独家报道:何燕羚、陈美玲

（吉隆坡17日讯）大马旅游市场游客人次尚未恢复至冠病疫情前高位，但在政府和私人界多重努力下，去年的人均旅游消费创下过去30年新高，达3540令吉，意味着我国旅游业已经逐渐从低端走向高端市场，从重量趋向重质。

大马莱坊资本市场（投资）高级经理何千莹对《南洋商报》说，现在的游客更愿意花钱在饮食和酒店住宿；我国近年致力在零售市场，打造的奢侈品消费市场，也应记一功，成功招徕消费能力较高“高值”游客。

“这与货币兑换率有关，以中国游客为例，在大马购买路易威登（LV）会更划算，我国现在有能力吸引不同层次的游客到来（高消费能力）。”

令吉汇率走软，虽不利国家经济发展，却间接带动旅游市场，以此吸引更多游客到大马旅游消费，享受当中的汇差。

客户点评成订房指标

高消费能力的游客一般偏爱四星或五星级酒店，二星或三星酒店若要加入战围分一杯羹，营运方针必须随市场变化作出调整，例如通过提升客房素质和软服务，以提高其酒店的客户点评，从而推高客房入住率。

“客户的点评尤其重要，游客在寻找客房时，视点评为订房指标，尤其千禧一代非常着重软服务。”

何千莹今日在“大马莱坊2024上半年产业焦点报告”的汇报会上说，随着国家经济和旅游市场渐复苏，今年上半年酒店市场表现亮眼，下半年料更出色。

受惠于吉隆坡的旅游需求回弹，及国际高端酒店入驻，推动首季平均每日房价（ADR）强劲增长，约350令吉。

大马莱坊也特别点出槟城的酒店市场，槟州获得国际酒店品牌垂注，未来几年将陆续开业，加上国内和国际航班的增加，槟城旅游业前景看俏。

工业发展抬头

吉打地价翻一番

仍未消除的市场抵制行动，不影响外资入驻我国的意愿，尤其是一直被投资者忽略的吉打产业市场，凭借低廉的土地成本价格及靠近港口的优势，其工业领域发展预计未来3至5年，将迎来高光时刻，很快就能与槟城分庭抗体。

吸纳最多投资州属

大马莱坊土地与工业解决方案执行董事沈颂能告诉《南洋商报》，吉打向来缺乏市场关注点，“突然”在这两年“冒起”，工业领域的发展速度非常惊人，当地的工业地卖价从去年每平方尺约20至30令吉，高涨至目前50令吉，增幅1倍！可见市场承接着庞大的需求量，不断推高工业地的要价。

他说，根据政府首季的经数据，吉打在我国的制造业中，是吸纳最多投资金额的州属，多达309亿8000万令吉，外资占多数，相较排名第二的巴生谷32亿7000万令吉，两州的差距引起市场一片哇然，说明吉打已成工业发展的领头羊。

“外资并不在乎什么抵制，特别是制造业，首要考量是建厂成本和员工聘用。”

他指出，现在大多州属的工业地价格，皆已超过每平方尺100令吉，巴生谷的莎阿南工业区已去到300令吉，大幅提高厂家的兴建成本，导致越来越多企业机构寻求成本较低的地区，已有许多商家开始将生产基地转向吉打，享受更低的营运成本。

沈颂能指出，特别是吉打居林的工业地发展最为亮眼，靠近港口之余仅距离槟城15分钟车程。

“槟城的工业地现在每平方尺要价约80令吉，如果吉打持续保持现有的吸资能力，相信两州的工业地卖价很快将并排。”

住宅房产料成下个焦点

沈颂能补充说，若吉打的工业发展热度持续，当地的住宅房产便将成为下一个焦点。

去年10月，国民投资机构（PNB）、雇员公积金局（EPF）和公务员退休基金局（KWAP）才共同宣布，与奥地利的艾迈斯欧司朗（ams OSRAM）签署价值20亿令吉、位于居林的厂房售后回租协议，显然吉打已获得国内外投资者的注意。

受惠于电子与电器领域逐渐复苏，政府预计今年制造业将成长3.5%，料将一步带动国内工业发展。

根据大马投资发展局（MIDA）数据，巴生谷首季获批的制造业投资达32亿7000万令吉，外资占61.5%，按年激涨244%；柔佛也录得29.4%增长，达23亿3000万令吉。

沈颂能表示，随着国内数字经济起飞，预计机构投资者和基金对工业领域的投资意愿将更强。

办公楼新供应量终减少

办公楼新供应量未来两年将逐渐减少，市场终于有时间消化，透上一口气。

大马莱坊办公室策略与解决方案董事锺伟文说，今年首半年再有两栋办公楼建成，增加40万平方尺的新供应量，市场总供应量达到1亿1790万平方尺。至于下半年，预计将有4栋办公楼竣工，多达140万平方尺加入供应市场。

他预料，今年全年办公楼新供应量将达180万平方尺，较去年超过300万平方尺显著降低。

他指出，上半年雪隆的办公楼租用率持稳，吉隆坡市中心的平均租用率为65.7%，按年稍跌0.2%，吉隆坡外围和雪兰莪则分别从83.9%和74.3%，微升至85.6%及75.5%。

“租金也表现稳定，吉隆坡市中心的每月每平方尺平均租金，从6.48令吉上升至6.58令吉，吉隆坡外围从5.73令吉扬至5.75令吉，雪兰莪则持平在4.16令吉。

次季零售消费料放缓

大马莱坊预计，少了节日节庆的加持，大马次季零售消费将走缓。

大马莱坊零售管理与咨询董事袁美珠说，今年首季，因各族节庆日推高了整体零售消费，并超越预期，取得7.8%的成长，但预计第二季将放缓。

“通货膨胀趋高、利率和令吉汇率疲弱，降低民间消费支出，加上劳工、电力、租金成本皆上升，销售及服务税亦提高，燃油补贴又削减，这都进一步加大国人的压力。”

从大马经济研究院（MIER）的消费者情绪指数便说明这点，今年首季降至87.1点，显示就业和收入增长呈悲观。

尽管消费情绪低落，巴生谷的零售空间仍持续扩张，今年首季迎来新业者Bloomsvale购物中心，为市场带来23万平方尺净出租空间，白沙罗高原柏威年广场和Elmina Lakeside广场则预料下半年将加入市场，市场竞争将更为激烈，最终或导致租金下降，给零售商带来新挑战。

住宅市场新山最有看头

住宅市场以柔佛新山最有看头，强劲的增长来自柔新捷运系统（RTS）及柔新经济特区。

这两项大型发展将进一步推动新山房屋需求，其中今年首季共管公寓和公寓的累积供应量即上升了6.7%。

大马莱坊研究与咨询执行董事王秀凤说，位于新山市中心的柔新捷运系统一带，高企的产业需求量，带动租金走高，今年上半年，新山市中心的平均租金要价介于每平方尺560至1060令吉。

新山外围则每平方尺480至630令吉，依斯干达公主城每平方尺为500至750令吉。