天价楼，向来是香港的特征，只不过进入今年1月后，香港房产成交量大跌，甚至写下近25年以来新低。

房地产是许多国家和地区经济挂帅的行业，在香港尤其是如此，半边天由金融体系撑起，另半边天大概就是房地产。

香港货币和经济与美元强烈挂钩，美国的荣衰、货币和财务政策都深深的影响着香港。

随着美联储即将在今年逐步升息，房市将告别往日的低息环境，进入新时代。 

在截然不同的环境中，香港房地产前景又会如何？

过去10年来，香港楼市不断飙升，迄今至少翻了4、5倍，但根据最新数据，一月份的住宅交易量竟只有不到2000宗，创下自1995年7月后惊人的历史低点。

根据了解，香港截至1月27日，住宅（包括新屋与二手）交易只有1670宗，总值131.4亿港元（约70.26亿令吉），估计整个月成交量也大概只有1820宗或总值140亿港元（约74.86亿令吉）。

这和去年12月3869宗与290.4亿港元（约155.29亿令吉）相比起来，分别下跌了53%、51.8%。

去年第四季，香港房价大跌了7.5%，创下7年来最惨单季跌幅，加上1月的惨况，中原地产大胆估计，2月的房市跌幅会更大。

事实上，香港去年末季出现的新楼盘不多，二手房市也很疲弱，拖累了住宅买卖市场，如今金融市场波动，加上农历新年近在眉睫和遇上传统淡季，更进一步影响房市。

去年整体上，香港房市在9月到达高点后开始下滑，首先是供给上升，其次是中国经济放缓，迫使投资者观望。

租金也会下跌

目前的房价，相对9月的高点，已跌了9.5%，估计今年可达20%。

交银国际分析师刘雅瀚指出，去年仅是香港房价下跌的开始，今年首3个月内还有再下探15%的可能，估计今年的租金也会下跌10%。

另外，利率走势也是左右香港房价的关键之一，，加上港府没有取消印花税，自然令到二手市场交易继续下挫。

美国升息后年代

自美国早前实行货币宽松政策，来抵御2007、2008年经济危机的冲击，香港的利率水平也在这段期间处于历史新低水平。 

随着美国将启动逐步升息，虽然刚过去的会议暂未调升，却足以反映房市将告别往日的低息环境，进入新时代，接下来会是什么景况？

根据世邦魏理仕（CBRE）的《加息对香港房市影响如何》报告，香港产业市场依然处于健康水平，足以应付目前和未来的加息。

世邦魏理仕香港、澳门及台湾研究主管陈锦平在报告中指出，香港和国外产业领域，如今都受惠于许多利好因素。

这包括了中国投资者和买家增加、市场需求稳定和产业空置率低企等。

因此，美国在去年12月落实加息，并未对当地房产投资规模和资本价值造成显著冲击，因市场普遍对此早有预期。 

同时，香港产业需求来源比以前更广泛，其中涵盖香港、中国及全球投资者，加上所有类型的物业空置率低企以及新增供应有限，有助防止房市大幅回调。

“与之前的加息周期相比，香港产业市场目前的情况要好得多，且无惧加息的影响；此外，尽管利率攀升拖累需求走软，但假设能平衡市场供需，就有望防止房价剧跌。”

分析师：风险在可控制范围

香港经济紧贴美国，长期低利率环境，激励了当地房市的发展。

香港《经济日报》报道，约三成香港地产家专家认为，美国加息后，虽然港府未尾随，但有意置业的港民都不愿轻举妄动。

交银另一国际分析师洪灏表示，目前香港住房租金收益率还比存款利率高很多，房地产市场有压力，惟风险在可控制范围，他认为不应太悲观。

对于美国升息，世邦魏理仕香港产业投资部董事经理余锦雄表示，大部分投资者已做足迎接美国升息的准备；因此，只有整体经济严重放缓时，房市才会崩溃。

另外，长期低息环境，让香港产业在过去数年，已经显着增值，其中，商铺的资本增值最为亮眼，录得2.3倍。 

“所以我认为，即使有意外事件发生，拖累房市信心受挫且降价求售，当地房价还是有很充足的下调空间。”

莱坊：供应增加住宅房价将下滑5至10%

根据莱坊的《香港月份房市报告》，随着美联储逐步加息和房屋供应量有望提高，香港住宅房价将在今年蒙受压力。 

莱坊在报告中指出，香港政府预期在未来10年，将有46万个房屋单位进入市场。

光是今年至2019年间，业界估计将有11.9万间房屋落成，而今年的新盘供应多达2.6万套。

大量供应将对目前的房价造成一定的压力，加上美国升息带来影响，相信住宅房价将下滑5%至10%。 

早前，莱坊就预言，香港的豪宅供应增加和港元走强，将拖累豪宅售价无法延续去年的1.5%涨幅，在今年陷入下滑5%的窘境。

年内，香港将取代新加坡，成为豪宅表现最差的城市。

中国资金涌入激励房市

自美国采取货币宽松措施，来抵御全球金融海啸开始，香港利率水平在过去7年都处于历史低位，从而带动各种类产业显著攀升。

根据世邦魏理仕数据，从2007、08年金融海啸至去年底期间，香港商铺的资本增值最为出色，报2.3倍。

住宅和高档办公楼紧追其后，增长率分别报1.8倍和1.25倍；分层工厂则敬陪末座，涨幅只有40%。

陈锦平解释，长期低息的环境，激励投资者及租户大增，尤其是中国个人、企业和机构，很多都选择香港作为营运基地，以进行全球投资，因而为房市捎来佳音。

“市场需求涌入香港，带动各类产业的资本价值显著攀升，并推高投资回酬率，从而促使房产成为投资首选。”

展望未来，虽然中国投资者在香港的产业交易量，可能会因为交易成本提高而有所减少，但在未来数年，这些投资者依然是住宅和商用产业的重要需求来源。

美国加息不会引起恐慌抛售

展望今年首季，预期美联储加息政策将打压市场情绪，因而拖累香港房市交易稍微放缓。 

余锦雄在报告中支持，由于银行借贷成本将走高，影响小型投资者的赚幅。

他预计，投资者买房时，会抱持更为谨慎的态度，不利于产业交投活动。 

“不过，由于市场早已受到打房政策的影响，所以，美联储接下来的升息政策，不会对市场买房能力带来沉重压力。” 

世邦魏理仕也预期，虽然美国逐步加息，可能会促使屋主赶在房市走下坡之前，脱售手中的产业，但预料不会出现恐慌抛售的情况。 

余锦雄补充，在缺乏可交易产业的市场中，也将激励更多业主出售产业；此外，业主也可能继续分拆房屋空间，以迎合买家的需求。 

办公楼将继续受追捧

虽然现时的产业回酬率，还未反映美国在去年12月加息的影响，但估计未来的产业资本价值，还是会大致跟随租金走势。 

在办公楼方面，优质的办公楼将继续受到追捧，而且来自中国公司的需求也会保持稳定，因此，售价和租金有望在上半年进一步上涨。 

余锦雄说：“在去年底，高档办公楼的整栋售价创下新高，反映出市场对这类型产业的前景充满信心。” 

不过，一旦进入下半年，办公楼业主可能会较为看淡这类型产业，因租金已在上半年攀升。 

此外，余锦雄也认为，香港消费情绪疲弱，会拖累商铺出租活动保持淡静，加上投资者持观望态度，商铺售价可能会显著下调。 

“至于工业产业，由于政府的翻新重建计划将在3月结束，因此，这类型产业的交投活动将陷入萎缩。 

但余锦雄预计，工业产业可得益于持续不断的市场需求，从而在今年保住现有的投资回酬率与售价。

香港房市去年第四季表现概要
投资市场

●共有17宗的整栋产业交易在当季成交，是全年成交量最高的一季。 

●当季出现香港有史以来最大型的一宗办公楼交易，即恒大地产集团以125亿港元收购美国万通大厦，其中的每平方尺3万6000港元售价，刷新了这类型产业的最高纪录。

●2015年全年商业房产的投资规模，总值933亿港元，创2012年以来新高。 

办公楼市场

●当季整体空置率下降至3.1%，低于第3季的3.2%，为有纪录以来第二低的一季。 

●当季优质办公楼租金增速放缓，按季仅扬升1.3%，是增长率最低的一季。 

●优质办公楼的平均租金，全年上升9%，租金水平达2008年全球金融海啸以来新高。 

商铺市场

●零售商铺租金的跌幅在当季收窄，按季仅跌2%；2015年全年则按年减少17%。 

●退租个案有所减少，因零售商普遍不会在消费高峰期放弃业务 

●第四季有数宗中价零售商租用一线街铺的个案，显示出中价品牌继续成为租赁市场的增长动力 

工业产业市场

●整体工业产业的租赁需求放缓，尤其是只有货梯直达的工业大厦 

●当季仓库租金按季减少0.3%。 

●当季仓库平均空置率，按季下降0.4个百分点，至2.2%。