人人都说居者有其屋，那到底是政府的责任，还是发展商的责任？

在芙蓉深耕多年的金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股）副执行主席拿督李典和认为，要达成这项目标，不能只靠发展商。政府应该提供可负担房屋，让中下阶层直接受惠！

“政府有责任为贫困或中下阶层国人，提供他们经济能力范围内的房屋。”

根据目前的房屋政策，发展商必须兴建至少30%廉价屋，或一定比例的可负担房屋。

可是对发展商而言，这是一项苦差，若是廉价屋或中价屋对计划中的发展项目定位不符，甚至将会拉低项目的声誉及档次。

李典和接受《南洋商报》访问时指出，廉价屋是不赚钱或盈利不高的项目，更不可能在市中心或地皮价格较高的区域兴建，因此一些发展商甚至在进行项目时搁置或展延廉价屋的计划，甚至建素质极差的房屋。

拨1元仅10仙惠及人民

“前朝政府每年财政预算案都会拨出数亿令吉作为兴建可负担房屋，可是效果事倍功半，特别是指定某些发展商兴建可负担房屋或一马人民房屋计划（PR1MA），款项给了发展商，但房屋价格及素质不如预期，无法帮助中下阶层人士完成置业的梦想。”

政府拨款给发展商，最终款项用在收购昂贵地皮上，或发展商自己“中饱私囊”，而兴建的屋子一点也不“可负担”，可负担房屋的计划无法完美贯彻，甚至成为衍生社会问题的区域。

政府有意帮助中下阶层置业的出发点是正确，但行政偏差及政策问题让政府有心无力，每年一掷千金，但人民完全感受不到政府在可负担房屋有任何努力，屋价依然高企不下。

他更直言，政府拨出1令吉，只有区区10仙惠及人民而已。

李典和指出，除了一线大城市以外，没有人愿意以30万令吉价格购买公寓，有地房产始终是市民最大的目标，即便年轻人于吉隆坡或雪兰莪购买公寓只是暂时性，有更好的经济能力后有地房产依然是他们的首选。

他认为，发展商根据市场需求而推出各类房屋计划，当发展商推出100万令吉的房产，意味着该区有这方面的需求，若在100万令吉房产的范围内圈出一个区域兴建30万令吉房产，对整个发展项目定位不符，也拉低100万令吉房产价值及升值空间。

发展商赚钱后，缴付的税务也会随着增加，在没有可负担房屋或廉价屋的固打，房屋计划的发展周期会比预期来的短，发展商早卖完屋子，政府将更早得到应得的税收，这是双赢局面。

建议向发展商征献金

统一筹划建可负担屋

李典和认为，羊毛出自羊身上，没有发展商愿意在自己地皮上兴建与定位规划不符档次的可负担房屋，因此倒不如政府出地皮，再通过统筹款项公开招标，让愿意回馈社会的发展商负责兴建。

“如此一来，发展商减免购买土地、缴交地价（Premium）及市场销售成本，只需承担兴建房屋的建材成本即可，完成后由政府进行公开抽签，即使申请者无法抽中房屋也心甘情愿。”

新政府必须要有新作风，让人民对希望联盟政府怀抱希望，让他们完成拥屋的梦想，而该计划是可行的；即使无法抽中屋子，也可以等半年后另一个房屋计划的公开抽签，市民对可负担房屋有希望，才能继续支持希望联盟政府。

他建议，政府不设廉价屋或可负担房屋固打后，可向发展商征收每兴建屋子征收2000至5000令吉的献金（contribution），纳入统一基金，圈定一些区域，由该基金出资兴建可负担房屋。

询及政府是否应负责出地皮，他认为，倘若有些地皮是归属某些发展商，政府可提早圈定地段并锁着地价，再以回扣方式减免有关发展商日后缴交各类税务或地价，这意味着政府以“空手套白狼”方式得到土地，又可兴建可负担房屋。

区域发展靠人口支撑

宏愿谷应提早规划住宅区

李典和指出，大马宏愿谷2.0涵盖将近38万亩土地，尽管政府还未公布详细资料，但人口是区域发展最重要的元素，因此提早规划可负担房屋住宅区是首要条件。

“提早划定可负担房屋区域，以吸纳更多人口，为日后各行各业发展提供足够的人力资源。”

他说，根据大马宏愿谷，汝来将被规划为发展高科技工业，不可能只有高科技工厂却没有住宅区，因此该蓝图是政府及私人机构未来发展的定位及凭借。

唯有庞大人口才能支撑经济特区，更甭说发展周期为30年的宏愿谷，重点发展的高科技工业需要大量专业人士及人力资源。

“达城（Bandar Sri Sendayan）发展至今10年，已建竣1万间屋子及累计2万5000人口，有商业区、俱乐部、休闲及运动场所，比起宏愿谷区域至今还是平地或园丘的土地，这是我们集团领先其他区域的优势。”

1000亩地建可负担屋

他建议政府在38万亩土地中，圈出10个区域各100亩，合计1000亩土地，作为兴建可负担房屋的区域，满足中下阶层的需求。

“大马宏愿谷2.0是州政府与森那美集团合作，大部分涉及该集团土地，因此州政府可以目前市价锁定低价，如每平方尺8令吉，待日后发展趋势成熟，土地价格涨至18令吉，政府可以数年前的土地价格推出可负担房屋，政府的营运成本将大幅度减低。”

至于土地价格，他认为，政府可先圈定土地价格，日后森那美集团从发展项目所缴交的各种税务当中获得回扣。

他说，家庭收入2000令吉可以8万令吉购买750平方尺单层排屋、3000令吉以15万令吉购买950平方尺单层排屋、收入6000令吉以30万令吉购买2000平方尺的双层排屋，肯定可以满足B40及M40阶层的需求。

我国房屋数量追不上人口增长，先进国家是每间屋子2.5人；我国则是每间屋子6人，即便我国以每年12万间屋子的比例，25年后只达每间屋子4人而已，房屋需求依然庞大。

加强交通规划基建吸资

李典和以法国飞机零件制造商Messier-Bugatti-Dowty和日本高科技Kayaku安全系统集团为例，这两家外资公司先审视东南亚区域，圈定大马后再从北马至南马巡查，最终决定落户芙蓉达城科技谷，整个过程耗时超过1年半。

“森州靠近吉隆坡国际机场及巴生港口的先天优势，加上森州土地价格与雪兰莪相比是天与地之别，是外资愿意在森州投资的主因。只要政府加强交通规划和公共设施，及高科技工业的定位，肯定可以吸引类似的外资公司。”

森州政府制定的大马宏愿谷2.0，却没有详细讲解未来30年在哪里增建发电厂或水供，特别是发电厂从策划至建竣需要超过5年时间，而水坝或蓄水池亦如此。

他继续说，高速大道每公里的成本介于2000万令吉，政府要如何确保森州道路规划能更顺畅通往机场、港口或雪隆，是宏愿谷成功的关键。

打造森州成高科技工业区域

大马宏愿谷是国阵政府于2015年提出、2018年希盟政府调整及重新推介的巨型经济特区计划，涵盖森美兰的汝来、芙蓉及波德申，是继雪兰莪及吉隆坡发展进入瓶颈后，延续大吉隆坡计划及迎合发展步伐南下的经济特区。

这项计划将致力打造森美兰成为中马区最耀眼的高科技工业及制造区的区域，并且以海陆空综合交通枢纽，善用森美兰的极佳地理优势，是极具前瞻性的大型发展项目。

整个发展面积涵盖15万3411公顷，是新加坡国土面积的两倍，但比南马的依斯干达经济特区来的小，毗邻是吉隆坡国际机场，靠近巴生港口。

占地：15万3411公顷，是新加坡面积的两倍（719平方公里）

发展期：至2045年

制造就业机会：60万个

预计投资额：2940万令吉

发展模式

1.高科技工业

2.服务及旅游业

3.教育及技职领域

4.海陆空特别服务领域

报道：郑德伟 摄影：张国强