（吉隆坡20日讯）马来西亚房地产中介师协会（MIEA）预测，在柔南依斯干达特区之后，新加坡投资者料将“抢攻”吉隆坡—新加坡高铁沿站周围的房地产。

该协会指出，目前疲弱的令吉成为吸引狮城投资者的催化剂。

该协会主席辜永展接受《南洋商报》专访时说，早在几年前，新加坡投资者已经投资于新山的依斯干达特区，目前他们对麻坡、峇株巴辖、马六甲及吉隆坡等隆新高铁沿站周围产业皆有兴趣。

隆新高铁7站点

他说，隆新高铁项目预计将为持平的产业领域带来催化作用，有望将令吉下滑的弱势转变成吸引新加坡投资者的优势，并在各个高铁沿站投资房产。

目前已经公布的隆新高铁7个站点，分别是吉隆坡、布城、芙蓉、马六甲爱极乐、麻坡、峇株巴辖和依斯干达布蒂里（Iskandar Puteri）（前称努沙再也）。

辜永展说，尽管过去一年马币汇率下滑幅度超过20%，但外国投资者迟迟未进场。

“无论如何，去年下半年已经看见外国投资者包括中国及新加坡投资者开始来马寻找房产，为来马投资探温。”

他补充，我国产业价格对外国投资者而言仍具吸引力。

去年11月，陆路公共交通委员会首席发展员普罗杜声称有关隆新高铁计划的实际合约内容将会在2017年才会确认下来，而有关工程预料将会在2022年竣工。 

撤离的钱将回流买地

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）主席辜永展说，马币汇率下滑除了会吸引外国投资者，也会吸引一些在汇率下滑前，已经把钱撤出大马的本地人“重返投资”。

“这群本地人在汇率下滑前已经将钱撤离大马，但是目前全球经济不稳定，在不熟悉外国投资环境的情况下，可能会将撤离的钱，重新投资回大马。”

他接受《南洋商报》专访时说，这群“有钱的大马人”首选将是买地，尽管土地并没有回酬，但是价值会不断增加。

他补充，土地是一般投资者不会碰的，因为没有回酬。

“第二个选择则是有地产业，因为此类产业供应有限，因此有增值空间。”

今年房产前景谨慎乐观

基于国内政治局势不稳定，加上宏观经济形势影响，辜永展以“谨慎乐观”（cautiously optimistic）形容今年的房产前景。

他说，国内经济局势不稳定将导致投资者保持观望态度，暂时搁置来马投资，无论如何，他强调，仍然有人在等待进场的时机。

“至于宏观经济包括美国及中国经济放缓、马币汇率下滑，国际原油价格下滑，这些都会影响国内房产市场，目前的情况很特殊，油价竟然低于其成本价。”

辜永展说，仍然看好吉隆坡的发展，因为在经济放缓的情况下，大型基础设施工程包括捷运、轻快铁延长线工程等，仍然继续进行。

“我们预计今年若一切顺利，房产市场将会迈向一个好位置。”

他解释，我国人口不多，尽管吉隆坡面对交通阻塞问题，但却没有其他国家如印尼雅加达严重。

“因此，我国推行的第二家园计划仍然具有一定的吸引力。”

辜永展：市场放缓入场好时机
买二手产业便宜30%

产业市场放缓是买家入场的好时机，辜永展建议投资者，购买二手产业及商业产业。

辜永展说，二手房产价格平均比新产业价格便宜30%。

“此外，购买二手房产的好处是你能够了解整个邻里社区状态，你买的就是你所看见的，包括道路、十字路口等等。”

他说，尽管二手房产比较残旧，但只要少许装修就可，价格绝对不致于高达所省下的30%。

“在此时期，买家只要花多点耐心，到处走走看看，肯定会找到价廉物美的产业。”

他补充，投资商用产业比住宅产业好，因为住宅产业的租客流动量较高。

“做生意的很少一直搬迁，除非生意真的做不下去。”

他以满家乐（Mont Kiara）为例，刚开始，当地的公寓深受外国人喜爱，但是随着周围陆续兴建越来越多公寓，租户开始搬迁至新公寓。

“因为租金差不多，但是却可享有新颖设施及住所，因此当地租金竞争力相当大。”

另外，辜永展也提醒，在购买新产业时，必须比较推介时的价格及目前的价格。

“目前许多发展商已经展延推介新项目，至于已经推介的可能会以配套方式售卖，因为他们不可能减价。”

他说，所谓的配套包括提供家具、免律师费、免印花税、免费买卖合约等等。“这些配套的价格计算起来，可能比当初推介的价格更为划算。”。

逆境中寻获好产业

辜永展说，好的产业一般上都是在房产市场逆境中出现，有能力的投资者绝对能够在这段时期内寻获物超所值的产业。

他说，一些持有力不强的投资者可能面对生意周转不灵或孩子在外国求学需要现金，因此会脱售手中持有的产业。

到处走动多点耐心

“但在房产市场持平的时期，你必须脱售手上最好的产业才能吸引买家。”

他举例，早前在孟沙、SS2一带很少看见商用产业，但现在却可在上述两个地点寻获商用产业。

“只要到处走动，多一些耐心，肯定可以在这逆境中寻获很好的产业。”

年轻人购屋须量力而为

“没有这么大的头，就不要戴这么大顶帽子。”

这是辜永展给予年轻购屋者的忠告，他认为，薪水2000令吉至3000令吉的社会新鲜人，仍然可以拥有自己的屋子，前提是必须量力而为，选择可负担的屋子。

“年轻人必须从低开始，可以的话就贷款至90%，因为你是以未来的薪水偿还这笔房贷，而屋子是会增值的，过后可以慢慢换成更好的屋子。”

他解释，所谓的可负担是以屋子的价格计算，而非依据每平方尺的价格计算。

他举例，一间小型单位要价29万8000令吉，但是一平方尺价格可能是800令吉；一间排屋价格近100万令吉，但每平方尺价格可能仅需400令吉，但是月入2000令吉至3000令吉的社会新鲜人肯定无法负担一间排屋。

“因此，所谓的可负担是，购买你预算范围内的房屋，这是第一步。

“年轻人可能向往购买公寓，并认为可以享有公寓内的设施，但事实上仅有30%公寓居民使用这项设施，因此购买没有设施但价格相对便宜的组屋也是个好选择。”

此外，他补充，目前许多新产业为了迎合年轻人的需求，都以创意设计方式，兴建小单位产业，楼下就是购物广场，并提供便利交通。

消费税致房价持平

供过于求将导致物品价格下滑是不变的定律，惟尽管近一两年房产市场交易量下滑，但整体房产价格却持平，主要是因为去年落实的消费税所致。

辜永展说，在市场放缓前，许多购屋者都是来自投资俱乐部，过度的炒楼导致屋价高涨，事实上需求并没有那么多。

“现在一些投机者已经撑不下去欲脱售却卖不出去，在这样供过于求的情况下，一些房价确实有下降一些，但是整体而言仍然持平。”

他解释，房产不降的原因之一是因为去年4月落实的消费税所致，大家都预测消费税后房产价格将会上涨，但由于供过于求，市场放缓，因此房价仅是持平。

“事实上，房价大跌并非好事，相信当市场信心恢复后，房价就会逐步上涨。”

他说，一般而言若屋价下滑5%至10%，当市场复苏时，价格会上涨10%至30%

推介产业经纪房源应用程式

马来西亚房地产中介师协会今年将推介产业经纪房源应用程式（listing app），让合法产业经纪能够互相配对，进而加快完成交易速度。

辜永展解释，在此应用程式下，合法产业经纪可以分享房源（listing），了解谁有买家，谁有卖家，之后再进行配对。

他补充，目前处于初步研发阶段，尚未决定什么时候推介此应用程式。

辜永展于去年4月担任马来西亚房地产中介师协会会长后，专注于资讯通讯科技改革，除了计划推介产业经纪房源应用程式，该会将投资100万令吉，在两年内提升该会网站。

此外，该会也致力于打击非法产业经纪，辜永展说，非法产业经纪的出现，对合法产业经纪不公平。

“如果你想要在这行业分一杯羹，就必须考取产业经纪证，公平竞争。”

询及在房产市场放缓的时刻，产业经纪是否如社交媒体广告宣称的如此“好赚”时，辜永展笑言：“只要勤劳，愿意拼，确实如此。

“试想想成功售卖100万令吉的排屋，3%佣金相等于3万令吉，这样的收入确实丰厚。”