售后回租（Sale and Leaseback）是国内非常普遍的一种产业交易模式。

在这种交易安排下，产业卖方出售产业时附带一项条件，即买家以一项特定租金，在一个若干期限内，将有关产业回租给卖方。

根据产业顾问公司大马莱坊及大马亨利行，越来越多的业主接受这样的产业交易模式，而2家公司也分别接获许多投资者关于这方面的垂询。

事实上，售后回租已在国内产业市场，尤其是工业产业领域掀起一阵热潮，成为当前最红火的产业投资项目之一。

过去，售后回租在工业产业、办公产业及购物广场的交易上最为常见，但目前，售后回租的交易主要集中在工业产业市场。

大马莱坊就指出，这股趋势过去一两年就已成形，而2019冠状病毒病疫情来袭，更进一步产生推波助澜的作用。

为买家提供现成租户

该公司资本市场执行董事沈颂能说，由于经济下行，整体市道不好，值得投资的办公产业、商用产业（如店屋）和零售产业（如购物中心）很少，许多产业投资者纷纷转向投资工业产业，而不少是以售后回租的方式交易。

他接受《南洋商报》电话访问时指出，工业产业目前一般上可提供4%至6%的回酬，而以售后回租模式交易的工业产业，更为买家提供现成租户的好处，有稳定的租金收入，因此深受投资者的青睐。

“目前整体市道不好，许多投资的回酬都不高，但在银行存款利率偏低下，手握现金的投资者怎样都会寻找更高潜在回酬的投资，工业产业尤其是售后回租自然成为理想的投资去处。

“以前很多产业投资者买店屋，但现在市场不好，投资者在担心退租潮下，纷纷转向投资回酬相对稳健的工业产业。

“甚至医疗保健领域，例如医院的投资者，如今也因为医疗中心在疫情期间生意下跌，纷纷转到工业产业。”

电商增长货仓最吃香

沈颂能说，工业产业当中，又以货仓最为吃香，因为疫情加速了物流和电子商务领域的增长。

“事实上，产业信托公司（REITs）过去几年已大举购置工业产业，许多都以售后回租的模式进行，而疫情更加速了这股趋势，包括个人产业投资者也纷纷追捧售后回租的工业产业。

“毕竟每一家公司都需要货仓，如果又有好的租户，那绝对是一笔最高级别的工业产业交易。”

沈颂能指出，许多商家如餐厅、洗衣店等纷纷弃店屋，转为租用轻工业单位来营业，是工业产业领域另一股红火的趋势。

“以前，投资者以400万至600万令吉买店屋，现在则用同样价码购买半独立式工业产业，把轻工业当店屋来租用营业。

“在巴生谷一些地区，这个现象已蔚然成风。”

改善现金流减负债

沈颂能指出，基于发展商推出新的发展项目时，往往不会聚焦工业产业，这促使许多投资基金和产业信托转向收购现有的工业资产。

尤其是那些拥有强大租户形象和租赁契约的工业产业，更成为潜在的收购目标。

沈颂能在大马莱坊早前发布的2020年商用产业投资情绪调查中指出，对厂商及工业终端用户而言，脱售工业产业套现，却成为它们获取非传统管道融资的一个可行方案，以让它们的业务得以持续经营。

“行动管控令退场后，许多企业可能会放眼脱售资产负债表内财务影响重大的项目——产业。脱售工业产业然后回租，将协助改善它们的现金流和减低负债水平，与此同时，确保对不会对其业务产生任何干扰。

“基于上述各项强有力的因素，我们预见近期内会有更多的售后回租交易。这类交易除了可让厂商和工业业者筹集资金，也可迎合投资基金及产业信托寻求良好长线投资的需求。”

邓志明：免影响回酬
须确保卖家长期营业

大马亨利行指出，尽管售后回租拥有许多明显的好处，但也不乏风险。

公司总营运长邓志明说，买家面临的风险，就是万一卖主无法全面履行租约，半途结业或倒闭，将导致买家无法全面取得预期的投资回酬。

因此，买家必须在达成售后回租的产业交易前，先了解卖方的背景，确保对方是真诚的商家，有心在有关产业原址长期营业，或至少在租约满期前持续营运。

邓志明在亨利行《The Herald》季刊（2020年7至9月）的一篇文章中指出，买家也须确保，回租协议中没有中断条款，以免卖方在租约中途中止租约，否则将导致买家必须另找租户，这或将影响买家购买有关产业时的预期回酬。

至于卖方，他必须确保，本身是在需要一笔营运资本，并继续在原址营业的情况下，才签署有关售后回租的协议。

若他有意结业，或发现原址已不再适合其业务，那么售后回租的产业交易不适合他。

卖方也须确保，有关售后回租的条款不会对他不利。

在这方面，他必须确保，有关回租协议有提供回租期限的保证。

无论是买方或卖方，都必须寻求专家的咨询，确保本身从售后回租的交易中获取最大化的利益。

他们也必须了解双方进行买卖的有关产业市值，因为不同的回租期限，可能会影响有关产业的估值。

更重要的是，买卖双方都必须讨论先售回租的交易结构，以及双造在协议下的责任。

买卖双方也必须展开一项精密审查，以了解有关交易为双方带来的各种好处，并规避任何法律或税务影响。

售后回租的好处
买家
■有现成的租户，取得所需的投资回酬
■现成和持续的收入来源
■无需耗费时间和成本寻求租户
卖方
■套现充作营运资本或扩充业务
■套现转为投资回酬更高的业务
■套现购买新机械与器材
■卖方出售产业后，继续在原址作业，省却搬迁的各种麻烦。
■由于无需搬迁，可留住大部分员工。
■卖掉产业所套现的资金，比通过借贷融资营运资本来得省钱。
■脱售产业套现来清还短期债务。
■重组产业投资组合，通过卖掉一些产业“瘦身”，改以轻资产（Light Asset）方式营运。
资料来源：各方

近期售后回租产业案例

1.AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）去年杪出价3700万令吉，向金狮集团子公司Lion Steelworks私人有限公司，收购位于巴生武吉拉惹工业区占地5.6亩的厂房。

当中包括2栋独立厂房和1栋双层办公楼，净出租面积达14万9605平方尺，属于租赁地契，将在2088年到期。

Lion Steelworks将回租厂房2年5个月，有2次续约1年的选择权；首两年将支付540万令吉或每月22万5000令吉的租金。

2.AXIS产托去年杪以5000万令吉，收购K-Plastics工业有限公司位于汝来工业园II的厂房。

完成收购后，AXIS产托会将厂房回租给K-Plastics，双方将签署为期10年租约，并附有另5年更新选项。首3年月租为27万7096令吉，接着3年为30万4805令吉，而第7至9年的月租金是33万5286令吉；最后一年月租金为36万8814令吉。

AXIS产托也于2018年以8700万令吉收购Teraju Sinar私人有限公司位于莎阿南的工厂。

这项收购包括两片永久地契地皮，面积分别达41万7769平方尺和2万2499平方尺，还有4栋仓库、一座办公楼、食堂大楼及两间警卫室。

完成收购后，会把该产业回租给Teraju Sinar，为期6年。首3年的租金为每月52万8422令吉，而后3年则是58万1265令吉。

3.国民投资机构（PNB）则于2018年宣布收购首要媒体（MEDIA，4502，主板电信与媒体股）旗下新海峡时报（NSTP）持有的莎阿南和孟沙新闻办事处和土地，并允许首要媒体回租。