（吉隆坡7日讯）有专家指出，我国产业市场有结构性问题，要釜底抽薪，建议政府可以增设空置税（Vacancy Tax），以及发展商应从“先卖后建”的营运模式，转为“先建后卖”。

丰隆投行研究分析员在报告中指出，该行在上周举办的产业领域展望活动上，邀得国库控股研究机构和第一太平戴维斯代表出席。

国控研究总监苏拉雅博士指出，国内产业市场存在一些结构性问题。

首先，市场一般认为房屋价格高居不下，是因为地价过高。

“苏拉雅博士持反对看法，她认为地价其实更多是反映了相关产业项目的潜在发展总值。”

她指出，如果发展商不设置过高的潜在发展总值期望，那这些公司将不会以高价标地，而地价则可免于飙涨。

“迟入场的发展商如今受困于过高地价，让他们不能推出更多市场需要的可负担房屋。”

不应统一可负担屋价

另一方面，苏拉雅认为，可负担房屋的定价需根据各州的情况，而非全国统一。

她点出，各州属的中位数收入有异，如吉兰丹的中位数收入只有3000令吉，但吉隆坡的中位数收入高达8000令吉。

“打造可负担房屋也应该考虑项目的交通便利，因为一个交通不便和低素质的房屋将会让住户每日增加额外开销，这将加剧问题。”

先建后卖改善供应

苏拉雅建议，为根治产业市场的结构性问题，政府可以对过了一段时间后，仍未售出或空置的办公楼及住宅产业征收空置税。

另外，她也认为产业市场的供应端应该要有改革，因为其实次季房市需求的措施其实做的足够，如2019年拥屋计划和一些有需要群体的贷款成本已经降低。

“举例，房市供应端的改革，可以是发展商开始摈弃从前的先卖后建的营运模式，为新推出的产业项目采用先建后卖模式。”

她指出，在大多数的先进国房市，“先建后卖”对“先卖后建”比率通常大约为90:10。

“这些措施将最终会让发展商对自己的项目认购率负责，确保他们在未来会谨慎地选择和推出产业项目。”

政府最新推行的房屋政策和措施FundMyHome

推行/实行日期：2018年11月4日

FundMyHome是一个产业众筹平台。首购族只需支付屋价的20%，其余的80%则会由该平台负责找寻的机构投资者支付。

产业盈利税（RPGT）调涨5%

推行/实行日期：今年1月1日起

从今年开始，持有产业后的第6年起，若脱售需缴额外5%。不过，屋价低于20万令吉的房屋获得豁免RPGT。

新印花税机制

推行/实行日期：从今年1月1日至2020年12月31日

●首购族从发展商购买首间住宅房屋可豁免印花税。

●不过，100万令吉以上房屋，从7月1日起印花税从3%涨至4%。

拥屋计划（HOC）

推行/实行日期：从今年1月1日起至12月31日（已延长）

详情：

●HOC优惠开放给所有在期内购买住宅房屋大马籍买家。

●所有价格不受政府控制的房屋，一律有至少10%折扣。

●购买30万至100万令吉房屋者获印花税全免

●250万令吉以下房屋的贷款合约也可豁免印花税

国家房屋政策（2018年至2025年）

推行/实行日期：2019年1月28日

详情：

该政策推行措施包括:

●国家拥屋计划，为鼓励拥屋，以及解决可负担房屋共用不足，和房产滞销问题。

●国家社区政策，为改善低成本房屋住宅，包括人民组屋和其他公共房屋计划的住屋情况。

●国家可负担房屋理事会，将负责监督国内的可负担房屋建造情况，以及为中低收入群推行一套自租计划

●国家可负担房屋政策。该政策根据地点和社区人民收入条件，将可负担房屋定价介于9万至30万令吉，同时规定这类房屋大小至少需有900平方尺。

●扩大先租后买（RTO）计划。RTO是一个另类的房屋融资方案，让买家可以先在拥屋前5年租屋，之后在第6年申得贷款后才来买断。

DepositKu

推行/实行日期：2019年2月20日

使用FundMyHome平台的B40买家，可以在购买30万令吉以下房屋时申请最多3万令吉贷款。