独家报道：伍咏敏

2019冠状病毒病疫情大爆发以来，“stay at home（待在家里）”或许是最安全之策；家算是最安全的地方，所以过去的一年，大家待在家的时间肯定是破了纪录。

那么长时间待在家，那些身为租户的消费者，现在会不会更想要拥有自己的屋子，更有购屋欲望？已置业的国人，又会否觉得现有屋子的空间不够大，想要“升级”以拥有更大间的房子？

到底冠病如何影响房产市场，尤其是住宅产业的前景又会是如何？

作为经济领域一部分的房产市场，在整体经济受到冲击的情况下，肯定也无法逃过一劫。

去年3至4月政府实行行动管控令（MCO）期间，经济几乎完全停摆，产业专家指出，产业市场确实是受到了冲击。

他们认为，基于产业市场走势落在经济变化后头的本质，产业市场可能要到今年下半年才看到复苏。

威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）集团董事经理符儒仁接受《南洋商报》专访时指出，产业市场仍疲弱，各个产业次领域，复苏之路不平坦。

“当然，政府积极振兴经济，以及一致要避免完全封锁经济的观点，市场还是会有一些乐观因素。因此，经济复苏的速度有赖于控制疫情的能力，尤其疫苗面市也带来一线曙光。”

说到冠病对产业市场的冲击，马来西亚房地产中介协会（MIEA）主席林文彬显得比较乐观。

他接受访问时引述国家产业资讯中心（NAPIC）的数据指出，我国产业市场去年4月跌到谷底，

MCO 1.0 结束及经济重启后，市场呈现了“V型”的恢复趋势。

另外，大马莱坊董事经理沙古南在1月的文告指出，MCO后，产业市场展现出一些复苏迹象，一些发展商还看到了订单改善，主要是低利率和之前被压抑的需求，所带来的激励。

复苏有赖经济走势

去年6月，拥屋计划2.0 （HOC 2.0）的推行，加上政府为人民和经济纾困而祭出的数个刺激经济配套，也都为住宅产业市场带来一线曙光。

但到了去年末季，冠病病例暴增，政府今年1月13日再祭出MCO 2.0后，短期内市场复苏很大可能会脱轨。

因此，他指出，接下来，住宅产业市场复苏有赖于经济走势。即将开始的疫苗注射计划，肯定会为国家经济复苏带来希望，并提振整体消费者情绪。

无论如何，政治持续动荡，加上疫情恶化，也导致购屋者，甚至是发展商也重新检讨未来计划和策略。

整体来看，住宅产业市场今年上半年内仍有挑战。

另外，大马房地产发展商会（REHDA）会长拿督孙兴存也指出，只要不再实行全面停摆的MCO，大马房地产发展商会对于今年和明年的产业市场前景谨慎乐观。

MCO期间成交量值齐跌

回顾2020年，符儒仁指出，产业市场的走势自冠病以来，至今仍大致向下。

他说，尤其去年3月，政府第一次实行MCO，经济和房产市场完全暂停了。接着从落实复苏行动管控令（RMCO）到有条件管控令（CMCO）的阶段，经济活动的复苏缓和，因此为了仔细考虑疫情的冲击及2021年的部署策略，许多商业计划都重新评估和规划。

“整体来看，2020年产业市场被放弃了。因为MCO期间，成交量和值大跌，虽然下半年复苏，但不足以完全收复失地。”

林文彬也说：“根据截至去年6月的数据，无论是总成交量或值，大马产业市场几乎恢复到MCO前水平。图表显示，市场从3月重挫，直接在4月达谷底，原因无非就是全国处于封锁状态，律师楼和土地局没有如常营运，任何产业交易都无法进行。当时唯一能够做的，大概只是收订金。”

市场呈“V型”复苏

他补充，去年上半年，比较2019和2018同期，无论总成交量或值都下跌近30%，这个跌幅算是合理，因为MCO期间，市场出现长达2个多月或占了上半年30%时间的交易真空期。

他说，随着MCO 1.0成功压平疫情曲线，MCO结束后，商业活动和政府部门都恢复上班，律师楼和土地局也重新营运，产业经纪可以活动，交易开始恢复。接着，市场就呈现“V型”的复苏。

去年第三季的成交量特别活跃，达8万9245宗，按年增长7.4%，甚至超越过去4年同期的表现。原因可能是因为MCO期间无法成交的活动，累积到第三季。

惟第三季整体成交值按年比较，稍微萎缩了2.4%，仅录得337.8亿令吉。

HOC延续刺激产业市场

说到住宅产业领域，孙兴存接受访问时指出，政府的振兴措施比如HOC，料帮助许多大马人在这个艰难的时刻购屋。

该商会一项针对疫情对产业市场冲击的调查也显示，大部分受访者认同，HOC延续已经且会进一步激励市场。

符儒仁指出，HOC以及其他的购屋优惠会提振市场。

但是失业和失去收入的担忧，还是会冲击大型消费比如住宅房屋的信心。

基于市场疲弱，加上滞销，新推介的活动和新供应预计会在未来几年内缓和下来，住宅市场将是买家的市场。

尽管如此，价位合理的优质项目，还是会在目前面临各种挑战之际取得好的表现，而需求来自于拥有强劲财务基础的升级购屋者或者是投资者。

基本上，本地需求是房产市场包括商务产业领域的即时支撑。

房价萎缩幅度不大

既然专家看淡房市前景，房价会跌吗？

林文彬解释，大马屋价指数（MHPI）统计，截至2020年次季，全马的房屋平均价格水平是在42万7882令吉，比起2010年比较基础年的20万9763令吉，扬升了98.3%或将近一倍。

“从数据上，过去10年，房价基本上持续上扬，惟有到了2020年次季，房屋价格才第一次出现了按季下跌，也就是价格萎缩。”

他说，房价的涨势从2010年上涨到2012的顶峰后，因为国家银行收紧放贷政策，银行改为以贷款借贷者的净收入来计算，而不是以总收入来计算可负担的贷款比率，之后房价的增长势头就放缓。

“房价持续增长，只是增长势头放缓，直到去年第二季萎缩0.7%。严格来说，屋价在去年疫情期间，上半年内只是萎缩不超过1%，幅度不大。而且按年比较仍增0.4%。”

林文彬预测，屋价未来的趋势还是往下走，但幅度不会很大。“大家可能会觉得房产市场的表现很差，但很多时候，感觉大于数据。实际数据显示，情况并不是我们想象那么糟糕。”

发展商优惠 豁免印花税
疫期有利购屋

那么，现在到底是不是购屋者买房的好时机？

林文彬说，为了清货，发展商目前确给出许多优惠，而且都是货真价实的折扣或者回扣，而非纯为行销手法。

加上政府豁免印花税，购屋者能节省好几万令吉，真的很值得。

符儒仁的意见相似，他还说，除了折扣和回扣，发展商现在更愿意给出家具、豁免维修费和免费停车位等优惠。

“事实上，疫情期间，发展商一直都积极推出有创意的活动来为市场保温。他们现在更愿与购屋者分担风险，给予更弹性的购屋配套。”

孙兴存指出，除了发展商提供的各种优惠，政府所采取的一系列措施和现有低利率环境，都是购屋的好时机。

购屋是一种长期承诺，3位专家都提醒，潜在购屋者须清楚的了解即将背负的财务负担和必须满足所需要的条件。购屋前确保自己有负担能力，关键还是贷款能力。

冠病改变购屋者需求

有人说，冠病的发生，改变了人们对屋子的需求。

林文彬说：“无疑，现在可能有更多人想要更好的居住环境，就不介意到更远的地方去购屋。那么屋子就比较大，比较便宜。”

但这么做是一种妥协，比如距离，无法像住居在市中心那样方便。

所以，他相信，基本上这种购屋的条件，还是不会忽然有太大的分别。

更多首购族想买房

孙兴存相信，基于现在更常居家作业，会有更多首购族想要买房，也有一些屋主想要升级，因为需要更大的位子来居家作业，比如可以打造居家办公室的空间，或者让孩子有一个没有干扰的上课空间。

他说：“不过，地点不仅仅是距离办公地点，人们还是会考虑到各种设备的距离。”

但现在，宽频网络绝对是水电以外最重要的设备了。

改变选屋方式

符儒仁认为，居家作业未必能推动消费者更加想要购屋，但它将改变购屋者选屋的方式。

“要考虑的可能不再只是产业价格，也包括宜居和永续性。”

他续称，疫情会引发购屋者对屋子的新期望。尽管价格、地点和租金回酬率（投资者关注的）等基本条件，仍是影响产业需求的主要原因，但疫情也教育了购屋者，要更关注社区的密度、人流出入管制、区内商务、设备和设施、公共交通和其他条件，能不能支撑生活？

随着科技革命，科技基本设施，如智能大楼、智能家园，多重保安系统等越来越受到市场重视。甚至成为发展商在温和但竞争激烈市场中的独特卖点。

网上交易增加

有调查指出，疫情期间，全球网络的经济活动大跃进，那么上网购屋可行吗？

林文彬和符儒仁异口同声的指出，通过网上完成的产业交易确实是有所增加。

林文彬指出：“一般比较容易通过网上交易的屋子，是条件比较一致的产业，比如可负担屋，因为条件大致一样，比较容易通过网上交易。”

他透露，还有MIEA成员以虚拟方式完成产业介绍，帮客户检查产业，最后并完成交易。

“这个例子的产业成交值价格不菲。那位产业经纪是帮助大马客户在新加坡租厂房，因为疫情，客户无法亲临现场，一切都是产业经纪通过拍摄，线上完成。”

网上找资料筛选

他补充，就算不是直接上网购屋。网络为购屋者提供了很大的方便，尤其过滤掉条件不符的产业，节省时间。通过网上找资料，筛选资讯后，剩下3-4个项目，才上门去看，会节省很多时间。

结合虚拟 扩大市场

符儒仁说，今天网络资讯爆炸，消费者已习惯任何消费决定前，都会先在网上搜索用户评价，比较价格，购屋也不例外。

因此网络平台是购屋者对发展商第一印象的重要管道。未来，发展商虽然还是有必要设立销售展示厅，应该结合虚拟工具来突破实体的限制，扩大市场。

虚拟看屋将普及

孙兴存说，虚拟看屋将是越来越普及的趋势。

虽然通过网上购屋，可能也会被购屋者接受，但是孙兴存认为，更重要的是整个网络购屋过程，必须是监管单位、发展商和购屋者3方都可以接受。

不过，他个人还是相信，购屋毕竟是人生中最大的决定之一，潜在投资者应该亲临展示厅。