在国外，拍卖房产是很普通的事，即使是一般业主，也常通过拍卖脱售手上房产，为的是争取到更好的价格。

但在我国，拍卖房产大多时候都是业主因财务问题，被银行拍卖（法拍），因此市场一般对拍卖有不好的印象，同时也被视为经济好坏的指标之一。

眼下的市况虽不致如此惨淡，但市场都认为，房市去年快速放缓，必定有更多房产被法拍。

事实是否如此？我们请国内最大房产拍卖网页auctionguru.com创办人，且本身也是拍卖师的谢廉义来为我们剖析。

经济虽疲弱仍处低水平
房产拍卖不如预期

1997/98年区域金融风暴肆虐，国内被银行法拍的房产多得数不胜数，政府之后更成立了国家资产机构（Danaharta），向银行收购坏账，让银行业得以脱身重组；而用作贷款抵押的房地产，则通过国家资产机构拍卖套现。还记得，当年的拍卖目录，厚得像已经绝迹的黄页电话簿。

去年，我国受内外因素影响，经历了动荡的一年，而楼市在2014年第三季后出现放缓，去年全年表现也同样疲软。于是，有人开始揣测，拍卖市场一定很红火。但数据显示，去年被拍卖的房产，和2014年比较起来并没有增加，反而以去年的市况来看，算是非常低。

让auctionguru.com创办人谢廉义，带我们走遍全国各州，阅历各种房产拍卖的情况。

去年，的确是多事之秋，除了政局出现混乱，经济上也经历了令人担忧不已的局面，油价下跌、令吉重贬、棕油价跌……

加上政府的新措施，如4月1日实施的消费税、取消电费回扣、过路费上调等等，导致生活成本飚升，商人因此面对更艰辛的挑战。 

但谢廉义受访时指出，虽然去年经济放缓，楼市依然处于“健康”水平，除了不见楼市泡沫，也没见到像1997/98年、2007/08年般，大量物业拍卖的现象。

他引述auctionguru.com收集的数据指出，去年拍卖的房产非但没有比2014年多，而且处在非常低的水平。

中马物业拍卖占55%

谢廉义分享的数据显示，我国去年每月平均有超过2000个房产单位拍卖，尤以去年的8月和11月，拍卖物业最多。

他说，倒是1月、2月和5月则是全年最低。 

和其他地区比较，中马在物业拍卖市场中占了最高的55%，每月平均都有超过1000个单位被拍卖，而去年9月时更多达1523个单位。

“位居第二的是北马，约占整个拍卖市场的26%，平均每月拍卖550项房产。”

他指出，南马的拍卖数量在全马五大区里居中，约占总拍卖数量12%，平均每月有350个单位被拍卖；东马是5%，而东海岸最低，只占2%。 

竞标者去年趋保守

从另一角度来看，去年竞标者似乎也比过去保守。

谢廉义指出去年底价最高的5项拍卖土地中，只有一项成功售出，另3块地皮没有人接盘。

“资料显示，去年底价最贵的5项拍卖住宅房产，全都没有拍出；底价最高的商用物业中，3项没售出。”

当中，最贵的要数加星高原一栋近3万平方尺的三层别墅，叫价1050万令吉；最低的叫价660万，是一栋双层洋房。

谢廉义续称：“我们注意到，现在的投资者都是买家，进场时都很谨慎。”

他指出，去年出现在拍卖行的人潮比两年前少，除非拍卖的物业，地点非常好或是价格非常诱人。 

拍卖多寡为行情指标

虽然有少数业主会通过拍卖找买家，为准备出售的物业争取更高价格，但国内拍卖房产大多是被银行法拍为主。

所以，拍卖的房产数量多寡被视为行情好坏的指标之一；以去年被拍卖的物业数量来看，市况并非想像中糟糕。

最后关口取消拍卖

以去年拍卖数量比2014年少的情况来看，谢廉义认为：“这也说明无论是投资者或业主，都有更强的持有力（holding power）。”

这点可从多宗拍卖物业在最后关口取消窥豹一斑。

根据他提供的资料，去年底价最高的5项最贵的拍卖商用物业，3项没售出，而2项则取消，而土地也有一项拍卖取消。

这类取消拍卖的情况，可以是业主已解决财务问题，赶紧在拍卖前联络并付款给放贷的金融机构，也可以是私下找到买家，而叫银行取消拍卖，进而处理拖欠的债务。

去年房市购兴疲弱许多项目挪后推出

谢廉义指出，去年房市的购买意愿可说疲弱，许多准备推出市场的项目被迫挪后，更遑论有新发展项目。

“那是因为基于全球和国内市场存在许多不稳定因素，所以购房者和投资者都更加谨慎。”

谢廉义认为，楼市放缓是受到政府的打房措施、银行严批房贷所拖累，但整体上，国人对住宅需求还是很高。

“只是，银行审批房贷太严厉，加上买家有更多选择和转向谨慎，左右了楼市表现。”

他续说：“我们相信，楼市今年会进入调整期，特别是房价、融资和监管上，以打造更健康和稳定的市场。

南马平均每月5千万

南马房产和拍卖市场一样活跃，去年平均每月都有近5000万令吉至近1亿令吉的房产拍卖。

但大多月份的拍卖总值，都保持在5000万令吉至7000万令吉之间，共有7个月。

从auctionguru.com的资料，我们可看到去年3月和11月的拍卖总值最高，各报9300万令吉和9200万令吉。

和其他州属情况类似，年初的行情都比较淡，南马区去年2月只有4800万令吉的房产被拍卖，是全年最低。

北马拍卖物业活跃

虽然南马的房地产向来比北马活跃，但若探讨拍卖市场会发现，北马的拍卖物业却比南马多。

去年，北马的拍卖物业占全国总量的26%，在全国各地区排第二，仅次于中马区。

若以价值来算，去年有7个月的拍卖总值超过1亿令吉，最高是11月，达到1.59亿令吉的纪录，接下来是6月1.3亿令吉、12月1.28亿令吉。

同样的，年初的拍卖楼盘比较少，去年北马1和2月拍卖的物业总值都在7500万令吉左右。

中马拍卖达50．4亿

概括吉隆坡和雪兰莪的中马区，一直是全国的经济核心，房地产交易和拍卖市场都是全国之首。

以数量计算，去年全国拍卖的房地产，中马区就占了55%。

总结全年，中马区去年共拍卖总值约50．4亿令吉的房产，平均每月都有4.2亿令吉的房产被拍卖，最低也有接近3亿令吉，分别落在2月和5月。

这与活跃度和中马区房产一般比其他地区高很有关系。

auctionguru.com的数据显示，拍卖总值最高落在12月，达约5.6亿令吉，其次是9月份的5.56亿令吉和11月的4.91亿令吉。

最低也有接近3亿令吉，分别落在2月和5月。

东海岸最不活跃

以房地产市场来看，东海岸三州，包括彭亨、登嘉楼和吉兰丹，最是全马最不活跃的，而在拍卖市场，情况都一样。

不管是拍卖物业的数量或是价值，东海岸都是垫底的地区。

去年，只有6月至9月，拍卖总值超过1000万令吉，其他月份都很低，而1月只有240万令吉的物业被拍卖。

东马拍卖数量仅占5%

东马的拍卖市场不比半岛活动，数量只占全国拍卖物业的5%，而所占总值，在5大地区中，也同样排第四。

去年，东马共有约3.8亿令吉的房产被拍卖，平均每月拍卖的物业都超过3000万令吉。

当中，6月时达到最高，总值3940万令吉；去年1和2月，物业拍卖所得只有1800万、1200万令吉。 

谨慎投资商用物业

展望今年的走势，谢廉义认同，今年是充满挑战的一年，所有市场在未来都有继续放缓的可能。

他说，私人界减少开销和投资，个人减少消费，都对国家经济造成影响。 

“我们奉劝买家或投资者要更小心，尤其是在商用物业（零售、铺位、办公单位、店面办公室、工厂和工业楼）的投资上。”

他指出，企业节约成本的大趋势，对商用物业造成的冲击不小，预计商用房产的出租率会因而下跌。

他说，许多数年前推出的SOHO（小型家庭办公室）、SOVO（多功能小型办公室）、SOFO（小型灵活公室）和服务式公寓，都将于今年内完工。

“届时，市场上求售的这类楼盘将会很多，不论是发展商或投资者，只要手持上述物业，时间一久都会面对出手或转让的压力和困难。”

对于潜在买家来说，谢廉义建议在二手或拍卖市场，寻找理想的项目。

房市需4年达下个增长点

谢廉义预计，今年和明年（2017年）的楼市不可能像过去那么 “活跃”，估计还需要3至4年才能达到下一个增长点。

他说，眼下房市虽然放缓，但拍卖物业的宗数也不见增加，这些都在去年第3季后看出端倪。 

“我们明白，目前的市况不太好，但有信心能克服这些困难；别忘了，我国天然资源丰富，旅游热点多不胜数，加上产品和服务的出口也在增长中。” 

更重要的是，他认为，大马没有天灾，相比于其他国家，以上所提的几点，都能令到我国经济在竞争中继续保持优势。 

“但是，无论时势多坏，市场上总有买家和投资者。我相信，好的物业将为买家带来升值潜力，所以不乏需求。”

他特地为本报读者，依据不同的地区做了更详尽的分析，希望在这前景可视度极低的时刻，给大家一点启发。

经济放缓下调销量
发展商应改善项目

虽然很多发展商已不约而同下调今年的销售目标，但在谢廉义眼中，眼下充满挑战的市况，并非发展商闲着的理由。

他认为，发展商应该抓住这个契机，改善和建设更好的发展项目。

另一方面，谢廉义认为， 发展商必须加强买家的信心和关系，尤其重要的是确保之前发展的房产项目，物有所值兼且能增值。

投资固定收入物业

他表示，这对加强购买旗下房产的业主信心，以及强化品牌忠诚度很重要。

“虽然无法在这个经济放缓的时候取得应有的回酬，但相信在2019年以后不是问题。”

他建议发展商，专注投资或收购能赚取固定收入的物业，例如购物中心、酒店、高尔夫球场、主题公园或城镇发展等，以便在淡市中刺激收入。

隆迈向世界级城市

在大吉隆坡计划下，巴生谷成了国家经济增长的命脉所在。

政府拨出巨款发展捷运（MRT）、生命之河（River of Life）、敦拉萨国际贸易中心（TRX）、大马城（Bandar Malaysia）和4条大道，彻底地将巴生谷改头换貌，要将大吉隆坡变成一个世界级城市。 

隆人口将增至千万 

此外，属于大型项目的武吉免登城市中心（Bukit Bintang City Centre）和KL118，也让巴生谷摇身变成世界级大都市，从业务基础设施到宜居性都是首屈一指的。

政府预计大吉隆坡人口到了2020年的时候，将从原来的600万人增至1000万人。 

投资者应将眼光放在吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗高原、孟沙和满家乐这些拥有良好基础设施的地区。

通过发展大吉隆坡，巴生谷的南部和西部，例如巴生、加影、梳邦再也、士拉央、莎阿南、安邦再也、蒲种、雪邦、赛城和布城都是值得留意的地区。

槟城利好多外资爱

2014年，槟城是继柔佛和砂拉越之后，吸引最多外国直接投资的州属。

当中又以新加坡资金最多，其次是爱尔兰和美国，加上国内投资，槟城2014年的总投资额大约82亿令吉。 

谢廉义指出，2015年上半年，槟城取得国内外投资总额约43亿令吉。

同时，槟城也吸引了中国两家太阳能电池板制造商，先后在北赖和峇六拜设厂，合共投入6.63亿令吉的投资。

“我们从以上事件中看到，国人和外资对于槟城的积极和信心水平。” 

他说，位于敦林苍佑大道和斯里丹绒槟榔(Seri Tanjong Pinang)的发展项目，都是外国投资者和买家的首选。

根据研究，随着第二大桥通车，加上日后建好海底隧道后，将为槟岛和大山脚、北海、柔府、峇都加湾、爪夷在来回之间提供了更大的便利。 

“另外，宜家（Ikea）、Ikano、三井名牌城（Mitsui Outlet Park）入驻槟城后，也令到这里的物业在未来肯定升值。” 

柔楼市很快恢复“原状”

地理位置非常靠近新加坡的柔佛，吸引不少外资。

获得政府大力扶持，依斯干达特区2006年起直到去年3月31日，总共吸资1.661兆令吉，而这些外资中，大部分来自新加坡、中国、美国和日本。 

谢廉义表示，虽然国人或新加坡人对柔佛楼市的需求在近期内有所消退，但相信这些都是暂时性的，柔佛的楼市很快就会恢复“原状”。

“令吉贬值肯定会吸引外资进来，就像新加坡中小企业，为了减低营运成本，已经开始在巴西古当、地不佬、努沙再也、士乃和古来这些地方买地和设厂。”

另外， 隆新高铁兴建在即，相信柔佛楼市会再次引起国人和海外投资者的关注。

他说，乐高主题乐园（Legoland）和其他旅游热点，在长远来说也能起到 刺激柔佛楼市的作用。 

大型计划推高森甲楼价

历史文化古城马六甲，是亚洲版图内最重要的港口之一。

马六甲去年也吸引不少外资，其中最吸睛的就是中资投入100亿令吉建设的马六甲皇京港项目（Malacca Gateway Project）；这个项目的发展总值400亿令吉，预计在2025年完工。 

建好后的马六甲皇京港也是东南亚最大的私人码头，分成12区，里头齐集住宅、商业、文化、生活方式各大元素。

谢廉义说，海港城市（Harbour City）与印象城市（Impression City）两大项目也在建设中，相信将吸引国内外的投资者前来，从而刺激这里的楼市。 

“建设中的隆新高铁，由于将在森甲提供转站服务，相信不久，也将带动和推高这里的楼价。”

旅游业激励霹房产

霹雳州，天然的旅游资源丰富，而旅游业将是这里楼市的主要激素。 

邦咯岛（Pulau Pangkor）、班加南温泉度假村（The Banjaran Hot springs Retreat）、椰壳洞（Gua Tempurung）都是旅客必到的热点。

另外，投资高达4.5亿令吉的亚洲第一电影动漫主题公园（First Asia Movie Animation Theme Park），未来将是另一新兴景点，对房产有一定的激励作用。