独家报道：李治宏

上周日，产业专区为大家浅析和预测工业产业今年的可能走势。

本期则请来另两家跨国产业顾问公司，预估国人最关注的产业次领域——房屋市场。

经历了去年先大跌、后回弹的走势后，本地房产市场今年有望否极泰来？

综合2家跨国产业顾问公司的预估，大马房产市场今年有多个利好因素加持，尤其是可负担房屋需求仍强稳，整体展望向好。

首先，去年的多个正面因素，如超低利率、拥屋计划、豁免印花税及产业盈利税等措施将继续发挥余温，扶持产业市场。

其次，随着冠病疫苗面世及国人将陆续接种疫苗，国内冠病疫情若受控，投资者也将重拾信心。大马亨利行就指出，若政府能引领大马经济稳健回扬，重返健康增长轨道，房产市场也将从中受惠，并有望于今年下半年复苏。

首要地区高楼价持稳

该公司总营运长邓志明接受《南洋商报》专访时说，前提是，国内没有爆发新一波的冠病疫情，而各大经济体如美国、中国、欧洲和日本的疫情也获得良好控制。

永利行则指出，有地房产及售价合理的房产，需求将保持稳定，但那些远离吉隆坡和交通便利差强人意地区的有地房产除外。

该公司助理董事陈建明说，高楼住宅方面，首要地区高楼价格料将保持稳定，但非主要地区的高楼房产价格则可能下跌10至20%。

然而，那些面临单位滞销的发展商料将持续给予10至30%的折扣，以减低持有成本，这对首购族而言却是结束“无壳蜗牛”日子的大好机会。

虚拟看房吸引海外买家

亨利行和永利行一致认为，发展商将善用虚拟浏览及网上行销策略，刺激房产需求，包括吸引海外买家的购兴。

同时，一旦国门重开，外国人可以到来买房置产，将进一步刺激房产市场。

此外，尽管隆新高铁告吹，但其他多个大型基建项目，包括捷运第三路线（MRT3）、柔新捷运系统（RTS）、泛婆罗洲大道、金马士-新山双线铁路，以及巴生谷双线铁路计划首期的持续动工，将创造乘数效应，带动产业市场。

房产市场今年看点

1)购屋者或趁当前低利率环境，购买梦想家园

2)今年5月杪结束的2020拥屋计划，将为房产需求保温

3)冠病疫苗相继面世提高市场信心及刺激经济活动，带动产业市场

4)一旦国门重开，外资或回笼

5)发展商将善用网上行销，与海外市场联系

资料来源：亨利行

负面因素仍笼罩

当然，房产市场并非尽是利好因素，仍有多个负面因素笼罩。

其中，当前的第三波冠病疫情打击许多企业和商家，家庭收入下跌，导致失业率回升，进而影响市场需求，包括产业。

邓志明提醒，国内政局持续动荡也是一大利空，或将打击投资者的投资情绪，这可从国际信贷评估机构惠誉早前调降大马长期外币发行人评级（IDR）评级看出一斑。

陈建明指出，其他负面因素，包括产业供需失衡现象将持续、延缓还贷措施结束料将导致产业拍卖增加，以及已竣工但地点欠佳的产业将依然无法卖出去，价格也将下滑。

优惠政策刺激买气

在政府去年6月祭出2020年拥屋计划，以及豁免产业盈利税和印花税等利好措施后，产业市场尤其是房产已明显反弹。

加上发展商在去年上半年市场低迷时，纷纷祭出可观的房价折扣、回扣、简易付款和附送赠品等刺激销量，明显的提振了房产买气。

整体产业成交量和总值去年上半年分别按年下挫27.9%及31.5%后，成交量来到第三季触底回扬，按年增长7.4%，但成交总值则仍按年下跌2.4%。

雪隆新楼盘反应不俗

至于在上半年分别按年下跌24.6%及26.1%的房产成交量和总值，来到第三季的反弹力道更明显，分别按年增长5.1%及6.9%。

这点从去年5月经济重启后，雪隆去年下半年推出的多个新楼盘取得不俗反应看出一斑。

这些新项目包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）的M Luna、森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）的Elmina Green、丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）的Miyu等，据报道，这些项目都卖个满堂红，在淡市中逆流而上。

此外，在深受市场欢迎的吉隆坡甲洞城市园，当地一座新推出的共管公寓，甚至出现购屋者漏夜排队的抢购潮。

首9个月双位数跌幅

但整体而言，疲弱的市道令去年首9个月的房产销售仍出现双位数跌幅。

其中，雪兰莪州的房产成交量和总值分别按年下滑19%和17%，吉隆坡则分别下跌11.5%及10%。

另一方面，全马去年上半年新推出的房产数量按年猛挫43.6%，新房产销量则从2019年上半年的30.9%，于去年上半年跌剩3.3%。

养老房屋需求增

随着大马人口逐渐老化，可充作养老院的房产需求与日俱增。

陈建明指出，大马人口结构打从2010年开始呈逐渐老化的趋势，去年65岁及以上人口从2019年的6.7%增至7%，而到了2040年，老年人占人口比重将更高。

他说，在这趋势下，市场对可作为养老院的房屋需求将与日俱增，尤其是可负担养老房屋的发展将更为蓬勃。

柔雪隆最多滞销房产

提起房产市场前景，国内产业滞销的情况就不得不提。

陈建明指出，来到2021年，滞销仍是产业市场的关注要素。

去年上半年，国内滞销房产增至3万1661单位，涉及总值200亿3000万令吉，过后才在6月推出的2020年拥屋计划提振下，于去年第三季减至3万零926个单位，涉及总值199亿9000万令吉。

50万元以上占45%

根据财政部属下的产业估价及服务局（JPPH），售价逾50万令吉的房产滞销情况最严重，占滞销房产45.1%，其次是售价30万令吉以下的单位，占滞销房产29.5%。

雪兰莪是柔佛以外，全马住宅房产滞销第二多的州属，占全国15.2%，吉隆坡则排第三，占全国10.1%。

服务式公寓滞销单位更从去年第二季的2万1683单位（总值186亿4000万令吉），于第三季增至2万4267单位（总值213亿3000万令吉）。

吉隆坡是仅次于柔佛，全马服务式公寓滞销单位第二多的地区，占全国18.3%，柔佛则高达67.1%。

售价介于50万零1至100万令吉的服务式公寓滞销单位最多，高占59.4%；其次是售价100万令吉以上的单位，占29.8%。

巴生谷去年下半年回温

作为全国经济龙头老大的巴生谷地区，房产市场预计最快今年下半年或明年初才有望全面复苏。

邓志明指出，要做到这点，前提是全球经济没有衰退，以及国内政治乱局不会延宕太久。

他说，尽管去年5月经济重启后，房产市场已从去年下半年明显回温，但2020年全年，房产成交量和交易总值料仍双双下跌。

这主要是受到我国去年初爆发冠病疫情后，从去年3月18日起实施行动管控令，几乎所有经济活动（必需领域除外）停摆，直到6月重启经济的将近3个月内没有任何房产交易所拖累。

他说，地点优越及售价合理的新楼盘仍不愁没有销路。

发展商们也重新聚焦兴建更多售价50万令吉以下的可负担房屋，令这类房产的供应量有所增加。

在二手房屋市场，业主们在出售产业开价时，也普遍变得较为务实。

因此对投资者和购屋者来说，这是千载难逢的选购良机。

然而，由于发展商给予的“好康”更多更富吸引力，政府也祭出豁免印花税的措施，购屋者尤其是首购族选择向发展商购买新屋，二手屋市场仍欲振乏力。

巴生谷今年房市亮点

1)有地房产需求料仍殷切

2）更多发展商重新聚焦售价50万令吉以下的可负担房屋

3）东巴生谷大道预计今年第三季完工，料将刺激大道交通枢纽附近的房产需求

4)大马城首期预计今年动工。

资料来源：亨利行

柔房市购兴将改善

随着柔新捷运重启，以及马新边境将逐步重开，柔佛房产市场有望于今年下半年复苏。

邓志明指出，柔州产业市场的购兴有望改善，尤其是那些靠近柔新捷运站的房产，虽然其对当地产业价格的影响不会马上反映出来。

“随着马新边境逐步开放，将有更多的车流量重返新山，而这将刺激市场交投情绪。房产市场或可在2021年下半年复苏。”

他说，房产市场尤其是有地排屋需求仍殷切，预料将保持为柔州产业市场的主要推手。

“过去几年，有地排屋一直是柔州房产的主要贡献者。

“随着拥屋计划的重新推介，以及政府在有条件行动管控下放宽管控，我们应可预见，市场交投情绪将有所改善，这将促使市场购兴增强。”

他补充，由于柔州服务式公寓及小型家庭办公室(SOHO) 仍有显著的滞销现象，市场需要一些时日才能吸纳有关滞销单位，尤其是当前我国严格限制外国人入境。

柔州滞销住宅与服务式公寓/SOHO是全马最严重，截至去年第三季，分别占全国滞销住宅与服务式公寓/SOHO单位的20.4%及67.1%。

去年上半年，柔州滞销住宅单位为6166间，滞销服务式公寓/SOHO单位则从2019年的1万2710单位，于去年上半年增至1万6334单位，增幅达28%。其中约34%或三分一的滞销服务式公寓/SOHO单位是价格100万令吉以上的单位。

邓志明指出，柔州房产过去相当依赖海外买家，尤其是新加坡和中国产业投资者，因此我国在疫情期间对国际旅游的严格管制，已对柔州产业销售率产生负面影响。

柔佛房产市场今年看点

1）一旦疫情受控，马新重新开放国门，或将提高柔州房产的销售率

2）柔新捷运开跑，将刺激新加坡购屋者的购兴

3）柔州吸引外国投资者的各项政策，将刺激经济活动

4）当前的低利率环境，拉低购屋融资成本

5）拥屋计划继续带来正面效益

6）数字化产业交易/浏览或将成新常态

资料来源：亨利行