今年1月起举行的2019年拥屋计划（Home Ownership Campaign 2019），显示国内购屋者的买房倾向出现新的趋势。

根据拥屋计划的买家及参观者分析，市场需求已从售价30万令吉以下的房屋，转移至售价50万令吉的房屋。

另一股新的趋势，是越来越多的购屋者倾向于购买面积较大，一般介于1001至1500平方尺的房屋。

为何会有这样的趋势？产业顾问公司仲量联行（JLL）最近的一份研究报告，告诉你答案。

大马人购屋趋势显示，售价25万令吉及以下房屋的交易量逐步下跌，反观较高价位的房产交易过去7年呈上升趋势。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）最近针对2019年拥屋计划房屋1747名到访者展开的调查也显示，46%受访者指他们有意购买售价50万令吉以下房屋。反之，只有16%受访者表示，他们对售价30万令吉以下的可负担房屋有兴趣。

仲量联行认为，这或是于数个因素所致。

首先，随着我国迈向成为先进国发展，国人对房屋有更高的需求，他们要求更优质，拥有舒适生活方式体验的房屋或共管公寓，或是拥有更好设施的房屋种类。

另一个情况是，有越来越多的购屋者，由于家庭人口较多，需要更大更宽敞的屋子，因为会支付更高的产业空间。这可从如今有许多购屋者选择购买建筑面积介于1001至1500平方尺的趋势看出一斑。

房贷申请被拒比率高

大马房地产发展商会的上述调查就显示，大部分的受访者选择建筑面积介于1001至1500平方尺，以及3间睡房与2间厕所的单位。只有1%受访者选择Studio或一房单位。

这种购买行为看来已席卷全国，看来和国家产业资讯中心的数据吻合。

大马家庭平均人口4.56，高于新加坡、泰国和印尼等邻国，甚至比世界人口最多的中国还高。

然而，这可能会对个人及国家财务状况带来负面影响。当购屋者倾向于购买售价高于本身财务可负担能力的房屋，房屋贷款申请被拒的比率自然较高。此外，我国家庭债务水平也是全球最高之一。

仲量联行相信，拥屋计划的参观者包含了许多真心要购买房屋的消费者。接近77%受访者表示，他们有意在拥屋计划期间购买房屋，其中大部分看来是购屋自住。

其中39%受访者表示，买屋是自己居住，另有20%表示是买给家人。

此外，11%购屋是为了提升到更好的屋子，28%是买来投资，2%是买来作为度假屋。这些参观者当中，有半数是房屋首购族。

影响购屋者取舍的5大因素，分别是所购买房屋与工作地点的距离、与家人及朋友的距离、与商业中心的距离、与公共交通设施的距离，以及是否拥有良好的交通网络。

30万以下占52%可负担屋滞销严重

许多国人都知道，国内产业出现滞销现象，而且已持续好一段时日，目前情况也没有显著的改善。

相信大家都有一个刻板的印象，即滞销的房屋，除了地点不理想及需求差强人意之外，最主要是售价较高。

但事实上，除了上述调查结果告诉我们，售价50万令吉或以上的房产才是目前市场需求较高的房产，售价25万令吉以下房产的交易量走下坡，更重要的是，滞销的房屋其实是售价30万令吉或以下的可负担房屋为主。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的最新数据，售价30万令吉可负担房屋的滞销情况愈加严重。

在全国滞销产业当中，售价30万以下房屋的滞销情况最为严重，占总数31至52%。

所谓滞销房产，是指推介超过9个月后仍卖不出的房子。这概括了已竣工、兴建中及已推介但未兴建的房屋。

此外，尽管人们申诉吉隆坡的可负担房屋短缺，但事实上，今年首季，吉隆坡市内却有8008单位的可负担房屋滞销，其中大部分是未兴建单位，并以组屋及公寓为主。

无论是前朝或现任政府，都承诺和致力于兴建更多的可负担房屋。问题是，政府机关能否真正迎合公众的需求？

在政府兴建的公共可负担房屋固打方面，今年首季兴建3万2591个单位，与新政府10年内，每年兴建10万单位可负担房屋的目标相距不远。

供应增加剧滞销

今年首季兴建的可负担房屋，分布在吉隆坡、霹雳、布城、吉打、雪兰莪、柔佛及彭亨州。干劲十足的房屋及地方政府部长祖莱达甚至设下今年要完成36万单位的目标。

仲量联行指出，兴建更多可负担房屋的挑战，在于没有现成需求下增添可负担房屋供应，或将加剧现有的滞销情况。

而且，无论是兴建新的房屋，或是清理滞销的现有房产，对政府而言都有显著的成本。

正是基于对滞销房屋增加的关注，政府推出了今年1月1日至6月30日期间举行的拥屋计划。这项由房屋及地方政府部和马来西亚房地产发展商会联手推出的计划，提供购屋者各项优惠，包括屋价折扣至少10%、售价100万令吉及以下房屋的房屋买卖合约免印花税，以及贷款额250万令吉及以下的房屋贷款免印花税。

其中在印花税方面，假设这期间，售出的房屋总额介于30亿至40亿令吉，政府将损失6000万至8000万令吉的印花税税收。如今拥屋计划延长半年至今年杪结束，政府损失的印花税税收料更高。

政府双管齐下建可负担屋

希盟政府去年上台以来，在应对可负担房屋方面，一直是采取双管齐下的方式。

第一，通过一个大马房屋计划（PRIMA) 及其他政府机构，兴建更多的政府房屋计划。第二，对发展商实行可负担房屋固打，规定发展商在发展项目中须兴建特定比率的可负担房屋。

政府致力于在10年兴建100万间可负担房屋之举值得嘉许，但，此举是否真正对人民与市场的需求作出呼应？

售价低于30万令吉的房屋明显出现滞销现象，政府从私人界发展商手中接过棒子，负责兴建更多的可负担房屋，未必能解决现有各项问题及房屋首购族的需求。

一马房屋计划有它本身面临的各项挑战，发展商则被责怪把可负担房屋兴建在偏远地区，或是交通衔接欠佳的地区，因此可负担房屋的认购率差强人意。

应改为提供税务奖掖

事实上，这个问题，是否应该归咎于发展商兴建可负担房屋的固打系统，而非发展商本身？

仲量联行指出，政府与其肩负兴建更多可负担房屋的重担，何不改变实行固打政策，改为廉价屋及可负担房屋提供税务奖掖？

该公司认为，此举可鼓励更多发展商兴建廉价屋及可负担房屋，以及各方联手解决交通便利与衔接问题，或是解决方案。

落实前应妥当策划

尽管政府致力兴建更多可负担房屋，出发点是好的，但仲量联行认为，涉及的政府单位，应展开一项市场调查，以鉴定特定地点合适的房屋类别、每间房屋的面积及售价，并在展开任何新的可负担房屋项目之前，先鉴定它的可行性，以确保获得良好的认购率。

也许当局需更长时间来采取这个方式，因为它必须改弦易辙，从由上而下的方式（政府政策或当局指示），改为采取从下而上方式。

采取灵活变通方式

毕竟，产业领域是一个高度以地点为导向的领域，而任何城镇发展计划的成功，取决于它能否创造许多就业机会、周遭是否有许多基本设施，以及驾驶时间和距离是否合理。除了交通及衔接性，以让当地居民方便前往工作地点，周遭设施是否收费合理、邻近有学校，以及是否有社区活动，都是任何种类的城镇发展，不可或缺的卖点。

仲量联行指出，政府也应在兴建可负担房屋的目标方面采取比较灵活变通的方式，毕竟，拥有良好基础设施，却又拥有合理成本的地点，其实并不容易找。

政府或须采取更为全面的方式，允许私人领域涉足不同价位和类别的房屋项目，以迎合市场需求。

仲量联行举例，一些国家为兴建廉价和可负担房屋的发展商提供税务奖掖，好让富有经验和成本优势的发展商可以参与兴建廉价及可负担房屋。

当然，政府扮演重要的角色，这包括为民众投资更多基本建设。

政府可把可负担房屋的建设，归纳在城市与交通策划上，以确保未来可为可负担房屋住户与便利的公共交通衔接起来。此举也可确保，有时效性的资料，可以准确反映现有与未来的房屋供应量，好让私人领域可以正确无误的迎合市场需求。