在我国，超过95%被拍卖的房地产，都是因为业主无法偿还贷款所致，因此，房地产拍卖市场也会被视为经济和金融表现的指标，拍卖房产越多表示经济前景越淡。 

本报之前报道过，去年全年的拍卖房产数量，并没有增加，而且比2014年减少。

今年情况是否延续这个趋势？我们访问了国内最大房产拍卖网站AuctionGuru.Com.My创办人谢廉义，让他为大家揭开迷底。

二手市场业主降低要价首季拍卖逐月增

房产地市况和经济概况，可以从几个层面来观察，除了新推楼盘的多寡以及发展商的广告量，家庭债务和房屋贷款数据、二手市场和拍卖行情，也是重要指标。

国家银行在报告中指出，在各大银行严批贷款下，房地产市场得以稳在健康水平线上，而2015年的家债也明显比2014年低了不少。而在二手市场，明显看到更多业主在要价上让步，一再降低要价，以求更快将手上的楼盘脱售。

假如我们观察今年首季的拍卖行情，会发现，今年1至3月间的房产拍卖数量，每个月都在上升；这个重要指标，多少告诉了我们一些市场的实况。

去年全年，共有2万8750宗房产被法拍，估值76亿令吉，每月平均有2395项房产被拍卖；相对2014年的3万5576间（每月约2964宗）及估值79亿令吉，算是减缓了。

但是，进入2016年，并没有延续这个减缓趋势，反而，从1至3月的拍卖数量，每个月都在攀升。

AuctionGuru.Com.My创办人兼拍卖师谢廉义受访时指出，今年首季，拍卖产业逐月增加，从1月份的1746到二月时来到2020宗，3月份更进一步攀升至2276宗。

以增幅来看，二月比1月份多了约16%，而3月份又比二月再增加约13%。

若以总值计算，首季的走趋同样是上扬，1月约5.46亿令吉的房产被法拍，二月达到约6.49亿令吉，到了三份再往上升，达到约8.14亿令吉。

这个数据值得令人担心吗？谢廉义答说：“目前的水平，还算是健康的；如果仔细的看，近3年被法拍的房地产并不多，而且都呈下跌趋势。”

国行严控房贷有效

他补充，现在的法拍屋， 已不像过去那么的多了，换做15年、16年前，平均每个月4000至5000宗，最高甚至去到7000宗！

“我们必须赞扬刚刚卸任的国行总裁丹斯里洁蒂高瞻远瞩，严控房屋贷款走势，防止了房地产泡沫出现。” 

谢廉义表示，强大的市场基础和稳固的银行体系，有助眼下的房地产市场克服所有障碍以及重建买家的信心。 

今年3月法拍屋总值单月最高

谢廉义指出，传统上，首季的法拍房产都不多，而且一和二月都会比3月份低，而今年的走势也符合了传统的轨迹。

“像往年一样，第一季的拍卖房产，无论是数量或总值，3月份都是最高的。”

但是，若看回2014年至今的数据，他也点出一个可能会被忽略的要点，那就是今年3月的法拍屋总值，相对2014和2015年首季的3个月，都是单月最高的月份。

法拍房屋总值上扬原因

1.房地产价格不断攀升 

2.高值房地产的贷款违约者明显增加 

3.低值房地产的贷款违约者明显减少 

4.高值商用产业和土地的贷款违约者越来越多 

法拍业主面对违约高风险

假设未来市况不见好转，市场会有更多无法出售或出租的房地产；若业主无法在疲软的市场找到买家或租户，那么将令丧失抵押品赎回权（Foreclosure market）的市场规模日益膨胀。

针对法拍市场趋势，谢廉义指出，一些项目的业主的确面对着很高的违约风险！ 

他指出，综合手上的资料，发现一些房产项目，近月来被法拍的数量明显增加。

“值得留意的是，位于赛柏再也的Mirage by the Lake、旧巴生路的Scott Garden和苏丹依斯迈路的Regalia服务式公寓，过去2年来被法拍的单位越来越多，情况似乎也在恶化中。”

他认为，当中原因可能是这些项目数年前推出市场，正是房地产非常火红的牛市，当时可能很多持仓能力不足的人集资投资所致。

“可能当中很多业主是集体投资失利，如今烧伤了手，唯有让房产法拍了。”但谢廉义认为，在这种情况下，也给了银根松动的人，提供了一个捡好货的机会。

“其实这些情况，也发生在其他州内，我只是挑了吉隆坡来做例子。”

东马东海岸飙增

根据AuctionGuru.Com.My的调查所得，今年第一季，以地区规分的话，中马区的拍卖房地产最多，共有3215宗，总值12.6亿令吉。

紧接的是北马，首三个月被拍卖的房产共有1620，总值3.35亿令吉。

报告指出，南马在首季共753间房产被法拍，总值2.25亿令吉。

谢廉义指出，若与2014年以来的数据相比，以上三大地区的法拍房产可说是不相上下，但东马和东海岸两区被法拍房地产却有上升之势。 

“以东海岸为例，该区三州1月时只有28项房产被拍卖，二月上扬至35项，3月再增加到45项，分别增加了25%和22%。”

同时，该地区法拍的房产总值也由1月份约516.8万令吉，飙增了超过5倍，达到2722.9万令吉。

而东马两州，1月法拍房产仅100间，3月份就增加了50%，达到152项。

法拍住宅量减价增

细看今年1月的法拍情况，相对2014年其实是下滑的，但总值却增加，主因是房价越来越贵。

谢廉义指出，从数据上可见，2014年后被法拍的住宅越来越少，不过1至3月都有逐月上升趋势。

“虽然今年1月法拍住宅比2014年少，惟总值却比过去2年1至3月都高；今年1月法拍住宅有1577间，总值约4.18亿令吉；2月1815间，总值约4.34亿令吉；3月增至2050间，总值约5.22亿令吉。 

他分析说，市场充斥不稳定因素，加上生活成本上扬、消费和投资意愿都偏低，造成首季出现高价住宅法拍。 

虽然营商气候欠佳，但近三年来法拍的商用产业，都“徘徊”在100多宗左右，即使今年第一季，和过去二年同季相比，数字也相差不远。 

但是，若对比2014年的数据，就会发现今年首季，尤其是1月份的商用房产法拍趋势与2年前却大相径庭。

2014年1月至3月间法拍的数量增加，但总值却从约1.67亿令吉萎缩到约9062万令吉，其中出现了7000万令吉的“空间”。

但今年1至3月，法拍商用房产价和量都在扩大，1月法拍121宗，总值约6991万令吉，到了3月法拍数量达到163宗，总值攀升到约1.36亿令吉，2个月间近乎翻倍。

但今年1月份的法拍总值，却明显比过去2年低。

国家银行估计，我国经济和金融格局今年面对严峻挑战，去年国内生产总值（GDP）是5%，今年只有4-4.5%。 

估计租金进一步下降

由于消费支出和私人界投资都在减少，因此投资者在“出手”前，特别是商用产业，首先都会认清局势。 

谢廉义预见，节约成本的趋势将对商用产业造成冲击，并估计租金会进一步下降。 

“今年第一季的房地产市场很明显已经静了下来，交易量也不多，想要进一步了解市场，看来只有在第二季后才能看到端倪。”

首季消费情绪仍低迷

去年起，发展商预见销售额和销售量或会下跌，也做好重新调整和推出迎合买家要求的策略。 

谢廉义指出，今年第一季，消费情绪依旧低迷，许多早前打算推进市场的新项目被展延，有些发展商甚至打住脚步，不打算在近年内推出任何新的项目。

“不过，绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、雪兰莪铁船（SDRED，2224，主板产业股）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）和IJM（IJM，3336，主板建筑股）都相继推出非常诱人的配套，吸引首购族买房。”

谢廉义认为，这些应对的策略，有助首购族进场，同时相信会有更多发展商跟风，相继推出类似的购房配套。

“以目前情况来讲，发展商必须和首购族、买家建立和维持彼此间的关系、信心，继续履行自己的责任。” 

有现钱买家仍会进场

国家产业资料中心（NAPIC）最近指出，市场上仍有1万1316间房子、总值95亿令吉未售出；去年的房地产交易和2014年相比起来收缩了5.7%，至于成交总值也从1629.7亿（2014年）下滑到1499亿令吉（2015年），下挫了8%。 

但谢廉义认为，潜在或真正的买家会在这个时候，好好比较新楼盘、二手市场和被法拍的房产市场的行情，再考虑是否进场。

“虽然房市疲软，但手上有现钱的人和买家依然不少，只要这些产业符合条件，总能找到新的业主。”

虽然大部分人都认同，今年对各个领域来说都是充满挑战的，但谢廉义认为，整体市场的增长，需视乎国内需求和消费者支出。

“假设消费者支出和私人领域投资继续减少，肯定会对国家经济造成影响。”

他估计，房地产另一高峰期会在3或4年后出现。 

AuctionGuru.Com.My评点“超值”法拍房产

住宅

三层半独立式洋房 

地点：吉隆坡

Duta Tropika 

首次法拍：1月26日

底价378万令吉（未售出） 

下次法拍：不详 

二层半半独立式洋房 

地点：吉隆坡

Semantan Villas

首次法拍：2015年

底价340万令吉（未售出） 

1月法拍：底价306万令吉（未售出） 

下次法拍：4月25日

底价275万4000令吉 

三层半独立式洋房 

地点：隆白沙罗高原 

首次法拍：2015年

底价460万令吉（未售出） 

第2次法拍：2月20日

底价372万6000令吉（未售出） 

第3次法拍：3月9日

底价335万3400令吉（未售出） 

双层半独立式洋房 

地点：雪赛柏再也Symphony Hills 

首次法拍：3月23日

底价220万令吉（未售出） 

第2次法拍：4月20日

底价198万令吉（未售出）

双层半独立式洋房 

地点：吉隆坡敦依斯迈医生花园 

首次法拍：2014年

叫价600万令吉（未售出）

第2次法拍：3月2日

叫价393万6600令吉（未售出） 

下次法拍：不详

商用产业

Empress Hotel Sepang 

地点：雪兰莪雪邦 

首次法拍：2013年

底价8500万令吉（未售出） 

1月法拍：5540万4000令吉（未售出） 

下次法拍：不详 

三层半独立式工厂 

地点：雪兰莪Subang Mas商业中心 

首次法拍：2015年

底价400万令吉

（未售出） 

第2次法拍：360万令吉（未售出）

第3次法拍：4月28日

底价300万令吉

（不详） 

Imperial Boutec Hotel 

地点：沙巴亚庇 

首次法拍：2月26日

底价300万令吉

（未售出） 

下次法拍：不详

一层半半独立式工厂 

地点：雪兰莪士毛月工业区 

首次法拍：2015年

底价240万令吉

（未售出） 

3月法拍：底价216万令吉

（未售出） 

下次法拍：不详 

单层独立式工厂 

地点：彭亨文冬工业区 

首次法拍：3月17日

底价600万令吉

（未售出） 

下次法拍：不详