希盟政府执政后的首个预算案，针对房市宣布政策，推出更多措施和融资管道协助人民拥屋，但业界人士认为，这只能治标不能治本。

当务之急在于，建设更多价格在25万令吉以下的可负担房屋，才是最直接协助人民拥屋的政策，进而实现居者有其屋的目标。

居者有其屋的先决条件，是得让人民有拥屋能力，即付得起头期还得起贷款。

业界人士直言，人民缺的并非融资管道，而是收入追不上房价导致借贷能力不足，在这样的情况下无论推出多少融资管道，始终无法解决买不起屋的问题。

与其想方设法推出更多计划帮助人民拥屋，更应该集中精神处理国家财政问题，只有尽快稳定财务及经济，人民收入自然跟着提升。

随着财政预算出炉，过去一个星期，市场都处在房产众筹利与弊、产业盈利税掀争议、转名印花税是否也调高等课题，都引起产业界业者和购屋者的关注。

希盟政府在2019年财政预算案出台一系列政策（见表1），首相敦马哈迪上周日（4日）更在财政部长林冠英，及房屋及地方政府部副部长拿督卡马鲁巴林陪同下，亲自推介首个由私人界推动的产业众筹平台FundMyHome.com，为本地房市发展揭开新篇章。

从各种新政策的建议，可以看出政府主要在于协助人民拥屋，同时解决房产滞销的窘况。

清滞销库存达双赢

肯纳格投行证券研究主管林芬洁指出，给予首购族的各种优惠，也让发展商有机会清掉他们滞销的库存，即便需牺牲部分赚幅，发展商也会在今年内专注清存货。

“清库存之际，又可提高低收入群体（B40）和中等收入群体（M40）的拥屋率，长期来看，将让整个房市更加健康。”

安联星展研究分析员认为，政府和发展商联手专注清除滞销库存，另一方面也让房屋更易负担，料可解决3月底困扰房市至今的滞销产业问题。

“这也显示，政府和私人界双方致力于改善供需情况，进而达到房市长期永续发展的好景。”

 

张仰荣：收入追不上房价

最佳策略维持现状

虽说出台的新政策，主要在于协助人民拥屋并解决房产滞销，不过有业界人士认为，部分措施反倒有点弄巧成拙。

英国皇家特许测量师张仰荣博士接受《南洋商报》电访时说，在经济不景气、国债高企，且国人收入仍追不上房价的情况下，维持现状（status quo）才是以不变应万变的最佳策略。

“政府不要想太多措施帮助人民拥屋，相反应集中精神平衡国家财政，纵使能帮得了一时但始终帮不了一世，只有在国家经济状况稳定发展，国人的收入才会跟着提高，进而缩小和房价的差距。”

90%打工族没拥屋能力

他指出，现阶段没房子的就继续租（房子），有房子的不能供就放手，不需要咬牙硬撑，对谁都没有好处。

公积金局一份调查显示，我国89%的打工族，收入低于5000令吉。倘若扣除日常生活开销、车贷、保险等，仅能负担价值在20万令吉左右的房产。

但在如吉隆坡等大都市，房产价格都在40万令吉以上，只能在偏远地区如士毛月、双溪毛糯、加影等地寻获介于20万至30万令吉的房产。

这也表示，我国高达90%的打工族没有拥屋能力。

还有哪招能救市？

询及对于新推介措施的看法，张仰荣继续说：“我恳求政府不要再插手，市场自然会找到自己的方向，而人民也能找到自己的水平。”

张仰荣坦言能感受到政府一片为民好意，但若想从根本上实现居者有其屋，同时解决我国房市问题，光是提供更多融资管道仍有不足。

释出保留地

张仰荣说，政府或可考虑从释出政府保留地，及接手搁置项目这两方面着手处理，料能更早达至建设100万间可负担房屋的竞选宣言。”

说到政府保留地，他举例，在隆市柏可里林路（Jalan Pekeliling）往敦拉萨路，及十五碑到旧巴生路那带，还有许多政府保留地，可好好善用兴建可负担房屋。

“政府保留地是中央政府资产，若能用来为人民谋福祉，委任承包商兴建可负担房屋，将卖价定在15万令吉，每个地段兴建30至40层楼高、每单位约500平方尺，相信很快就能实现可负担房屋及居者有其屋的目标。”

收购搁置项目

搁置项目向来都被视为房市毒瘤，但张仰荣却另有看法，相信若处理得当不止能化解毒瘤，还能成为可负担房屋的供应。

“搁置项目向来都有很多法律课题要处理，在这个情况下，政府可以通过土地征用法令（Land Acquisition Act）收购遭搁置的项目，这样一来所有的法律课题都可获得解决。”

他补充，在土地征用法令下，只要有关项目是以大众利益（public interest）为出发点，政府就有权征用。

“征用这些搁置项目后，政府可以委任承包商继续完成未完的工程，在本来已有的基础框架上继续工程，所需投入的成本相对较低，每个单位的卖价估计也不会超过25万令吉，即能妥善处理搁置项目又能惠民，何乐而不为？”

预算案政策分析
政策1：房产众筹不确定因素待厘清

购屋者勿轻举妄动

房产众筹杀到，改变人们拥屋格局，但目前还有许多不确定因素待厘清，专家劝请购屋者先不要轻举妄动，至少得厘清细节再行动，免得两头落空，赔了钱还失了屋。

张仰荣坦言，现在的经济状况并不是投资或买屋的时机，而且未来的事谁都说不准，若是到时经济状况更糟，购屋者仍无法获得贷款，且房产无法升值，那对购屋者而言不就是雪上加霜？

“购屋者现在要做的是冷静，不要急着跳进去，在什么都还不清楚的情况下跳进去，和自杀有何分别？”

在房产众筹平台置产前，用4问题问问自己：

1. 现在有必要急着买房吗？

在这个问题下，大家可以先去比一比租和买，那个更划算同时不会加重负担。举个例子，比如吉隆坡甲洞城市园（Desa Park City）的房产在2014年，卖价150万令吉，给了20%头期欠银行120万令吉，月供大概6000令吉。

隔壁租一间同样大小格局的房子，租金大概2500令吉，若是经济状况不许可，可以另外找一间租金在1500令吉甚至更低的房子，不用担心对财务带来负担。

2. 能保证自己在这5年内不会陷入财务困难？

谁都无法预测未来，经济会不会好转、财务能否稳定、房产又是否能继续升值等，都是未知数。

3. 真的想清楚了？

如果还是真的一心拥屋，那么就要做好所有的功课，包括了解细节，比如这5年只有居住权却没有拥屋权。

4. 做好最坏打算

中美贸易战开打，全球经济难免受到波及，进入现金为王的时代。

假设购买50万令吉的房子，需支付房价的20%即10万令吉，等于一次付清5年的租金，一年租金2万令吉，还得自己付维修费，仔细想想是否会影响往后的现金流。

风险1：最后是赚还是亏？

房产众筹目前还是未知数，但从整体框架分析，购屋者所需承担的风险料更大。

Valerie Chong & Co律师事务所法律助理郭晓芬告诉《南洋商报》：“购屋者只需支付房价的20%，余下80%通过众筹平台取得，就能拥有自己的屋子，乍看之下是利大于弊。但深入分析会发现购屋者永远都是输家，因为房价并没有定价（fix price），根本无法衡量最终需支付多少钱才能买下未持有的比例。”

她说，假设购屋者这几年经济状况不佳，又或者房产贬值，5年后岂不是亏了钱又无法拥屋。

20%也筹不了

“若是房产贬值的情况，发展商没有损失，投资者每年可获得投资回酬，购屋者又有什么？”

倘若5年后，房产升值，那购屋者岂不是也可以获利？郭晓芬直言，购屋者的确可以获利，但在房价升值的情况下，想要全权买下这项房产，反而成了另一种负担。

“就算时代变迁，但大家的想法还是想要拥有自己的家，房产升值是好事，但对于首购族而言，他们的目的是拥屋而不是投资，是否有能力在5年后全权买下已经升值的房产仍是未知数，这样到最后还是回到‘无壳族’的原点。”

她坦言，首购族往往对于置产不清不楚，在还未厘清细节就拥有了人生中第一项产业。

“往细一点说，大部分的首购族未必能有10%的头期，房产众筹的20%资金，很多都是父母的钱，对他们来说，参与房产众筹只是为了能拥有自己的家，所以现在这样的机制仍有不足，政府或还会再行调整，不然就是放弃这样的众筹模式。”

房产众筹的利与弊

好处

协助发展商清除库存

购屋者另一个融资平台

投资者另一项投资管道

坏处

房产贬值，购屋者血本无归

房产升值，对购屋者拥屋也是负担

房产贬值，投资者回酬收窄

资料整理：《南洋商报》

风险2：利息有吸引力吗？

以P2P融资（Peer to Peer Financing）作为房产众筹模式，对于房产领域或是个摇摆因素（swing factor），得视这个机制的影响及细节而定。

林芬洁指出，在缺少细节的情况下，还未能判断这个机制的效益。

“假设投资者的回酬来自房产升值，房市面临重重挑战的现在，是否又能吸引投资者集资？

“而回酬是依据‘利息’计算，那是否表示实际借贷利率会比传统银行来得高？这样是否真能改善购屋者拥屋能力？还有太多疑惑等着解答。”

兴业研究分析员龙国雯在向部分发展商了解详情后，披露发展商将可在有关房产或选中后，获得来自投资者集资的80%资金，余下的20%将在第五年后获得，而投资者这段期间每年可获得至少5%利息。

部分发展商不愿牺牲赚幅

“现阶段，我们还未能确切分析这项众筹机制的有效性，我们询问的部分发展商，并没有售卖价值在50万令吉以下的房产，部分发展商则不愿牺牲赚幅。”

马银行投行分析员黄薇芯虽认为，这次预算案对房市而言是利多于弊，房产众筹料将是左右大局的关键。

“对于政府那么快推介私人界主导的房产众筹机制，我们是觉得蛮意外的，在我们看来，这个平台主要是帮助发展商减少滞销房产，在帮助购屋者拥屋的同时，也能取得更好的销售。”

政策2：减库存
对市场长期走势有利

为了让居者有其屋，政府在2019年财政预算案中多项政策旨在提高拥屋率和清掉市场库存，分析员纷纷表示赞同，相信有助减少库存，并对市场长期走势有利。

为了让居者有其屋，政府宣布明年1月到6月首购族购买滞销屋将获得折扣10%，

安联星展研究分析员对于政府和发展商联手的计划感到惊喜，并认为是助清掉发展商存货的催化剂。

该行分析员说，这样一来，人民更有能力买屋，二来有助于消除滞销的产业库存，并解决截至今年3月底，总值高达220亿令吉滞销产业的问题。

分析员也相信，这显示出双方都致力于改善产业市场的供需情况，进而达到长期内的永续。

林芬洁说，长期内，提高B40和M40群的拥屋能力，会让房屋市场更加健康。

政策3：降价10%

回调或引起资产贬值

另外，针对发展商马来西亚房地产发展商会（REHDA）同意降低新房屋计划的房价高达10%，林芬洁担心，若价格回调管理不够小心，会引起市场内资产贬值。

她解释，尽管下调10%新屋售价，不会对整体市场造成大动荡，但有可能导致二手市场和银行的资产素质广泛向下调整。

压缩发展商赚幅

“事实上，过去3到5年内，发展商为了推高产业认购率，一直都给予折扣、回扣和免费产品等，而这些优惠向来都不反映在全国的屋价指数（HPI）内，而是基于买卖协议。言下之意，新屋降价，就会拖累屋价指数。”

她补充，各种优惠本已压缩发展商的赚幅，再给予10%的折扣，就会进一步压缩他们的赚幅。

同时，若购屋者可能为了等待新屋10%的折扣，采取观望策略，也会对发展商造成一些风险。

丰隆投行研究说，虽然折扣10%，可能会压缩发展商赚幅，但好处还是会比产业滞销，而引起的长期持有成本多。

政策4：豁免印花税

料激励买气

为了鼓励人民购买住宅产业，政府将豁免首购族购买30万令吉或以下房屋的买卖与贷款合约的印花税。

至于购买30万零1令吉至50万令吉的房屋首购族，首30万令吉豁免印花税，剩余的款项将依据现有印花税率计算。

另外，房地产交易合约印花税率调整，100万令吉以上房地产交易合约被征收4%印花税。

瑞士信贷认为，这优惠肯定会激励整体产业市场。

他们认为，购屋者将吸纳市场内的滞销屋，增加市场交投量，马星集团（MAHSING，8583 ，主板产业股）、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）和实达集团（SPSETIA，8664 ，主板产业股）等有利。

“交易量提高，清掉市场内的滞销库存，并把市场带到供需平衡状态，长期内是正面的举措。”

另外，安联星展研究认为，上调印花税不会冲击房市，因为高档产业的交易很少，仅占了大马总成交量的4%。

林芬洁也相信，整体影响不大，因为目前大部分发展商主打100万令吉以下的产业；且发展商也给予许多折扣和回扣等来吸引买家。

她说，短期内，也会激励销售，因为购屋者会赶在明年印花税将上调前购买。

购屋者料省5千至2.4万元

《南洋商报》简单计算，豁免印花税对产业转卖的影响，购屋者若购买条件符合的产业，料可节省5000令吉至2万4000令吉。

假设购屋者，以30万令吉买入一个单位，100%贷款，可获得5000令吉印花税豁免；若购买50万令吉以下的产业，首30万令吉也将豁免达5000令吉的印花税。

至于明年1月到6月间，购买30万1令吉到100万令吉的产业，可以省下的印花税介于5000令吉至2万4000令吉。

这个例子仅针对产业转卖的印花税做出计算，事实上，贷款协议的印花税也可豁免印花税，也就是说，若条件符合，购屋成本会节省更多，预计会帮助到许多潜在购屋者。

政策5：产业盈利税

二手高档产业大幅放缓

林芬洁指出，政府上调产业盈利税，无疑会对产业投资情绪有负面冲击，尤其是高档产业。无论如何，这个产业市场已疲弱了好几年。

分析员预计，未来几年内，高档产业的二手市场会大幅放缓，所以预见发展商会更小心翼翼的推出这类产品。

安联星展研究则说，产业盈利税上调不会进一步冲击产业市场，因为市况本来就低迷，目前是2010年以来的最低水平。

另外，瑞士信贷分析员说，无疑，上调高档产业的产业盈利税和价格超过100万令吉产业交易的印花税，会冲击领域的情绪。

但该行分析员指出：“我们相信，市场内还是有累积了一些正在等着购买房子的买家，因为他们预期新政府会有一些措施出炉。”

冲击M40群购屋能力

另外，丰隆投行研究认为上调产业盈利税，会小幅冲击M40群的购屋能力，因为他们并没有从各种措施中受惠。

“这群消费者一般会卖掉产业升级。现在会被额外的成本加重负担。”

无论如何，根据条例，每个人一生中都可享有一次免缴产业盈利税，而这间屋子无需以购买年份作准；脱售个人名下的首间屋子时，先证明这间屋子曾做为自居用途，即能豁免缴纳产业盈利税。

政策6：可负担房屋PPP模式进行+售地

政府料从卖地获8亿收益

另外，政府也宣布，日后以政府与私人企业合作（PPP）模式进行的土地交换工程，都要公开招标，不再直接洽谈。

包括可负担房屋，目前一共有24项PPP工程，总值52亿令吉，而政府预料可以从卖地获得超过8亿令吉的收益。而且会通过拍卖卖地，以让政府获得最高收入。

林芬洁认为，尽管发展商在挑战的环境中，加上存货过剩，会更加谨慎购地。但对于负债很低，少于0.2倍且没有重大负担的产业公司有利。

报道：林妤芯，伍咏敏