料提高外国人购屋门槛

政府潜在出台新税务，市场人心惶惶，《南洋商报》在咨询房产律师、房产中介、估价师、房产观察者等的意见后，大略整理出政府针对房市发展，潜在可用的六大招数。

这分别是征收空置税、上调产业盈利税、调高印花税、收紧房贷、冻结第二家园（MM2H）计划，及调高外国人购屋门槛。

在这六大招数中，业界人士一致认为，政府最有可能调高外国人购屋门槛。

尤其在重点州属如吉隆坡、柔佛新山、马六甲等，或从原先的100万令吉，调高至200万令吉。

新税料不直接针对房市

纵使希盟政府高抬贵手，不直接针对房市征收新税务，但分析界指出，任何新税务都会影响市场情绪，连带冲击消费者购屋意愿，对房市发展无疑雪上加霜。

业界人士普遍不希望政府继续打房，而分析员认为，早年的打房政策已把当初趾高气昂的房价打得“软趴趴”，相信周五（11月2日）的预算案不会出台太猛烈的降温措施。

达证券分析员谭倩雯先前撰写房产领域报告时指出，这次的预算案料将会看到政府出台新税制，但相信有关税务不会直接针对房市。

“就算有，也是针对外国买家。我们预期，政府或将调高外国买家的印花税，就如邻国新加坡一般，仅有新加坡国民在购买新屋时无需支付印花税、永久居民缴税5%，及外国买家需支付20%印花税。”

不过，就算政府高抬贵手在征收新税上放过房市一马，她披露，潜在出台的遗产税与资本获利税等，恐也会打击市场购屋情绪，对房市发展无疑雪上加霜。

随着马哈迪与林冠英早前表明，这次将是个没有甜头且全民牺牲的预算案后，截至本月15日的马股产业领域指数，过去1个月下滑10%；相比下，马股指标富时隆综指仅下跌4%。

潜在出台6大招数
招数1：空置税

好处：抑制市场炒作最佳工具

坏处：严重打击市场情绪

落实可能性：☆☆☆☆☆

不符我国房市状况

在国家收入减少、债务高企且补贴沉重的情况下，政府还需要更多资金推动可负担房屋发展，而全球市场正好在探讨，在房价高企的时刻拟向富人征税。

除了早先市场揣测的遗产税、资本获利税等，关于空置税（Vacancy Tax）的讨论也越来越多。

《南洋商报》访问的6位业界人士都认为，空置税的实施与我国房市现况不符，贸然推行只会更进一步打击市场情绪，相信落实的可能性不大。

房产咨询公司CBRE|WTW董事经理符儒仁，以及莱坊大马董事经理沙祖南苏柏拉马廉，异口同声指出，空置税与我国房市状况不符，同时还是一个有碍生产力的措施。

符儒仁认为，以现有房市发展现况相信难以落实，一个不小心还会弄巧成拙，严重打击市场情绪。

“试想想，店屋楼上空置已是常态，但也会被征税，感觉一定很不好。”

沙祖南苏柏拉马廉指出，空置税和我国房市现况不符，目前还有庞大的空屋有待出租，若政府真的推出这个新税务，将会对那些还在致力寻找租客的业主带来财务压力。

“不过，空置税无疑是抑制市场炒作最佳‘工具’，尤其是对那些明明有租客求租，仍一心只想等屋价攀高后直接卖屋离场的投机者，更能直接打中七寸。”

未必有效改善空置率

香港政府6月底宣布推出空置税，以“一刀切”方式向空置逾1年的新屋征收“额外差饷”，税率定在应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金；这也相当于楼价的5%。

值得注意的是，空置税未必就能有效改善物业空置率，因为有钱买房的投资者，即使在征收新税的情形下，也是照样买房买楼。

针对高价房产征税

法国政府于2015年开始征收物业空置税，借此降低市中心物业空置率，然而在推行近3年，至今仍未显著改善物业空置率状况，投资者并未因此却步，空置税成效不彰。

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师却有不一样的看法，他认为，可以针对价值高的房产，比如买了不住的投资者征税，而不是全面征税。

“首先，不能将此税套用可负担房屋的购屋者，再来若真的要实施，则需从平衡市场思考，比如若是投资用途，能以先租后买（Rent-To-Own）的形式将房子租给有需要的人，就能豁免征税。”

招数2：调高产业盈利税

好处：抑制市场炒作

坏处：打击购屋情绪

落实可能性：☆☆☆☆☆

沿用维持不变大方针

我国房市现在更倾向求稳发展，相信在马哈迪掌管下，或会沿用他早年的大方针——稳定持久，相信产业盈利税（RPGT）将续维持不变。

回顾马哈迪第一次执政期间，以90年代中期至他在2003年卸下首相职务，在1995至2007年这12年间，产业盈利税都维持不变，即首2年脱售房产需缴税30%。

我国仅在2008年及2009年间，废除产业盈利税。

在2010年重新落实后，可以说逐年都在调涨税率，直到2014年过后，即将首3年脱售房产即征30%税收，维持至今未变。

业界人士认为，调高产业盈利税无助降低房价，相反只会把已经“软趴趴”的房市打残，30%的税率堪称是相当“重手”的打房税率，现阶段宜以静制动。

陈佐彬直言，市场现在需要稳定多过改变，如果能够维持现况就尽量不调整。

“鉴于马哈迪早年执政时，产业盈利税都是长时间维持不变，所以相信他重掌政权，料也会走回之前的老路数。”

沙祖南苏柏拉马廉认为，产业盈利税和空置税的作用大同小异，都是为了抑制市场炒作，但实际上却无助降低房价。

对此，马来西亚房地产中介协会（MIEA）全国副主席林文彬披露，4年前的预算案将产业盈利税调高至30%绝对奏效。

“但若是再调高，只会让已经陷入低迷的房市更加雪上加霜。”

大马产业推广促进会副会长潘荣德硕士另有不同看法，他觉得在现今的市况，应考虑调低产业盈利税。

产业税收贡献微

根据财政部的数据，公司税还是中央政府最大的税收来源，去年贡献国家税收30%；个人所得税贡献约13%。

反观产业盈利税及印花税的税收贡献比重相当低，产业盈利税在2011至2017年间的贡献不足1%；而印花税贡献仅介于3至5%，更仅占2017年国内生产总值的0.4%。

事实上，外国购屋者在我国房市的比重非常低，向外国人征税意义并不大，尤其印花税在国家收入的贡献比重远不及公司税收。

马来西亚中华总商会社会经济研究中心执行董事李兴裕先前曾指出，政府推出的新税务，必须不会给国家经济、商界和消费者带来太大冲击。

“政府应提供有利的经商环境吸引私人投资，一旦商家得以稳定经商，则国家才会有更大收益。”

招数3：调高印花税

好处：增加国家收入

坏处：加重可负担房屋购屋者负担

落实可能性：★★☆☆☆

完善印花税机制漏洞

相比调高印花税增加国家收入，还不如加速发放地契，或规定先向买家征收印花税，完善整个印花税机制的漏洞。

在国外，买卖房产除了向买家征收印花税，也会向卖家征收，惟陈佐彬坦言，在我国仅会向买家征税。

“与其调高印花税，我觉得应该尽快完善整个印花税机制上的疏漏，比如尽可能加速发放地契，或者规定先向买家征收印花税。”

一旦第一个买家转手，政府就会少第一个买家的税收贡献。

“如果地契可以尽速发放，本来可收获首个买家的税收，而在转卖后，还可以收获第二个买家的印花税，但因为地契迟迟出不到，所以整个过程只收获了第二个购屋者的税收。”

可针对性实施

他也建议，政府可以强制要求银行把印花税纳入房贷一部分，这样就能解决首购族没有能力支付印花税，对买房却步的窘境。

“从长远来看，印花税等于每个月房贷可能多几十令吉，但却能帮助首购族解决付不了印花税，而买不起房的窘况。”

若政府果真打算调高印花税，则需考量整体情况针对性实施，比如仅针对外国买家，或是价格在100万令吉以上的房产。

询及林文彬的看法时，他表示去年业界曾传出政府有意上调印花税至4%，但以现在的房市现况来看，一旦真的调高，则本来已经放缓的成交量，将会继续下行。

“根据往年的发展来看，这个政策都是套用在所有的房产交易，若是政府真的要调高税收，最好是针对性调高，比如高价房产，不可一竹竿打翻一船人。”

而符儒仁从国家生产力的立场来看，额外成本会加重低收入群的购屋负担；这也有违政府聚焦发展可负担房屋的宗旨。

沙祖南苏柏拉马廉坦言，若政府的目的是抑制炒作，上调印花税绝对合宜。

“另外，这个举动潜在为政府贡献更多税收，不过上调印花税也无法直接降低房价。”

仿效狮城针对外国买家

分析员建议，我国可仿效邻国新加坡，向外国买家征收高额印花税，既不影响国内房市发展又能极大化税收。

目前，政府对国内外买家征收产业印花税，按产业价格采取进阶式征收。首10万令吉征税1%，接下来的40万令吉征收2%，余下款额则征税3%。

但这复杂的印花税，竟然只贡献国家收入的约5%。

兴业投行研究建议，政府可仿效新加坡，从国内活跃的房产交易中收取更多税务，借以贡献国库。

根据新加坡最新税制，向国外买家征收额外20%印花税，这让国土面积仅721.5平方公里的岛国，产业税收总额比领土457倍大的我国，还高出3倍。

另外，澳洲、香港和英国也是以这种方式，极大化税收。

招数4：再收紧房贷

好处：无

坏处：无助居者有其屋，打击房市

落实可能性：★☆☆☆☆

应倾向伸缩性贷款

政府不宜再收紧房贷，相反应倾向伸缩性贷款，比如可针对首购族适当调整贷款准则，借以达至居者有其屋目标。

符儒仁指出，从我国最近的房贷批准率来看，有必要在管理家债和批准更多贷款之间，给予更高的弹性，以提高拥屋率。

房贷批准率下跌

“数据显示，我国房贷批准率已降至45%以下，今年首半年的住宅房贷贷款也比去年同期来得低。”

陈佐彬律师也抱有同样的观点，现阶段应将收紧倾向伸缩性贷款，尤其是针对首购族，适当调整贷款准则，才是最恰当的举措。

“我这里所说的伸缩性贷款，就是银行可以构思隔代贷款（Multi Generation Loan），比如可以是55岁的父亲买屋，25岁的儿子帮忙供屋，不然按现在的收入模式，房贷想获批，的确不太简单。”

他也建议，在审批没有收入证明或公积金的接待人，比如小贩更应该弹性应对。

“小贩、销售人员等是没有公积金，但不代表他们就没有能力买屋，银行可以派人员连续几天视察日常的销售额，做一个基准才能知道小贩及销售人员的借款能力。”

放宽房贷激活低迷市场

本地银行业者在审批房屋贷款这件事上，已采取绝对保守姿态，沙祖南苏柏拉马廉坦言，若是再进一步收紧房贷标准，对于低迷的房市而言，必然是一大打击。

“同时也不是降低房价应该考虑的措施。”

在这样的大前提下，林文彬直言，稍微放宽有助激活低迷的市场。

“若再收紧房贷，就真的不会有人要买房了。如果政府真的要打房，只要调高利息，借贷成本增加，就不会有人想借钱买房。”

招数5：冻结第二家园计划

好处：无

坏处：影响外国人置产意愿

落实可能性：★★★★★

参与第二家园须置业

相比冻结第二家园计划（MM2H），或可将这个计划与房地产名正言顺连起来，规定想要申请10年免签就必须在这里置业，无形中促进房市发展，又能带来收入消化库存。

首相署曾发表声明表示，有意在大马定居的外国人，可参与大马政府推行的第二家园计划，但内阁会议却决定暂时冻结批准第二家园计划的申请。

针对这项发展，陈佐彬坦言，若能妥善调整这项政策，会比直接冻结来得好。

“既然那么多人以为这个政策和房产有关，干脆名正言顺将其与房产连起来，规定参与第二家园计划的外国人必须在这里置业。”

他说，外国人买房普遍都是100万令吉，调整后的政策即能促进房市发展，又能带来额外收入。

“若是外国人买了不住，还能征收空置税，一举数得。”

让外资吸纳豪华单位

符儒仁也持相同意见，相比冻结第二家园计划，应大力推广，以让更多外资吸纳本地人根本无法负担的高档豪华单位，尤其是分层地契房产。

基于外国人在本地的拥屋比率相当低，林文彬认为，冻结这项计划对房市的影响料不大。

从我国2002年推出第二家园计划至今年6月，已批准来自130个国家及地区，共3万9973名外国人所提出的申请。

当中有1万1820人为中国籍，接着依序为日本（4618人），孟加拉（4018人），英国（2608人）及韩国（2069人）等。

招数6：调高外国人购屋门槛

好处：增加额外收入

坏处：冲击外资购兴

落实可能性：★★★★★

参照槟雪调高至200万

政府若抱着增加国家收入目标，极有可能在这次预算案再宣布调高外国人购屋门槛。

陈佐彬指出，若参照希盟成员行动党早前执政槟州和掌管雪州的做法，绝对有可能再调高门槛。

“我国在经济和财政上最重要的两个职位，财政部长和其特别官员潘俭伟，先前一个在槟州出任首长，另一个则在雪州担任议员。而这两个州的外国人置产门槛，早已调高至200万令吉，照这个趋势来看，绝对有可能调高门槛。”

森美兰州前不久刚刚将门槛上调至200万令吉，并且规定外国人只能购买租赁房产，潘荣德说，若依据这样的进展调高的几率相当大。

“根据往年的做法，我觉得比较可能是在预算案后，由各州政府个别宣布上调外国人买屋门槛。”

他认为，若是想借机消化房产库存，应该调低外国人买屋门槛。

“当然只限特定房产，比如高价或已经滞销长达几年的房产。”

符儒仁则指出，目前的政策仍适合，且对于外资的投资政策，不应该朝夕令改。

“令吉近来走贬让外资更容易负担，上调外资买房门槛可能会冲击外资购兴。”

无论如何，林文彬认为，外国人在本地拥屋比率其实相当低，调高外国人购物门槛对房市影响不大。

沙祖南苏柏拉马廉也披露，鉴于外国人在我国房市仅是占很少的比例，所以无论是冻结第二家园计划，或是提高外国人购买超过1间的房产，都不会对降低房价带来显著的影响。

不应干预太多
房市宜自由波动

房市，越干预越健康？

房市一个自由的市场，应由市场决定房价走势，政府若是一直出手干预市场，房市更快崩溃！

纵观上述的六大招数，当中的5项政策已经存在于市场，英国皇家特许测量师张仰荣博士指出，若是政府再出手打房，房市必死无疑。

“要想房市健康发展，最好不要插手太多，让房市自由波动最好。”

他直言，若是强制降低房价，只会更快将整个房市推向崩溃边缘。

“政府不用插手，市场自然会自动调整，因为政府只要表明降价的意思，投资者就会有一种‘房价会更低，坐等房价跌’的心态，继续场外观望，本来想买屋变成继续等待。”

张仰荣披露，无论是购屋者还是投资者，都是看钱做事，供应和需求始终才是决定市场走向的指标。

“政府现在的责任，应该集中火力在解决债务。”

不应强行降低房价

潘荣德指出，我国房市陷入停滞，不是一朝一夕的事，现在不应为了打房而打房，如果是强行降低房价，则会为市场带来重大冲击。

“而且，希盟政府接棒后挖出了许多前朝政府的丑闻，无形中也打击外资投资情绪，故这个预算案相当重要，否则很难安抚外国投资者的情绪。”

他也说，从政府最近的一些举动来看，更多的关注会放在寻求税收以解决债务。

陈佐彬披露，购屋者必须懂得分清楚现实和梦想，量力而行。

“比如现在政府要求发展商降低房价，那么自然购屋者对于房子的要求也要跟着放低，要做好思想准备，比如说若是只有能力买30万令吉的房子，就不要期待有50万令吉的房子规格。像是没有瓷砖，只有洋灰地，也得要接受。

采IBS降低建筑成本

其他更有效降低房价的方法，是采纳工业化建筑系统（IBS）来降低建筑成本。

符儒仁指出，建材豁免销售与服务税无助减少房价，因土地成本还是最大的成本，而且这个成本永远都会上扬。

“更甚的是，从消费税转换到SST，所引发的其他成本比如发展收费、融资成本、基建成本，加上合规成本与相关的专业服务。我也冀望，房屋价格涨势，可能会在这之后回温。”

要全力推行IBS，发展商和政府应该要成立一个财团来推广并方便IBS的使用。

他认为，其他更有效降低房价的方法，是采纳IBS来降低建筑成本，比如森林城市就是最好的例子。

“政府也可能会简化联邦政府和州政府的行动，以释放更多州政府所拥有的土地来建可负担屋。”

整体上，政府要确保产业市场增长，就不能推行极端的措施或过度干预。全面控制房价有违大马自由经济的概念，而且还可能会有反效果。

报道：林妤芯、伍咏敏