大家都知道，全球房地产指数不断向上，甚至有一些国家已创新高，包括加拿大以及香港等等地区。

很多地方朋友甚至是当地住的居民，亦讨论到底会否再创新高，还是已经出现泡沬。

这是房地产爆破的三个信号。

房价所得比

第一个讯号，就是房价所得比，意思是到底不吃不睡多少年才可以买楼，若以世界银行标准，发达国家的指标约在1.8至5.5倍。

例如多伦多为8.5，要不吃不喝8.5年才可以买房，就算存钱速度再快一倍，亦要4.25年也可才可达到目标。

留意沿海国家是较为严重，温哥华3.12、旧金山12.11、纽约13.64。而今天香港房价所得比是36.15，北上一点去到广州25.1、上海32.62等等。

单看这个情况的话是一直都有泡沫，其实这个讯号比较高危，除了美国那边较为温和外，整个趋势亦是偏高。

然而大家要留意，不同地区不同性质，如果一次过去比较就会出现盲点。

例如欧洲方面受“回教国”恐怕组织的影响，人们都移民去澳洲，所以楼价会被推高。

另外移民加拿大的话，温哥华地方环境比较舒适，下雪情况亦比较少，房价指数也会较高。或者你会说中国资金流出，但试想一下资金亦会选择地区流入。

香港情况则比较特别，因为所在地区较独特，形成比率由过往至现在一直偏高。

收入杠杆比率

第二个情况就是收入杠杆比率，上次亦跟大家提到，为何这个指标会较为看重。

比较整个家庭负债与收入比例，整个负债中，将会集中分析房贷，2007年总负债125%当中，房贷己占了96%，之后99%中亦有70%在房贷还款。

去到今天美国杠杆比率在79.2%，虽然比2014年时高一点，但以一般压力测试来说，50至60已算过关，所以在金融海啸后仍未爆破。

说明数字越大不一定会爆破，而是去到一个疯狂顶点才会爆破。

最夸张则是澳洲149%、加拿大123%。当然最新的数据仍未抽出房贷比例，不过情况值得留意。

而香港负担能力已去到72%，数字比起刚才四个国家更健康，所以环球楼市有昂贵情况，香港对于供楼负担却仍可支撑，未看到有特别爆破情况，回看当时1997年收入杠杆比率已升至110%就知道。

买租价差

最后要留意的就是买租价差，反映置业成本与租赁成本的差距。

数字越高代表越有泡沫，表示置业成本越高，租金成本越低，即租好过买。

1997年金融海啸买租价差去到300%多，说明供楼成本大于租楼三倍多。

去到2007年雷曼危机时，亦去到170至180%。

留意到数字若在100%附近置业已开始吸引，低于100%更可考虑置业，例子就是经常提到的2003年及2008年时侯。现时数字已去到161.6%，暂时未有太大向上趋势，不过给我们最大策略就是下次买租价差再次去到100%附近就是出击时机。

进入升息周期

总结今天三个指标，不单可以量度泡沫，亦可以量度现时楼价是便宜还是贵，见是否见底入市时机。

还有西方国家危险度是高于东方国家，而香港的房价所得比是唯一令人较为担心的地方，代表供楼负担重。

唯一解释就是环球政局不稳，热钱流到香港，可能导致结局出现今天父亲给自己儿子买楼，而儿子又会买楼给孙。

不过，就算出现时间都不会长久，因为楼价始终都会爆破。

最后爆破另一个指标可以再加入加息周期，现时看到信号有开始爆破迹象，同时开始进入加息周期，预示环球房地产开始倒数。

施宏毅