2017年产业市场展望峰会

主题：有地住宅房屋市场表现和展望

主持人：肯纳格投行研究主管林芬洁

（吉隆坡23日讯）肯纳格投行研究主管林芬洁指出，大马整体住宅吸纳率（AR）将持续恶化，现处在3.5%的14年来新低水平。

所谓住宅吸纳率，是指特定房产市场在特定期限内所出售的房屋比率。它是以每个月平均销量，除以可供出售的房屋单位来计算。所得出的数据，将显示市场将需要多少个月来吸纳现有房产供应。

住宅吸纳率的方程式：*住宅吸纳率（AR）= 成交量/（现有供应+来临供应）

林芬洁说，我国住宅10年平均吸纳率为4.5%，但现处于3.5%的新低水平，而且我国主要州属的房屋都有类似走向。

成交量回2007年前水平

“大马住宅房吸纳率看来已触底，位于14年来的低点，而我国主要州属也写下9到10年来的低点。”

她根据该投行的综合分析指出，基于人口需求的增长（即平均年龄为30岁以上的人或首购族），房屋成交量已回到2007年前的水平，成交量可能开始整平。

无论如何，她表示，今年我国住宅房市场仍缺乏催化剂，估计今年住宅房成交单位值按年微跌2%。

半独立独立式最佳
排屋吸纳率最低

林芬洁说，吉隆坡的住宅房吸纳率，仍以半独立式或独立式房屋最佳。

“排屋的吸纳率最低，因为自2006年起，公寓吸纳率稍微好转。”

在雪兰莪州，自2015年，公寓的吸纳率已向半独立式或独立式房屋看齐；反之，雪州的排屋吸纳率自2009年开始就放低。

柔排屋稳定

虽然雪隆的排屋吸纳率较低，但柔佛州的排屋吸纳率却相对稳定，好过公寓和半独立式或独立式房屋。

而槟城的半独立式或独立式房屋吸纳率，则比排屋和公寓好。

“槟州的公寓吸纳率早前比有地住宅来得好，直到2012年该州的住宅走势转变，因为主要陆地普及化和有更好的连接性。”

至于巴生谷地区，可负担性课题和公共交通导向大大提高了公寓的普及化，而半独立式或独立式房则普遍上受到没有财务负担者的欢迎。

对于巴生谷新排屋供应则进一步远离吉隆坡市中心的范围。

与此同时，她表示，有地住宅依然是驱使房屋成交量的主要驱动器，虽此在可负担房屋课题上，房屋成交量走势转向公寓。

房价料呈低个位数增长

2003至2011年期间，大马排屋房价指数（HPI）好过高档房屋，但在2011年至2016年期间，高档房屋的房价指数已超越排屋。

林芬洁表示，就整体而言，我国半独立式或独立式房屋，一向做得比排屋好。

但在雪隆地区，有地住宅房价指数增长仍比高档房屋单位来得更佳。至于吉隆坡地区，半独立式或独立式房比起排屋，前者提供更好的升值房价。

不过，在雪州，排屋或半独立式房价，比独立式房价更好。

林芬洁估计，今年大马房价指数呈低个位数增长。

她说，虽然房价指数放缓但仍维持正面增长，因受到高城镇化驱动。

“二手市场房价疲软但可能是屋主不愿以低于他们购买的房价出售；而发展商会尝试要保持新房平均价。”

她指出，许多发展商减少了其住宅房市场的占有率，因发展商推出更多可负担房屋的房产。

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