地产

时间就是金钱/林景清

2018年10月06日

随着消费税（GST）被废除，销售与服务税（SST）在上个月1日准时上路，结束了坊间长达3个月的零税率蜜月期。

而销售与服务税在实行后，诸如汽车等能够在之前享有零税率的大件商品，行情似乎开始慢慢地冷却下来，但是在房地产市场方面，看起来是越来越热络。



这主要是因为房地产的建筑材料和服务，是豁免于销售与服务税的商品和服务之一，因此，近期出现了很多潜在买家，在市场上探听房价的最新动向，从而为市场带来了久违的一股活力。

对于政府不对这些建材与服务征税的做法，我是相当支持的，因为这显示出政府对于降低房价，让人民能够居者有其屋的目标，有着十分坚定的决心。

房地产的建筑材料和服务，是豁免于销售服务税的商品和服务之一，因此，近期出现了很多潜在买家，在市场上探听房价的最新动向，从而为市场带来了久违的一股活力。

上周一，财政部长林冠英更进一步警告，假设发展商并没有降低房价，那么政府就将考虑把产业的建材与服务加入销售与服务税的征税清单。

的确，免除了税务方面的压力，发展商的建造成本确实能够减少。然而，这方面究竟能够省下多少成本呢？

根据业界的预测，一般的节省幅度是1%至3%，而且实际情况视个别公司而定。



申请建案过程冗长

而这1%至3%的节省，对于房价的影响可说是微乎其微，即使发展商全部转嫁给买家，起的帮助也不大。

真正对房屋建造成本和售价起着显著影响的，其实是申请建案过程中所招致的额外成本，还有建案的合规成本（compliance cost）。

其中，申请建案过程冗长且效率缓慢，是我国房地产领域一个根深蒂固的问题。

要知道，在兴建一个房地产项目时，几乎每一个环节都会牵涉到费用和开销，包括土地的利息开销、员工薪资和建筑材料的存放等。

然而，在发展商能够正式销售产品和动工兴建前，他们必须向有关部门申请发展准证（development order），而这个准证的审批，往往是好几年、甚至十年的事情。

在这段等待批准的时间，发展商还要偿还购买地皮的银行利息和其他开销，而这些开销最终往往都会转嫁到买家身上，从而导致房价高居不下。

检讨问题加以快审批

但这些开销其实是能够避免的，最简单直接的做法，就是政府找出和检讨这当中的问题，并加以解决，就能加快审批过程。这是一个政府需要注意的地方。

我认为，政府最好是能够设定一个时间框架，来确保申请和审批过程顺利，否则这个问题永远无法获得解决，房价也很难降得下来。

事实上，由私人发展商负责兴建的可负担房屋，往往价格较为廉宜且产品素质较佳，但主要问题是准证的释出时间缓慢，所以政府需要尽快着手解决。

兴建产业项目

土地及合规成本占70%

另一方面，根据大马房地产发展商会（REHDA），兴建一个产业项目的成本中，土地及合规成本就占了70%，其余30%才是建筑成本。

因此，合规成本是政府需要注意的另一个地方。如果想要房子变得真正的可令人民负担，那么就应该降低这方面对建造成本的影响，否则房价依然还是高居不下。

所谓的合规成本，包括土地用途转换费（conversion premiums）、发展费用（development charges）和基础建设贡献基金等，这些都在无形中加重发展商和买家的负担。

除此之外，劳工开销和建筑成本等其他费用也在不断攀升，因此，发展商的负担也是越来越重。

简而言之，想要单靠发展商就把房价拉低，可说是近乎不可能的，因为这个事情需要所有人的合作才能完成。

没征SST商用房产更廉宜

尽管销售与服务税在住宅房屋方面的影响还有待观察，但这个税制对于商用产业的买家和租户而言，可说是带来了一个好消息。

这是因为在销售与服务税底下，商用房产并没有被征税，因此，这类型房产的价格在消费税取消后可降低6%，变得更廉宜。

增加对外资吸引力

在租用商用房产方面，原本一名已在消费税底下注册的商家或人士，在租用一间商用房产的时候，需要向政府支付消费税，但随着销售与服务税上路，这方面的税务也得到豁免。

这样一来，国内的经商成本能够减少，从而增加我国对外资的吸引力。

无论如何，提高国内可负担房屋供应、降低整体建造成本和打造一个健康永续的房屋领域，是刻不容缓的议题。

在这些议题上，唯有消费者、发展商、银行、地方政府和联邦政府等各个单位携手合作，才能真正解决这些困扰我国已久的难题。

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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名家专栏

两年“钱”买产托好时机/麦传球

2024年11月20日

巴生谷的人们，可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯，这可能是真的。

然而，如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值，那么基于建筑面积，新山的KSL购物中心，可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。

想象一下，不用等到周末，商场里也可能挤满了人，尤其是在学校放假期间（新加坡学校，哈哈！）

大马房地产投资信托（REITs，简称产托），一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下，无论是全球还是大马，产托显得格外具有吸引力。

然而，现在会否是投资大马产托的正确时机？以及，与传统的单位信托或共同基金相比，它们的优势和劣势是什么？

1.全球经济形势与大马产托

1.大马利率看跌趋势：

●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势，同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率（OPR）维持在3%，未来若经济需要，可能进一步下调。

●对产托的影响：

■较低的利率降低了产托的借贷成本，从而提高了盈利能力。

2.经济复苏推动力：

●大马国内生产总值（GDP）在疫情后已逐步复苏，国内消费和旅游业成为主要推动力。

●零售型产托，如怡保花园产托（IGBREIT）（拥有谷中城购物中心和The Gardens商场），随着消费者支出的反弹，正迎来客流量的显著增加。

●酒店型产托，如城中城产托（KLCC）（管理着东方文华酒店），也随着大马旅游业的复苏而回暖。

产托指数走势

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金？

■产托的优势：

1.高且可预测的分红：

●大马产托法律规定，当产托分配至少90%的应税收入给投资者，可以免征企业所得税，因此，提供了具有吸引力的分红收益。

●相比之下，单位信托的分红不固定，金额和时间均缺乏可预测性。

2.有形资产支持：

●产托拥有实物房地产，提供了内在价值，并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期，租金收入和房产价值通常会随之增加。

●例如，柏威年产托（PAVREIT），其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡，为投资者提供强大的资产支持。

3.流动性强：

●产托在马交所上市，投资者可以轻松买卖其股票。相比之下，共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。

●如果投资者需要即时资金，他们可以迅速出售产托股。

4.对冲通货膨胀：

●房地产价值通常会随通货膨胀而上升，租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。

■产托的劣势：

1.对利率敏感：

●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低，但未来若利率上升，可能会对估值产生负面影响。

●例如，城中城产托的长期固定租赁协议，可能在利率上升时出现价格下跌。

2.集中风险：

●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化，共同基金是更好的选择。

3.现在是投资好时机吗？

1.强劲的分红与低利率：

●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间，远高于定期存款（约3%）和债券（约4%），对追求收益的投资者极具吸引力。

2.估值机会：

●许多大马产托以低于其净资产价值（NAV）的价格交易。

大马产托在当前的低利率环境下表现良好，为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会，同时受益于大马经济的复苏。

然而，随着线上平台的迅速崛起，企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台，以及基于云的服务提供商，显著减少了对实体办公室和零售店的需求。

随着越来越多的业务和消费者转向线上，出现了一个值得关注的问题：这是否对产托构成了威胁，尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托？

线上平台的崛起，确实对某些类型的产托（尤其是传统零售和办公室物业）构成了挑战。然而，这并不意味着该行业会遭受重大打击。

实体空间正在适应数字经济，零售空间正在转型为生活方式中心，而办公空间则向混合办公友好的布局发展。

电子商务的增长，还为工业和物流型产托带来了新的机遇，因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代，位于战略城市地段的优质资产，仍然具有强大的价值。

通过投资大马产托，同时密切关注全球经济趋势和利率变化，你可以在当下不确定的环境中，打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。

两年前（图表内蓝色箭头期间），我有感而发，于是写了一篇文章，来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章，为什么我两年前写了一篇关于产托的文章，并对产托的前景持积极态度。

产托是时候捞底吗?/麦传球

股市里的“房”事/麦传球

现在投资风险更低

两年后的今天，我再次有感而发，并希望能够激励人们重新思考产托的投资。

现在，投资产托的风险应该更低，因为总体而言我国经济增长较高，加上利率前景看跌。

当然，就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章，来证实我的观点。

可能你有相同的问题，“是时候捞底吗？”

当以后价格较高时，今天的高点实际上是一个低点。

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