马来西亚依斯干达特区（简称依区）发展至今迈入第十个年头，柔佛州新山现有的住宅供应量有逾36万个单位，超过新加坡私宅的总数。

土生土长的新山市民是这么看的：“10年前，新山的高楼数量不超过10根手指头，如今已有超过百栋高楼住宅！”

作为我国的南方门户，柔佛是我国第五大州属，有充沛的土地资源，国家发展焦点在近10年开始南移，新山、依斯干达、努沙再也及美迪尼（Medini） 地名，也逐渐成为热门关键字。

发展与环境向来好像八字相冲，很难并存，在大量国内外投资涌入后，土木工程增加，柔南的部分红树林与自然环境因土地开发而消失，当依区累积投资超过半数投入房产发展，人们也纷纷关心依区发展是否还处于正轨？要如何平衡经济发展与环境保护？

根据《依斯干达特区10周年报告》，截至今年9月，特区累积投资额达2188亿4000万令吉，其中60%或1321亿3000万令吉为国内投资，另40%或867亿1000万令吉则为外国投资。

若以领域区分，29%或相等于618亿1000万令吉是住宅房产及工业厂房发展领域；27%投入在综合发展项目，达582亿令吉；这两大项目这三四年来迅速增长，甚至投资额总和达56%，但产业发展领域并不在9大经济发展领域内。

在特区视为9大发展领域中，制造业独占560亿3000万令吉，占特区总投资额的26%。

特区两大主要经济发展目标是制造业与服务业。当局锁定9大领域，制造业以电子电器、石油化工、食物及农业加工领域作为主要经济支柱；服务业则包括教育、物流、旅游、保健、金融与商业服务及创意工艺。

特区所获的投资中，其他经济重点领域所获的投资，充其量约占总投资的不超过3%。

过去几年，依区房地产发展火热，国内产业市场去年开始放缓及房价普遍呈下跌趋势，市场人士质疑依区经济发展步伐要如何赶上庞大的房产供应量，这或将影响依区发展。

对此，依斯干达特区发展局（IRDA）总执行长拿督依斯迈在依区十周年媒体汇报会上强调，产业领域原本就非依区锁定发展的重点领域。

依斯迈对特区发展保持正面及乐观态度，针对如何看待特区十年发展取得的成就，他认为首要就是能确保特区发展目前仍处于正确的轨道上。

“我知道说易行难，但这是非常大的挑战，无论什么时候，要偏离是很容易的，我们要能保持平衡，确保特区切合社会需要，按照原订的目标与愿景来一一实现，克服一切困难。”

 

 

偏重房产多于交通

除了综合城镇项目、新酒店、零售商场以及办公楼在依区涌现，知名国际学府及医疗机构也运作投入服务。城市规划师张世辉直言：“特区发展很快，努沙再也吸引了很多外资，但特区发展偏重于房产，多过于交通。”

随着依区推出的公寓及各类房产项目增加，柔南区红树林相对大幅减少，尤其百万镇、登加河一带地方，绿色地带正在消失，相继冒现的是一个又一个屋业计划。

经商门槛变高
店租翻倍飙高

柔南中小企业公会会长陈天聪说，新山的高楼相较10年前已大幅增加，有超过百栋高楼。产业发展有很大的转变，中国发展商进驻特区，带动产业价格快速增长，可能有好有坏。

其中，中小企业都关注经商的门槛变高，店屋租金翻倍飙高，令人咋舌。

他指出，衣食住行方面，虽说住宅发展做好可“吸人气”，但目前市场存有依区房产供过于求的看法。

新山小商公会会长郑添皇指出，尽管经济放缓，中国发展商的滨海房产计划持续施工，证明他们看好大马经济及依区发展，外国人移居本地也有上升趋势，特区发展在新山带动商业活动，小贩商家也受惠。

“在新山，可看到中国、日本、韩国、甚至是越南人，各式餐馆越开越多，改变新山面貌。”

另外一方面，新加坡《联合早报》今年9月报道，过去几年依区的房地产项目吸引狮城买家出手投资，随着特区推出的公寓项目越来越多，一些买家担心楼市供应过剩，需求量顿时大减。

规划敏感自然区域

为了保护自然环境，柔南经济特区2006-2025综合发展蓝图规划“敏感自然区域”，确保自然生态不受发展计划影响。

依区总面积达22万1634公顷，涵盖新山、笨珍、巴西古当等地区。根据大蓝图，依斯干达特区內4条主要河流“敏感自然水域”面积达14万1493公顷；陆地“敏感自然区域”面积则达11万4501公顷。

陆地“敏感自然区域”被划分为一至三级，在蓝图中被视为红树林保护区的龟咯岛（647公顷）、埔莱河口（9126公顷）及丹绒比艾（526公顷），均被列入一级敏感区域，不得进行发展计划及农业用途、不能进行森林砍伐。

目前人们可见依区在发展屋业、码头、发电厂、油槽及海岸线城市化计划下，大规模开发红树林。

丹绒比艾国家公园红树林被列为国际湿地公约（Ramsar）保护区，在2014年，因海洋污染与海岸线被侵蚀，该公园经理凯利透露，已有5公顷的红树林死亡。

该公园每年栽种过万棵红树林树苗，可惜存活率仅10%，栽种远远追不上死亡速度。

根据公园研究显示，若不采取保护措施，该片526公顷的红树林将在10年后消失。

未严格落实环境保护

2014年，依区滨海发展计划因在柔佛海峡展开前所未有的填海工程，引起马新两国政府关注。

大马自然协会柔佛州分会主席周国球接受《南洋商报》访问时点评，依区发展在环境保护方面没有严格管理方案，埔来河、柔佛海峡和金海湾一带目前都供予发展。

他说，该会过去也曾提出要与特区发展局合作，保护海草及红树林，还有海马和海牛保育工作，但除了面对掌管环境的负责人一直换人，也被告知没有办活动的预算。

他以振林山郊区的甘榜马来由被打造为生态旅游区为例，当局的计划很多，但并不完全成功。

投身环保工作多年的周国球甫在2015年依斯干达社会英雄奖-环境保护个人组别获颁英雄奖。

年届7旬的他发表得奖感言时说，把此奖项献给环境，希望更多人尤其年轻人加入环保工作。

新山跃上世界舞台

依区的起步并非一帆风顺，甚至“距离愈远，爱得愈深”。

此话何解？依区并非一开始就获国内广大投资者关注，而是在发展约四五年后，随着大型工程陆续竣工，开始验收成果，具投资潜力的魅力展现后才开始“招蜂引蝶”。

综合房产业界人士和专家的看法，投资者是从半信半疑或抗拒，到静观其变，约五六年后，无论是政府与私人界承诺的旅游设施、教育事业或道路基建工程都完工，本地投资者开始走入特区。

人们主要看到催化计划成型，如特区心脏地带的努沙再也（已易名依斯干达公主城）、大马乐高乐园（Legoland）、教育城（Educity）、柔佛国际名牌商品城（JPO），带来了“经济蛋糕”和发展的展望。

现在，全球都看到努沙再也的发展是世界级的，套一句新山市民的话：“一般新山人，根本就不知道以前这个鸟不生蛋的地方，竟然会发展到如斯规模！”

10年发展分“3-4-3”

马来西亚房地产发展商公会柔佛分会会长拿督张润安接受《南洋商报》访问时指出，特区规划非常好，基础设施接近世界水准，特区10年发展可分为“3-4-3”来看。

他分析，政府的构思概念非常震撼，不过很多人半信半疑，特区活动的前3年多数集中在土地交易，地主卖地给发展商、政府售地或委任开发商。

“大家可看到，起初政府注重外国资金雄厚的投资者，忽略国内投资者，起步缓慢。

“我听过一个英国人形容：对特区的兴趣和所处的距离是成反比的。意思就是：距离依区愈远，对依区愈有兴趣。”张润安如是指出。

他认为这句话非常恰当，政府早期在外国进行宣传非常足够，反倒是本地商民不甚了解特区发展。

在他看来，依区发展第二阶段是当首都吉隆坡的发展商投资依区，新山金海湾大地主——依斯干达海滨控股私人有限公司（IWH） 作为海滨产业土地开发商把中国发展商引进来，促使本地房地产市场走势强劲。

张润安说，多名中国发展商看到商机也进驻依区，加上新加坡中小企业转移特区，大家看到了正面的发展。

尽管如此，自2014年起，世界经济走势放缓，我国实施6%消费税措施，加上政府推出一系列打房措施，火红热络的本地房地产市场缓慢下来。

整体而言，张润安认为，美迪尼是“特区中的特区”，外资可享有特别税务奖掖。“如果政府真正要发展特区，不要忘记国内发展商、供应商、商家和专才的机会。”

独家报道：苏欣恩；摄影：骆建强

专题报道：苏欣恩；摄影：骆建强