2008年全球爆发金融危机，无论是贸易、股票或是产业，都陷入不稳定。

全球不稳定因素让大企业持续谨慎，加上经济不景气，偶尔会听闻企业裁员和关闭的消息，这间接冲击了全球办公楼市场表现。

而我国也未能幸免，吉隆坡一带的办公楼，虽位居市中心，但租金没因此持续上涨，供过于求，使到租金呈下滑趋势。

综合莱坊、戴德梁行和第一太平戴维斯的调查报告，且窥探我国吉隆坡一带顶级办公楼租金状况和未来展望。

我国房地产市场一直有种说法，就是办公楼供过于求，当我们开车闲逛吉隆坡一带，不时发现一些楼宇完全空置，或是整栋楼仅有几个租户。

吉隆坡市中心办公楼租金昂贵是众所周知，国民负担不起造成许多办公楼租不出，租金不断下跌的窘境，而这也反映在莱坊、戴德梁行和第一太平戴维斯的报告中。

租金预计进一步下跌

据国际房产顾问企业莱坊的2017年次季亚太顶级办公楼租金指数报告，吉隆坡市中心的租金在次季，按季减少0.4%，并预计未来12个月会进一步下跌。

戴德梁行解释，虽然我国经济轻微复苏，惟因为企业重组计划和税收改革，牵累许多跨国油气公司和金融领域实施裁员政策，且转租或减少他们所需的办公空间。

因此，预计在未来几个季度，吉隆坡中央商务区（CBD）的办公空间需求会较小。至于办公楼，尤其是去年在吉隆坡中央商务区建竣的办公楼，空置率将保持高位。

“在这区域的一些业主预测，顶级租金办公楼的需求料会缩减，因此已经开始调低租金。”

若交通完善租金诱人郊区办公室仍有需求

尽管目前办公楼市场情况不佳，惟总有例外。

戴德梁行认为，一些具备良好连通性和诱人租金的办公楼需求犹在。

戴德梁行举例说明，正在大吉隆坡和郊区进行的基础设施项目，如捷运、轻快铁和隆新高铁项目，料会成为经济增长的主要动力。

“所以，位于这些路线的办公室，尤其是在郊区的，中至长期的需求将更加迫切。”

莱坊亚太研究主管尼古拉斯霍尔特也说，虽然吉隆坡顶级办公楼租金持续下跌了一年，加上整体空置率向上扬，但从中至长期来看，若城市的公共交通改善，可能推动接近新交通路线的办公楼需求。

无论如何，莱坊认为，展望未来12个月，吉隆坡的顶级办公楼租金料会进一步下跌。

更多摩天楼将落成

据第一太平戴维斯（Savills）的2017年下半年亚洲城市报告，今年上半年，吉隆坡的办公空间总供应达1.19亿平方尺，使大吉隆坡成为东南亚最大的办公楼市场。

虽然办公室需求疲弱，尤其是以往租借给油气公司的顶级办公楼，但供应还是会继续快速增长，特别是在金三角区。

报告指出，合计国油双峰塔，加上明讯大楼和埃克森美孚大厦，办公空间总共仅达410万平方尺，这比未来4年在吉隆坡市中心的完成空间少，其中2019至2021年期间，会再完成超过600万平方尺的办公空间。

其中，即将发展的主要项目包括楼高118层的“默迪卡PNB 118大楼”（建竣后将是世界第15高大楼）、双峰塔内的3个地块，以及敦拉萨国际贸易中心（TRX）的数个地块。

TRX是吉隆坡市中心占地70英亩的金融中心发展项目，被标记为我国的战略重点，并得到各种奖掖支持。

Savills认为，TRX还会设立一些高品质的办公楼。

空置率创10年新高

今年上半年，大吉隆坡的办公楼空置率高达21.5%，创10年来新高，主因是过去5年的供应新增。

展望未来，由于办公楼空间的认购和需求放缓，空置率料会继续呈上扬趋势，这一情况使到业主们一直处在压力氛围中。

受油价低迷冲击

Savills还说，鉴于目前全球油价低迷，加上经济充满不稳定，短期内油气领域不大可能复苏，这对于极度依赖油气领域的我国整体经济和高等级办公楼市场，尤其是吉隆坡市中心，无疑是一大冲击。

Savills还说，过去5年办公楼供过于求，导致大多数次季市场的租金增长停滞不前。

新盘比旧楼贵租

然而，令人费解的是，在空置率上涨和需求疲弱的情形下，许多发展商推出的办公楼新盘，租金却要比旧的办公楼高。

“我们认为，随着空置率提高，预计租金会进一步下跌。”

Savills提出证明，在过去24个月，许多建筑物受到办公楼空间压缩或油气活动重新定位影响，包括：

●石油巨头埃克森美孚缩小规模，且还回以前在埃克森美孚大厦租借的40%办公空间。

●Aker Solutions缩小规模，且交还在Integra Tower的近7万5000平方尺办公空间。

●Hess油气交还国油第三大楼的办公空间，约2万5000平方尺。

●联熹控股（RANHILL，5272，主板贸服股）交还Wisma Perkeso约1万5000平方尺办公空间。

倾向灵活工作空间电商亟需质佳办公楼

2015年，电子商务行业为国家生产总值贡献5.4%，随着近期推介的数字自由贸易区（Digital Free Trade Zone），体现出这一行业会更加快速发展。

因此，电商业者将热切需要具品质的办公楼，以服务客户、进行分析和软件主导业务。

Savills点出，目前一些领先电商业者已承诺在吉隆坡专建办公空间，包括大马Lazada、阿里巴巴云端、Fave和大马网路零售商Zalora。

电子商务的蓬勃发展，也带动了电子钱包的发展，假设这些移动支付系统持续繁荣，Savills希望能借此推动办公楼需求增长。

接下来，Savills认为，油气领域引起的经济问题、令吉持续疲软，以及明年可能大选等因素，可能打击商业信心，从而影响未来业务增长的投资。

惟得益于政府推行新政策，我国的电子商务料继续增长。

“由于千禧一代倾向灵活和协调的工作环境，彰显出共同合作空间的萌发，这改变对传统工作环境的需求。”