加拿大房市炽热，房价高企，为安抚国内买家，该国政府自去年起开始了针对外国买家的打房措施，效果显著。

不过，根据专业分析，虽然未来五年内，加国整体房价仍会下跌，但仍有主要城市的房价料会继续攀升。

而更有著名经济学家认为，加拿大房市出现了泡沫！加国房市之谜，让人犹如雾里看花，不明就里，接下来让我们来一窥究竟……

据环域居报道，加拿大政府为抑制温哥华房地产市场过热而出台的降温措施已见效。

根据瑞麦地产（RE/MAX）近期发布的一份报告，今年首7个月，温哥华100万加元（约337万4000令吉）及以上的豪宅销售按年下跌22.5%。

与此同时，300万加元（约1012万1900令吉）及以上的豪宅销售较去年同期锐减40%。

RE/MAX加拿大西部区域副总裁埃尔顿阿什在报告中指出，随着外国买家税于去年应运而生，加之温哥华的豪华独户住宅供应充足，买家的紧迫感大幅降低。

为了遏制海外资本在温哥华房地产市场的狂热投资，并鼓励本地买家购房，去年8月不列颠哥伦比亚省宣布向外国买家征收15%的物业转让税，其适用于非加拿大公民或居民在大温哥华地区的所有房屋交易。

不过，根据报告，在考虑“大屋换小屋”的婴儿潮一代、外国买家和富裕的年轻夫妇等群体的推动下，今年前7个月，温哥华100万加元及以上的共管公寓销量按年增长11%。

“相反的，温哥华的豪华公寓市场供不应求，而且销售连年走高。因此，我们发现越来越多的开发商将目光转向共管公寓项目，并将在未来几年推出更多的豪华公寓。”

多伦多高档产业销售也下滑

报告显示，2017年1月到7月，大多伦多地区100万加元及以上的高端物业的总体需求按年减少25%。

该地区房屋销售下滑的主要原因来自安大略省政府推行的“公平住房计划”，其中包括15%的外国买家税。

RE/MAX安大略省大西洋地区总监克里斯托夫亚历山大认为，大多伦多地区的许多买家已从市场撤离并持观望态度，以便更好地掌握“公平住房计划”生效后的市场长期走势。

温哥华高房价物业数量冠全国

根据房地产门户网站Point2Homes近期发布的一份报告，76%的温哥华在售物业标价100万加元及以上，领先于加拿大其他城市；而500万加元（约1687万令吉）及以上的待售房源占11%。

除温哥华以外，加拿大还有8个城市超半数的待售物业标价100万加元及以上；令人意外的是，多伦多不在其列。

报告显示，在全部6232处待售房源中，100万加元及以上的物业不超过三分之一；持有的待售房源数量方面，多伦多甚至未能跻身前十，仅在全国排名第13位。

穆迪：未来5年加国房价续跌

穆迪分析对加拿大房市的最新预测报告显示，该国多数房屋业主将在未来5年，看到自己的房子持续贬值，与过去多年来房价上涨的走势背道而驰。

穆迪主任安德烈斯卡尔巴佐布尔戈斯在报告中点出，加息、新的按揭贷款规定、房屋负担力下降等因素综合在一起，意味着全国房价在未来几年很可能下跌。

“货币政策的调整使得买房变得更贵了，同时，加拿大人未来几年的实际人均收入增长也会减少，进而打压房价。”

与今年4月的前一份报告相比，这次报告中许多城市的房价预测均作出下调，原因是加拿大央行自7月份开始已两次加息，基准借贷利率升至1%。

卡尔巴佐布尔戈斯说，加息将打击全国所有的买房者，但其他因素如人口和财富流动，会在不同地区产生不同的效应。

例如，安省北部城市桑德贝（Thunder Bay）和纽芬兰省圣约翰斯（ St. John’s）预计房价的跌幅最大，未来5年后的房价按年将分别跌5.4%和6.1%，原因是当地的中位数收入下降，以及人口没有增长。

其他地区降温 多伦多房价续看涨

不过，穆迪报告预测的房价走势并不平衡。在安省大城市，包括多伦多，未来5年房价还是会上涨，原因是当地人口和财富的增长；同时，安省以外多数城市的房价，不会再上涨或出现下跌。

报告预计，温哥华的房价未来5年持平，主要是因为按揭利率上升以及限制投机和外国买家的政策；蒙特利尔的房价也会持平，因为当地没有大量新增人口的压力。

“而多伦多地区因为有持续的人口流入和财富增长，房价还会上涨。”

波动幅度方面，报告预测，多伦多未来5年后的房价涨7.7%、渥太华-加蒂诺涨3.4%；温哥华房价未来5年后估计跌0.3%、蒙特利尔房价跌0.6%、卡尔加里房价跌1.1%。

报告总结，大温哥华和多伦多地区的房价不会大幅下跌；而魁北克省、草原地区和大西洋省份的房价可能至少会有小幅的下跌。

卡尔巴佐布尔戈斯还指出，温哥华去年房屋销量下跌，以及多伦多今年4月以来的销量下跌，几乎没有打击到多伦多和温哥华“严重高估”的房价。“这是加拿大房地产市场的主要问题”。

多伦多民房承受力激降

高企的房价，让加国居民的住房承受力每下愈况。

据《环球邮报》报道，加拿大皇家银行经济研究部（RBC Economics）近日颁布的一份报告显示，多伦多居民的住房承受力下降最为严重，显示安省实施的抑制房市的新规，对大多伦多地区尚未产生影响。

报告称，虽然居民住房承受力达到几十年来最低，但有迹象显示利率上升又会抑制购房。

RBC当前所提供用于衡量居民住房承受力的指标，由居民住房总开支与该家庭税前总收入的百分比来确定，指标百分比越高，表明住房承受力越高。

RBC高级经济学家赖特在一份新闻稿中表示，利率上涨估计会使RBC的全国承受力总指标提高3.5%。

赖特称，居民收入增长等其他因素也可能对指标产生影响。

居民住房承受力最差的城市仍是温哥华，该地区在经过两个季度的改善后，现在又开始恶化。

RBC指出，除安省和卑诗省以外省份的情况较为稳定，但其他城市的房市也面临着自己的问题。

诺奖得主：不建议买两套房多伦多房市存在泡沫

2013年诺贝尔经济学奖得主、耶鲁大学经济系著名教授罗伯特希勒在多伦多接受《金融时报》的采访时，谈到了加拿大房地产市场的泡沫问题。

他说：“多伦多和温哥华等地的房地产市场存在泡沫，这是我担心的。我不建议人们在多伦多买2套或3套房屋。

“我不知道究竟是什么在驱动房价，不过，我知道这一现象不仅是在加拿大，也出现在纽西兰、澳洲、香港和上海。”

他说，历史证明这不是好的投资策略，即使是大城市，也不会升值太多；与其他投资相比，它的增值很慢，而且长期回报不理想。

希勒曾以一部《非理性繁荣》（Irrational Exuberance），凭借基本面分析准确而预测了互联网泡沫；另外，他也创立了研究美国房价的指数Case-Shiller。

报道：梁仕祥