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【独家】对症下药降低各造风险 改革房产生态系统

独家报道:李治宏

国家经济行动理事会成员拿督童贵旺早前曾指出,我国产业领域需进行彻底的改革,从其生态与营运系统下手,才能解决房屋可负担性问题和当前面临的窘境。

童贵旺也是The Edge媒体集团执行主席,他早前在The Edge周刊的一篇文章中提到,一个可以更对症下药的方法,包括降低房价、重整领域和减低房地产周期带来的系统风险。

在一间房产的买卖上,从发展商、承包商、供应商、银行到购屋者,每个层次都面对各自不同程度的风险,最直接的解决方法是改革整个生态系统,降低各造所面对的风险。

发展商须承担房屋出售率低于预期的风险。若销售不如预期,供应商和承包商就也承受着收不回款项的风险。

购屋者则面对房屋工程半途而废,发展商无法交屋,甚至变成废弃房屋的风险。

与此同时,银行则面对发展商和购屋者违约的风险。

童贵旺提出5项建议,作为上述问题的解决方案:

1.发展商在推出一项新的发展项目后,在特定期限例如6个月内,认购率低于70%,获允许撤销整个发展计划,全额退还订金或首期付款给购屋者。

2.一旦达到特定的销售量,发展项目就须进行到底,并可获得由银行提供的过渡贷款,协助发展商完成发展计划。

3.银行更积极参与发展项目和发放资金,一旦受委托的工料测量师核对资料后,按照工程进度的款项,须直接支付给供应商和承包商。

4.一旦工程完成,发展商将从银行领取盈利和现金。

5.当房子获得合格证书后,购屋者才开始偿还房贷。

童贵旺认为,通过上述生态系统的改革,发展商面对的工程失败风险将大为降低,而且前期所需的投资较少。

供应商和承包商的付款也因直接由银行发放而变得有保障。至于银行,则不再面对发展商因工程中止或周转不灵而违约的风险。

购屋者不会再面临房屋兴建工程中止,却仍继续偿还房贷的窘境,因他们是在房屋竣工并确定符合规格之后才开始还贷。

当各方的风险相应减低,发展商期望的投资回报降低,意味着房屋的兴建成本和房价也跟着降低。

无形中,这将提高人们尤其是年轻国人拥屋的能力,一并解决居者有其屋的难题。

银行赚钱凡事皆可行

房产数据分析及解决方案供应商MyProperty Data 私人有限公司总执行长涂祖福认为,童贵旺的这些建议很重要,必须在大马进行,但将会是循序渐进,而且须多管齐下,和其他措施一起进行,才能奏效。

涂祖福接受《南洋商报》专访时指出,这只是解决整个产业市场的其中一个问题,并没有解决房屋可负担性的问题,后者才是我国产业领域最主要的问题。

针对童贵旺的上述各项建议,其实都维系在银行,涂祖福指出,如果银行赚够了钱,这些建议都可以实现。

但若要银行这么做,我们就要做好面对利率重新走高的心理准备。

他指出,从银行的角度来看,如果在发放款项给发展商,又允许发展商在推出发展项目6个月后因销售欠佳而取消整个项目,无疑等同损失6个月的机会成本。

他说,大马可以参考澳洲在这方面的经验,从中取得借镜。

澳洲的做法是强制发展商提呈一份估值报告给银行,而且银行每年都会安排独立估价师和工料测量师,负责评估发展项目的产业,提供有关产业最新的估值。

这是因为当银行在一个发展项目施工过程中依照工程进度不断的发放融资,将让银行面临更多的风险。

若我国仿效澳洲这么做,发展商们将须面对更严谨的审查,而银行将不得不这样做,因为它们须保护本身的权益,这是一种互相制衡的行为,因为银行不可能“只舍,没得。”,当银行给予发展商更多的融资便利,无形中将面临更大的风险,就会设法取回某些保障。

落实产业估值需时

一旦强制实行估值,意味着发展商将面对更密集的审查,融资和合规成本将应声上扬。

涂祖福指出,目前,政府或国家银行都没有强制规定,所有新的发展项目须进行估值,因此产业估值目前还不是合规成本。

发展商须做的只是在推出一个项目前进行市场调查,有时还不是强制性的。

“我想这是可行的建议,但需要一段时日才能在大马落实。毕竟,这是一个相当复杂,涉及许多方方面面的课题,包括各个相关的监管和执法单位,单是房屋及地方政府部旗下的房屋局,就有许多条规须发展商遵从。

“对发展商而言,若他们平日的赚幅是25%,一旦实施上述措施而由银行分摊部分风险,他们也许愿意少赚一些,愿意接受20%甚至15%赚幅。”

提供奖掖提振二手房市

大马该如何建立一个可永续经营的产业市场?

涂祖福说,有3个潜在的方案。

第一,政府须提振二手房屋市场,这可通过为二手房屋买卖提供奖掖进行。

“若你向发展商购买一个共管公寓或服务式公寓单位,这个单位5年后升值不大。

“这是因为当发展商卖公寓给你时,是先抬高售价,再给你折扣,让你无需支付订金或首期付款就可买屋。所以5年后无论它升值多寡,你在转卖出去时,其实并没赚到什么。

那么,若是10年后转售呢?问题还是存在,人们还是买不起你升值后的公寓,因此你会看到,如果你的公寓附近盖了一栋新的公寓,人们仍会选择购买有关新的公寓。

因此,新公寓的售价远比二手公寓高,这个问题会一直存在。

当二手房价低于新房屋,这表示购买者将无法转售现有的屋子,升级购买更高档的房屋。

因此,政府可以做的是为二手房屋市场提供更多奖掖,例如豁免印花税、撤销向产业卖方征收的产业盈利税(RPGT)是一大关键,此举将拉低进行二手房屋买卖的门槛,意味着你将得以买到优质及地点优越的产业,并可提供持续升值的潜能。

交叉抵押贷款额更高

涂祖福说,另一个解决方案,是银行允许交叉抵押(cross-collateralized)。

何谓交叉抵押?假设你在哥打肯文宁有一间房子,另在梳邦再也拥有一间公寓。前者屋价扬升了30万令吉,后者则涨价10万令吉。若你把两间住宅的价值结合起来,总值是100万令吉,那么,你拥有一个100万令吉的投资组合,而且如果房子是自住,公寓则出租,那么你同时还有租金收入。

你申请贷款时,将可申请更高的贷款额,而银行也因为你的投资组合,而对你另眼相看,不再只是单看你一项产业的价值。

在大马,时至今日,市场的一贯做法仍是一项产业、一份贷款,除非它是商业贷款,但即使是商业贷款,真正两项或以上产业、一份贷款的实例仍屈指可数。

涂祖福说,大马可以向成熟的经济体如澳洲学习。澳洲经济高度依赖产业发展,而回首过去,每当澳洲政府要振兴经济时,都会为购屋者提供奖掖,通过刺激房地产市场来推动整体经济。

为何提供奖掖刺激买房?因为澳洲政府深切了解到,当人们开始购买产业,产业价格将水涨船高。如果购屋者没有趁机卖掉房子,而是把房子用来向银行进行再融资,所套现的资金将用在其他用途,例如购买各类物品,这将带动其他经济活动,从而提振整体经济。

“澳洲的银行已进行交叉抵押,我们也许可在大马这么做,但当然,需要国家银行先深入探讨,包括在大马实行可能面临的风险。

房产负扣税鼓励买屋

曾在澳洲执业多年的涂祖福说,澳洲还有另一个做得很好之处,也值得大马效仿。

他指出,澳洲是全球极少数实行“房产负扣税”税制(Negative Gearing)的国家,在这个税制下,你的房产投资被视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保费等,都视为“支出”。

“举例说,你买了一间房子供出租用途,每个月的房贷供款为2000令吉,租金收入则只有1000令吉,那么你入不敷出的数额是1000令吉。一旦“入不敷出”,你就不必缴付这项税务。

“你的收入来自工作薪金,假设年收入为5万令吉,但因为每个月你亏损1000令吉,一年下来1万2000令吉,可征税收入为3万8000令吉,相应的,所需缴纳的税务大为减少。”

他说,这项税制的用意在于为购屋者和产业投资者提供奖掖,奖励人们买房自住,投资者则同时购买更多的产业。

这整个税制的好处,在于你原本应用来纳税的金钱,改为用来购买产业。这是澳洲经济往往可以迅速复苏的原因。

和大马一样,澳洲也有各类可负担房屋计划、房屋出租计划等。

若你可以低于市价的租金,把房子出租给40%最低收入群体(B40),你还可以得到若干数额的税务奖掖。

因此,与其由政府出钱兴建更多的人民组屋或其他类型的可负担房屋,上述税制将鼓励更多人购屋和出租房子,进而带动市场。

有了上述措施,并同步进行,将真正带动整个产业市场,并清理掉大量的滞销房屋。

设可负担屋统筹单位

金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)促请政府考虑成立一个类似新加坡建屋发展局(HDB)模式的可负担房屋委员会,作为国内所有可负担房屋的统筹单位。

该集团董事经理何官训指出,有关可负担房屋委员会,将获得政府机构、发展商、产业专才、经济学家、金融机构和消费者组织的强力支持与反馈。

他接受《南洋商报》书面专访时说,尽管悬而未决的滞销问题困扰着产业领域,但建在合适地点的可负担房屋需求仍未减弱,这凸显了中低收入群体对优质房屋的需求。各方齐心协力提供优质的可负担房屋,可为产业领提供急需的中短期刺激措施。

划一全国法定费用

针对发展商须承担多项合规成本的问题,何官训认为,为了改善产业发展的绩效,划一全国各州的各项法定费用和合规成本是有必要的,并可把各类发展计划的地点和价值考量在内。

他指出,由于土地是由各州政府管辖事项,目前,各州在土地拥有权转换税(Land Conversion Premiums)的计算方式上大不同。

他说,政府可根据发展价值,为土地拥有权转换税及发展费用拟订明确的豁免或大幅折扣的架构,尤其是应在可负担房屋计划实行。

若政府可检讨发展商缴纳给基础设施服务业者的发展费用,更合理的反映成本分担的分配,将可省下更多的成本,并把这些利益转移给购屋者。

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末季大赚8342万 绿盛世派息2仙

(吉隆坡12日讯)绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)得益于减值拨备减少和联营公司贡献增加,2024财政年末季(截至10月底)净赚8342万令吉,相比去年同期的329万令吉,同比暴增2433.25%,并宣布派发每股2仙的股息。

不过,该公司的末季营收同比萎缩24.40%,至6亿3845万令吉。

绿盛世在全年总共净赚3亿354万令吉,同比大起60.33%,而营收同比微升1.41%,至22亿5821万令吉。

此外,绿盛世宣布派发每股2仙的终期股息,除权日在12月27日,并在明年1月14日派发。

绿盛世称,该公司在2024财年一共录得40亿6500万令吉的产业销售,超越全年销售目标35亿令吉的同时,也创下公司历史新高。

对此,绿盛世总裁兼总执行长拿督曾建华通过文告中指出,其发展项目的地理位置优越,分布于大马3大产业市场热点,即巴生谷、柔佛伊斯干达特区与槟城。

柔房产贡献23亿销售

其中,现财年共有57%或23亿3000万令吉的销售,来自柔佛伊斯干达区域,巴生谷项目的销售则占31%或12亿7000万令吉,而其余12%或4亿7000万令吉销售来自槟城市场。

若以项目种类区分,城镇项目(Eco Townships)依然是绿盛世最大的销售来源,全年贡献了总销售的12亿2000万令吉或30%。

加上高楼住宅项目(Eco Rise),住宅项目一共带来占比57%的销售。

作为该公司将来发展重点之一的工业项目,在全年贡献了27%的销售。

截至10月底,绿盛世的未来营收或未入账销售,达到39亿6000万令吉,支撑起未来中短期的盈利及现金流。

曾建华指出,在强劲销售表现的推动下,绿盛世在现财年一共创造8亿9000万令吉的营运净现金流,比同期净利超出近3倍,同时比2023财年高出56%。

“因此,我们的总负债率和净负债率,也降至0.46倍和0.19倍的历史新低。基于强劲的财政水平,我们可继续扩张地库,以扩大并巩固我们的市占率,同时加强未来增长。”

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