【酒店大翻身，转型也不赖！（下）】

独家报道：黎添华、李治宏

7月的第二天，来自日内瓦的消息吓坏了全球旅业。

联合国发布了最新报告显示，2019冠状病毒病导致全球旅游业损失过兆美元的经济收益。然而，可怕的不是损失数据，而是当局预测了全球封锁的措施落实期限，分别为4个月（损失1.17兆美元）、8个月（损失2.22兆美元），乃至12个月（3.3兆美元）。换言之，旅游业的打击将可能长达1年之久。

长期的封锁下，酒店业即使能做尽本地旅游的生意，也始终困在一定的发展程度上，就此，酒店用途的转型，无疑是业者们可选择的方案。

《酒店大翻身，转型也不赖！》系列报道上周日列出了12个用途转换的选项后，今日再进一步点出投资者需要注意的事项， 以及政府可参考之处，好让各方能致力朝新的格局来发展。

建议1：政府应减繁文缛节

据《南洋商报》向产业界探悉，酒店若是转卖后，有关产业可转换出至少12种全新用途的新商机，甚至赚的远比酒店本业来得高。

这12种用途，分别是：月子中心、美容院、养生中心、补习中心/语言中心、退休俱乐部、私人疗养院、 学生宿舍、服务式公寓、共享工作空间、共享生活空间、共享厨房及共享传播室。

然而，这不意味着有了新构思就能一帆风顺，而即使换了用途，更不一定就能赚得满堂红。

首先，由于我国各部门程序上拥有不少的繁文缛节，因此要转换用途无疑是一大挑战。

Quest集团创办人施国忠就指出，政府应该在推动酒店产业转换用途上，给予更多方便，甚至加快整个过程。

他接受《南洋商报》访问时指出，政府简化酒店用途的转换过程，可以刺激有关收购活动，不仅解决了物业被荒置的问题，同时也能刺激本地经济。

城市土地运用兼交通规划专家吴木炎也说，酒店的地契是属于商用土地地契，若改成其他商业用途，不必更改地契，但改装后的建筑物设备，却须符合各有关当局的规定。

他说，业主需确保，改装后建筑物的设备符合有关用途，这有一定的程序要遵守，也涉及许多条例，面临诸多限制。换言之，政府有必要简化当中的手续。

建议2：划清部门权限职务

除了简化程序外，马来西亚商务酒店协会中委谢秉益认为，政府应该在职务与权限上的规划作出妥善安排，这样才能让有意投资的企业在收购和发展上，更加得心应手。

谢秉益也是该会柔州主席，他以坐月中心为例，指即使酒店适合发展成坐月中心，但由于涉及的单位包括了卫生部、家庭妇女发展部及地方政府等各单位，因此很多时候会遇到相互推诿的局面。

“很多时候，业者会遇到不知道要找谁来处理事务的窘境。各部门也可能不知道要找谁，所以作罢。”

他建议，政府可厘清有关的条例，并在权限上划清，好让投资者明确知道转换用途的过程什么能做，什么不能做。

产业估值与顾问公司永利行（Raine & Horne International Zaki+Partners Sdn.Bhd）助理董事陈建明指出，由于酒店和上述各种不同的用途，都是商业用途，一般上土地地契不必更改用途，但一切取决于个别州属的法令而定。 

换言之，各州法令，尤其是地方政府方面须得作出一定的调整，否则这将影响投资者的收购酒店的意愿。另外，一些限制也须作出相应的调整。

建议3：奖掖减税吸引投资

谢秉益透露，早在行动管控前，曾有外国投资单位询问本地的酒店行情，并有意租赁或收购，而该会去年也曾进行相关讨论。

他认为，政府或许可以推动这样的发展，如组团对接，或打造有利于坐月中心、乐龄俱乐部的条件，借此吸引投资者来投资。

再来，他也认为政府在这个时候能提供更多的奖掖，或税务减免援助，来鼓励投资者收购这些停业后的酒店，并进行用途大转换。

建议4：打造乐龄退休天堂

除了私人界的嗅觉外，政府的远见与推动也是关键。

施国忠就发现，我国在建筑成本、生活开销、气候环境、语言亲善、医疗水平等条件下，绝对是打造乐龄退休、养病生息的绝佳地点，就此政府可以考虑捉住这些优势，进一步鼓励外国投资者收购结业的酒店。

让荒废酒店重生

“政府看到这些优势的话，加以推动，便能让被荒废的酒店物业焕发新的生命。”

他强调，我国在“马来西亚我的第二家园”计划已经拥有很强的基础，因此可以进一步拓展与推动，让酒店打造成退休俱乐部的模式来发展。

根据日本乐龄协会的数据显示，新式安老院的经济潜能被指达800亿日元（约29.6亿令吉），因为这是一门集聚衣、食、住、行、医疗保健、休闲娱乐、甚至是身心灵等各领域的综合性生意。 

美国大都会人寿保险公司（MetLife）的调查就显示，美国生活辅助式安老院收费就介于每月2969美元（约1.24万令吉）或大约1年3.6万美元（约15.08万令吉）。这还得胥视入住老人的情况而定。 换言之，打造乐龄退休天堂不是不可能的事，尤其这些酒店的设计格局与地点，本来就极具吸引力。

建议5：善用科技投入自动化

经过今次的疫情，我们不得不承认传染病的影响力已经达到一个我们无法想象的摧毁程度，而居家隔离无疑会是未来经常出现的常态作息。

施国忠就认为，投资者有必要意识到未来还会出现居家隔离的可能，所以得进行机器化（自动化）的投资。

他以中国的酒店举例指出，部分成为隔离中心的酒店，采用了机器人提供送餐服务，因此若投资者懂得善用科技，那么未来将酒店转换成乐龄俱乐部、坐月中心、共享生活空间的酒店，都能在下一波可能发生的疫情期间，如常运作。

“到时， 这些转换用途后的‘酒店’更加炙手可热。”

建议6：提供更多设施服务

曾是多家产业转型顾问的施国忠分析，即使将酒店转换用途，其服务离不开“居住”，而如何让住客们住得舒服方便，将决定转换用途的投资是否成功。

他以欧美流行的共享居住空间为例指出，由于时下年轻人只把家当做睡觉的地方，因此他们不再需要客厅的设计，只要物业内备有阅读室、健身房、休闲区等空间，便能满足他们的要求。

“尤其网购日益普及的今天，柜台若能代签收包裹更好。”

再来，他也建议，若把原有酒店的替换打扫、洗衣、送餐等服务，继续沿用在共享生活空间、乐龄俱乐部，甚至坐月中心上，无疑将为转型后的投资赋予更多额外价值。

建议7：灵活处理多元发展

尽管酒店的用途转型或许在国外很普遍，但在本地还是少见，就此投资者难免还是有顾虑。

施国忠就认为，投资者其实可以尝试以灵活方式来处理，即，保持原有的酒店入住功能，同时也将一部分打造成自己想要的生意模式。换言之，这样的转换并不局限在单一项目上，而是更多元地发展。

“这么一来，投资者可以尝试看看转换后的酒店是否能达标。”

他举例，投资者可以将一座10层楼的酒店购买下来后，将其中的5层打造成共享生活空间，3层打造成办公室，其余的保留为酒店用途。

他指出，如此一来，可以确保使用办公室的人也能住在同一单位，而部分房间也能继续保留为酒店。

他分析，这不仅能作为转换用途后，各项领域能相辅相成外，还能为让投资者用时间来审视哪一项用途的转换最能带来经济效益。

这样的多元化用途发展案例中，香港房屋协会（港房协）管辖下的乐龄居所项目雋悦无疑是很好的例子。

该居所中除了让每个乐龄朋友拥有自己的单人房外，部分房间充作了医疗保健室，以及手工班等各项课程空间，每一项目都能彼此丰富彼此。

陈晓凤：有望做大做强
趁低收购明智之举

FULL HOMES产业经纪北马区负责人陈晓凤指出，站在投资的角度，目前趁低收购这些产业，并将之转型无疑是一种极具“商机”的做法。 

她说，疫情对经济的影响已导致各领域加速洗牌，投资者若是能抓住时机，就有望做大做强。

她说，这些建筑有潜能改装成不同用途，就如一些廉价酒店则可考虑转型，成为商务办公室，甚至是新趋势顶级的月子中心、学生宿舍等。 

她以月子中心为例，指随着时代的变迁，人们会比较向往方便及全面化的服务。就如现代的妈妈更愿意选择在陪月护理中心进行产后修复，全面的陪月服务已慢慢的发展成酒店模式。 

另外，她也认为，由于疫情对酒店业的影响不会长久，相信待疫情结束后，旅游市场将会迎来一阵“爆发期”。换言之，若这时投资者能趁低收购的话，待旅业恢复后再出击，将在成本上省下一笔。

施国忠同样认为，趁低收购酒店可以是一项很好的投资策略，惟，他反倒建议不要现在进场投资，而是在等上一些时日。

“再观望3个月看看，我相信到时的酒店将更多倒闭，而价格可能会更低。”

吴木炎：结构设计大不同
改用途知易行难

尽管酒店转换用途看似很有发展潜能，但城市土地运用兼交通规划专家吴木炎却持不同看法。

他认为，酒店要改装其他用途知易行难，尤其酒店内部结构与设计与一般建筑物大不同，尤其是拥有数百间客房的三星级及以上酒店，要改装其他用途时更须耗费巨资，而且酒店的一些原有设备和装潢，改做其他用途时未必适用。

“假设业主将多间酒店客房改成办公室，那么这个合成的办公室将拥有多间厕所。问题是，办公室根本不需要这么多间厕所。

“除非是酒店所在地点优越，而且内部结构和设计较简单，否则我看不出酒店要该做其他用途的理由。”

他举例，一般上，酒店每间客房的面积约为300平方尺，叫价70万令吉以上，若把两间客房改装合成一个面积约600平方尺的办公单位，购置成本已超过百万令吉。

若是地点良好的高档酒店，一间客房叫价可能高达100万令吉或以上，而这类酒店一般多达400至500间客房，总购置成本就高达约5亿令吉。

“除非是原有的业主不做酒店了，改做其他用途，就另当别论。但若是投资者，你耗资百万购买一间酒店，然后再耗费另一笔巨资来进行改装，根本不符合经济效益。

大集团收购小酒店

“一般上，我们看到的是原有的大型酒店集团，收购较小规模的酒店，而接手过后是将有关酒店升级，而非改做其他用途。”

他补充，每间客房面积200平方尺以下，叫价50万令吉或以下的小型酒店，较适合改装做其他用途，但选择也不多，一般可改做服务式公寓。

结语：恶梦也有醒来的一天

全球旅游业受到疫情重挫下，砸重资经营的酒店自然无法幸免，但是，即使是恶梦，也有醒来的一天。

根据联合国的预测，酒店业的影响很可能将维持长达一年之久，投资者如果能撑下去无疑最好不过，但若真的结束营业，有关的产业仍有无限的发挥可能。

从一众受访者的建议中，我们看到只要够创意大胆，且具备一定的商业嗅觉和眼光，酒店还是能在天马行空下转换出许多可能。不仅如此，由于我国具备许多的主观与客观条件，如经营成本、生活开销、语言便利、气候良好、新生活模式等，全都有利我们转换酒店用途。

当然，除了政府配合，投资者或酒店业者本身的思维也是关键，毕竟恶梦是开始了，但是选择醒来与否仍胥视业者们的决定。醒得慢，或许将被市场淘汰；醒得快，或许春天不远了。