独家报道:李治宏

疫情下出现各种新常态，而国内产业领域的其中一个新常态，就是发展成熟的工业区，将出现更多的重建发展项目。这股新趋势主要归功于疫情加速了电子商务和网购风气，进而催生更多的物流需求，连带原本是工厂用途的工业产业将进行重建，以迎应最新需求。

工业产业重建发展趋势，正由国内主要工业重镇莎阿南带动，而国内其他发展成熟的工业区，如槟城的峇六拜，也料将出现同样态势。

尽管2019冠状病毒病疫情引发了全球经济动荡，莎阿南的工业区依然出现更多的工业产业重建发展计划。

有别于其它传统企业，这些重建发展项目的终端用户，主要为电子商务和物流业者。

大马莱坊指出，发展成熟工业区的工业产业进行重建，把原本的厂房重建为多层工业设施，以迎合电子商务与物流需求，已是疫情下的大势所趋，而莎阿南正领导这股潮流。

该公司资本市场执行董事沈颂能说，莎阿南正经历一个初期的转型和重建发展阶段，从一个以制造业为中心的位置转变为现代化城市物流中心。

“在发展成熟且地理位置佳的区域，大片土地的匮乏，加上工业业者对于更高规格物流设施的需求不断增加，促使许多地主利用这一趋势，重建发展其陈旧的工业产业。"

符3先决条件

沈颂能向《南洋商报》指出，莎阿南领导这股潮流，是因为这座工业城市符合了多个先决条件。

“第一，莎阿南工业发展非常成熟；第二，莎阿南目前土地匮乏；第三，莎阿南的工业地段价格持续扬升。

“尽管莎阿南的土地价格不断上涨，但仍有一些因素让该城市受到物流业者的青睐。其中，莎阿南的中心地理位置，将有助于提高每日的运送效率。此外，为平衡房地产成本，许多发展商也开始建筑多层工业设施。

“这些重建发展项目的用户均是在行动管控令期间，因线上购物流量暴发式增长的受益者。”

他说，在行动管制令解除之后，相信线上贸易也将成为更多企业的营运主轴。

除了原有业主

也有新买家购地重建

在莎阿南，工业产业重建发展项目，包括坐落在第22区的Advance Synergy by Mapletree旧址，新华控股的4.37亩土地与第16区的FEC Cable旧址。

即将重建的工业产业，则包括第23区的Panasonic Manufacturing私人有限公司厂房，该重建计划概括一栋3层办公楼与货仓及厂房，以及其他辅助设施。

新华控股现有占地4.37亩地段的双层独立式厂房，则将重建为一栋3层楼货仓兼办公楼，附设辅助设施的建筑物。

截至目前，莎阿南区内最大型的工业产业重建项目，为坐拥71亩地段的马化工（CCM，2879，主板工业股）旧址。

沈颂能指出，工业产业重建项目除了原有工业业者，也有新的买家在收购有关土地原址后，进行上述重建项目，以迎合电商和物流需求。

另一方面，沈颂能在大马莱坊发布的最新研究报告《2020年上半年房产市场重点》中指出，莎阿南尤其是第26区、第32区、U1区、U6区，有数名私人业主及厂商申请在占地较小的地段上，兴建新的厂房，或是重建现有独立自成一格的厂房。

“此外，也有一些业主或厂商申请装修、兴建额外建筑物，以及提升现有建筑，包括提高厂房的高度。”

沈颂能：部分为工业4.0重建

沈颂能指出，工业发展成熟地区的工业产业重建趋势，除了电商和物流大行其道，也和我国整体工业发展转型，提升至工业4.0等符合现代科技需求的层次有关。

他说，尤其是莎阿南这类工业发展成熟的地区，过去5年的发展非常迅速。

他对本报指出：“中小型工业广泛使用的独立式厂房，如今已不符合最新工业需求，这是工业产业进行重建，符合最新需求的主因。

他说，有鉴于此，发展商在兴建新的工业产业项目时，也须灵活地应对当前的市场需求，兴建较大型的度身定做工业设施，而非投机性地构建规模较小的工业设施。”

他补充：“配合当前的市场情况和走势，这一策略相信将带来积极迹象。实际上，我们持续接获对大型工业设施有兴趣的工业业者的咨询，这主要也是因为大马政府在近期公布的短期经济复苏计划（PENJANA）中，为海外厂商所提供的慷慨税务奖掖。”

槟城峇六拜料掀重建潮

槟城峇六拜料将继莎阿南之后，成为下一个出现工业产业重建的工业发展成熟地区。

沈颂能指出，雪兰莪和槟城是大马工业发展最发达的两个州属，而峇六拜和莎阿南有一些共同点，即工业发展成熟、工业地段匮乏及地价持续扬升。

“因此，我们现在从莎阿南看到的工业产业重建趋势，将很快在峇六拜上演。”

大马工业产业前景佳

尽管面对冠病疫情爆发，工业产业市场依然保持弹性。

沈颂能说，大马政府在短期经济复苏计划下，为海外制造业者提供了慷慨的税务奖掖，加上因疫情而导致的全球供应链大重组，以及中美之间持续不断的贸易战，将令更多外国厂商将生产基地转移到大马。

他说：“放眼未来，马来西亚工业产业前景看好。我们预计，将会有更多的制造商希望借由税务奖掖从中受惠而主动咨询。”

此外，在大量消费者转向数字化及网购的情况下，国际电子商务营运商也将乘势而上。

“我们还预计，更多的国际电子商务营运商，将视马来西亚为其营运流程中一个重要的区域配送中心。”

新工业发展大蓝图

主导未来10年方向

沈颂能指出，市场正热切期待即将推出的2021至2030年新工业发展大蓝图（New Industrial Master Plan），这个大蓝图将主导我国未来10年的工业发展大方向。

他说，该大蓝图聚焦8大主要领域，即制造、服务、投资、贸易、科技、生产力、各项工业标准及人才，而它被视为将延续现有的第三工业大蓝图（2006至2020年）发展主轴。

他补充，总额350亿令吉的短期经济复苏计划，将通过吸引更多外来直接投资，协助缓冲冠病疫情的冲击。

随着我国重启经济，工业（制造领域）将继续是巴生谷经济的一盏明灯。

大马莱坊：若疫情受控

交投活动料下半年回升

大马莱坊预期，如果冠病疫情持续受控，甚至消退，早前因行动管控令而展延的交投活动，预料将在今年下半年逐步回升。

冠病大流行对制造领域造成重创，除了导致供应链中断，也造成业界接获的许多订单被取消，以及削减产能和生产力下降。

今年首季，巴生谷的工业产业市场交投沉静，成交量和总值分别按年下挫38.5%及26.2%。

这3个月内只有445个工业单位转手，涉及总值19亿2000万令吉；反观去年首季共有724单位转手，总值26亿令吉。

首季工业产业的需求主要集中在八打灵县和巴生县发展成熟的工业区，各占巴生谷首季工业产业成交量的26.3%及21.8%。至于较受落的二手工业产业市场，包括莎阿南、八打灵再也和梳邦再也。

巴生谷主要市场工业产业

租金年内保持稳健

巴生谷主要市场的工业产业租金，料将在今年内保持稳健。

这些主要市场包括莎阿南、梳邦、八打灵再也、吉隆坡和巴生。

沈颂能在大马莱坊发布的最新研究报告《2020年上半年房产市场重点》中指出，整体上，巴生谷工业产业的月租介于每平方尺1令吉80仙至2令吉50仙，视地点、建筑物特点及其他因素而定。

在莎阿南，尽管受到冠病疫情冲击，当地厂房和货仓的租金今年内料将保持稳定。

莎阿南特定制造厂房及物流/配送中心的每月平均租金，介于每平方尺约1令吉60仙至2令吉。

灵县新厂房

全坐落莎阿南

在八打灵县，正在规划、兴建中或刚竣工的新工业产业项目，包括双威梳邦、Elmina商业园、Glenmarie的Novus商业园、Temasya工业园，以及合成工业中心，全都坐落在莎阿南。

其中，双威梳邦新落成，建筑面积5813平方尺的毗连厂房，售价是每单位240万令吉起跳。发展商在出售这类厂房时，提供为期2年，每年6%的保证租金回酬。

另一方面，在Temasya工业园，建筑面积介于8333至1万2304平方尺的3层楼半独立式厂房，每单位售价介于569万至842万令吉。

Glenmarie的Novus商业园则有14个单位的4层半半独立式厂房待售，售价介于每单位880万至1380万令吉。

Elmina商业园首期推出的建筑面积6000平方尺半独立式厂房，参阅售价约为300万令吉；建筑面积1万2000平方尺的独立式厂房，参阅售价则是约600万令吉。

业者探讨卖厂改善现金流

在冠病疫情迟迟未除及经济加剧下行之际，短期内，厂商或业主或将探讨脱售资产，以改善现金流。

出售厂房或地段再租回，成为厂商或业主渡过难关的解决方案。此举实属一举两得，除了可让厂商现有的业务通畅无阻，也可为买下有关厂房的投资者，提供受保证的投资回酬。

同样的，在当前困境下，设备较为老旧的厂房业主或较为愿意出售有关资产，而这为投资者或接手者提供重建有关工业产业的机会。