经过前几年炙热的交易行情，房地产经过政府的打房措施、消费税开跑、人民生活成本高涨等等利淡消磨，今年展望如何？ 

《南洋商报》去年12月期间，在各州进行了一年一度的民意调查，探讨大众对今年内产业市场的看法。

结果显示，大部分受访者看淡今年产业市场表现；而且在生活负担高企的情况下，对于可负担房屋尤其渴望，可惜。

淡市利买家租客

《南洋商报》去年底在各州进行的年度产业调查结果显示，消费者普遍上看淡今年的产业领域表现。 

在低迷的前景下，国人今年的购屋意愿更低，但也有少数受访者不受负面情绪影响，要在危机中找到机会。 

如产业专家说所，因产业供应过剩，今年内将是租客和买家的市场，因此产业市场是好是坏，仍赖于潜在购屋者如何打算，是否时刻准备好，把握机会！

政府的连串打房措施、消费税去年4月起开跑、生活成本高涨、银行收紧银根等种种利淡，使发展商、分析界到普罗大众都一致看淡今年的房地产业。

前几年炙热的交投行情一去不返，《南洋商报》向多位分析员了解目前的行情和展望，都被告知，房地产市场寒冬未过，并预测银行的房贷呆账和拍卖数量会上升。他们指出，没看到产业市场复苏的征兆，今年业界会面对严峻的考验，展望可说是黯然无光 。 

《南洋商报》去年12月期间，进行一项题为“2016年房市展望” 的年度民意调查，大部分受访者看淡今年产业市场表现。调查结果，与市场分析人士看法一致。 

41%看衰房地产

本报在半岛各州共走访8780人；受访者来自各阶层，年龄都在21岁以上。 2310人或26.3%，目前没有房产，其余6470人或73.7%拥有至少1单位产业。

调查结果显示， 在8780人的受访者中，达3580人或40.77%看衰房市，认为今年产业市场将放缓。

另有2560人或29.15%认为，产业领域表现温和；2270人或25.85%认为前景很差劲。 

只有3.64%受访者相信，今年内的产业市场展望仍很好；50人或0.57%认为前景非常亮眼。 

47%嫌房价太贵

产业价格昂贵，是受访者购屋的最大障碍，占47.2%；接着消费税的冲击也是相当大的原因，达16.5%。

本报进行的民调显示，16.1%受访者表示，未来一年不计划购房，是因为对未来经济前景感到悲观。 

根据“2016年房市展望”调查结果，受访者今年不打算购买产业的负面因素，还包括预期产业价格将下滑，占9.95%；担心政府政策，占5.7%，和产业盈利税，占4.5%。 

这是复选题，未来一年内不计划购屋的受访者可在6原因选项内，重复选择导致他们不打算购屋的因素。

75%今年不买房

根据“2016年房市展望” 调查，在房产市场一片低迷的情况下，国人因房产价格昂贵、消费税和未来经济前景悲观等因素，未来一年的购屋意愿更低。 

调查结果显示，尽管占总调查人数中，2310人或26.3%还是无壳蜗牛，但比较未来一年有意购房的受访者，数量更低。

调查结果显示，只有2230人或占总数25.4%表示，今年计划购房。更令人吃惊的是，今年不打算购买房屋的竟有6550人，或74.6%受访者。 

且针对未来一年内，是否有意购买产业的提问，并不只限于目前未拥有产业的人士。这也意味着，一些受访者即便没有房子，今年的购屋意愿也很低。 

租金回酬降低  房东愁租客喜

威廉氏、达哈与王私人有限公司（WTW）刚刚公布了最新的调查，董事经理符儒仁形容，今年是租客的市场！ 

他说，隆市内的公寓单位租金回酬率下滑，尤其居家办公（SOHO）单位和小面积的“鞋盒”公寓单位，供过于求，租金回酬率仅2.5%至3%，比定存回酬还低。 

这对于购屋者来说虽是坏消息，但另一边厢，对租客来说，显然是好消息！ 

与其在昂贵的产业价格时期入市，倒不如以低租金租屋，且目前市场上选择多，相信也可以更好的条件，租到舒适的住所。 

81%打算买住宅

至于今年准备进场置业的受访者，大部分仍瞄准住宅产业，占总受访者比例80.9%。

受访者中，只有15.55%打算购买商务产业；而想要购买工业产业的受访者仅占3.55%。 

看好工业产业双增长

符儒仁指出，尽管住宅产业继续吸引购屋者，尤其有地产业。但他认为，工业产业市场前景更佳。 

“工业产业市场的价格和租金皆呈强劲增长，惟此领域被低估。 

他还说，因市中心办公楼内的储藏空间价格过于昂贵，相信市中心范围外工业产业作为物流和仓库区将是一种新趋势。 

马银行投银分析师黄薇芯在报告中警告，随着越来越多房屋找不到买家，加上房屋供应走高，都不利于产业领域的发展，就连可负担房屋也将受到波及。 

“加上买家难以申请到房贷和市场竞争激烈，需谨慎看待可负担房屋领域的短期前景。”

87%不急于脱售

由于过去一年，产业交易放缓，约87%有产阶级并没有将房产脱售，另有约10%人表示因已有赚头，去年已脱售手上产业，其余的3%受访者则正物色买家。 

不久前，马银行投行分析员黄薇芯的一份研究报告指出，住宅房贷呆账率显现出上扬趋势。

她认为，接下来会看到法拍数量开始走高，我国房产市场仍面对严峻的挑战。 

最新的银行和国家产业资料中心（NAPIC）数据都显示出，产业需求仍非常疲弱。因此黄薇芯相信，短期内供应将持续上升，呆滞产业数量将上扬。 

62%瞄准新楼盘

谁都爱新东西，这价值观在东方人心中所占位置尤其重。

在《南洋商报》访问的公众中，62%都是瞄准新楼盘，只有35%会考虑二手产业，由此可见，国人对于买房地产都有一份执着，喜新厌旧。 

但是，符儒仁指出，今年也是买家的市场，除了新单位，买家在二手市场有更强的议价筹码。

他认为，若转向二手市场，投资者可能寻获物有所值的单位。 

黄薇芯指出，市场上还有很多产业供应未消化，但同时发展商推出更多可负担房屋，导致这些房屋的数量大幅扬升。 

调查显示，对于潜在购屋者来说，地点是选择产业的最重要因素，达34.02%；价格则是第二考量，达29.46%。 

这也是复选题，受访者也认为，发展商信誉是重要的购屋因素，达11.71%；安全特征也达10.36%。

也有受访者的购屋考量包括租金回酬，达8.56%；和设计，达5.86%。

49%锁定30-40万

调查显示，即使未来一年计划置业，大部分受访者仍瞄准价位较低的产业。 

受调查的公众中，有26.3%还是无壳蜗牛，询及购房的预算，约半或48.7%受访者称主要锁定30万1令吉至40万令吉。接着就是20万1令吉至30万令吉，达31.3%；9.81%表示计划买40万1令吉至50万令吉房产。

稍有留意房产行情，尤其是在大吉隆坡区，新推出的楼盘，每平方尺均价卖500至600令吉，再平常不过。以1000平方尺的公寓计算，每单位也要50至60万令吉，但有意购买超过50万令吉房产的人意只有约10%。

这包括50万1令吉至60万令吉，占6.03%；而60万1令吉以上4.15%。 

黄薇芯引述NAPIC数据，去年第三季，产业交易值按年大跌18%，按季挫4%，报177亿令吉。

“总交易值的跌幅有渐渐加剧的趋势，比首季和次季跌幅深。” 

其中，以售价低于50万令吉房屋的跌幅最为严重，远比售价介于50万1000至100万令吉的房屋高。 

黄薇芯说，这是因为生活成本高企，冲击低收入阶层的买房能力和决策，因而对这类型的产业造成影响。 

90%中年都有“壳”

根据“2016年房市展望”调查，41岁至50岁的受访者，仅9.5%目前没有任何产业，余者都拥有至少一项房产，当中，拥有2间房产以上者也有约14%。

31岁至40岁的受访者，约24%还是无壳族；55.8%目前拥有1单位产业；14.6%拥有2个单位；及5.24%拥有超过2单位产业。 

拥有产业的情况在年轻的受访者群，结果南辕北辙。 

26岁至30岁的受访者，虽然达47%目前拥有一项房产，但却有约39%人目前没有产业。仅11.3%拥有2产业，而拥有2个房产单位以上者只有2.82%。

还算是社会新鲜人的21岁至25岁受访者，高达85.9%目前没有任何产业；当中只有约14%拥有一个房产。

40%便宜时购置

这次调查针对21岁以上人士，约10%年龄介于21至25岁；约20%是26至30岁；30%介于31至40岁；约17%是41至50岁，超过51岁者占约23%。

以年龄来看，拥屋率最高的年龄层，毫无疑问就是51岁以上的受访者。 

超过51岁的受访者中，54%拥有一间房子；约20%拥有2个单位产业；也有21%拥有超过2单位产业，只有约5%没有产业。

以价格来看，竟有约40%购买的房产当时市值才不到20万令吉；39%是在20万1令吉至40万令吉的价位购入；购买60万1令吉至80万令吉的人有约6%。

有能力购买80万1令吉至100万令吉房产者，只有1.5%；而购买超过100万令吉价位者只有2.5%。

从产业的价位和受访者的年龄，可看出这些受访者是在比较早期，当房产价格相当合理的情况时入市。 

81.55%拥有的产业为住宅产业；13.1%为商务产业；5.33%为工业产业。 

符儒仁早前的汇报会上表示，在大马，国人倾向于拥有屋子，不像香港和东京，倾向于租屋。

这也说明了，随着年龄更高，更人的财富渐渐增加，就会至少购置一产业单位，拥屋率也随着年龄层的提升，更高。

50%至少拥1屋

尽管产业价格高涨，人人喊苦，买不起房产，但本报访问的8780人，大部分还是拥有产业，且拥有超过一间的受访者也不少。 

参与这项民调的8780人，约半拥有一单位产业； 14.46%拥有2间；约10%拥有超过2个单位。 

在这些业主中，39.96%表示房产是以20万令吉以下的价格购入；48.58%则是以20万1令吉至40万令吉的价位入货。

另外，买价处于40万1令吉至60万令吉的，有12.57%；60万1令吉至80万令吉购入的只有3.9%；而当初买价在80万1令吉以上者，只有区区2.54%。

这也是复选题，因为一些受访者1人拥有多单位产业。

在受访的有产人士中，约89%拥有住宅产业；商务产业则占9.4%；工业产业约占2%。 

询及购买产业的目的， 71.37%是买来自居；14.24%主要是出租赚取租金；10.5%希望等待产业增值后转售；约4%是购买给孩子。 

这题同样是复选题，因为拥有产业的受访者，有些拥有超过1个单位。同时，73.72%目前没有将产业出租；仅29.36%目前出租产业，与购买产业自居的目的大致符合。

61%“可负担屋应低于30万”

近一两年内，产业价格高涨，加上不断上涨的生活费，增加人民对可负担房屋的需求。政府和发展商也更关注可负担房屋的发展。 

事实上，“可负担”并没有一个官方或统一的定义，但大多业界和分析界，会倾向以政府提供的一马房屋等计划的售价为指标，因此一般将价定设在40万令吉。

但这个价位，是不是投资者和一般人心目中的价位？看来，未必。

因为回应《南洋商报》产业民调的受访者，有近有5380人或61.27%，认为可负担房屋的价位应介于20万1令吉至30万令吉。

认为30万1令吉至40万令吉的房子，算是可负担水平的，有2310人或26.3%。 

以上两者合共约90%或7690人认为，介于20万至40万令吉的才算是可负担房屋。

另外，觉得40万1至60万令吉属可负担价格的人，却只占受访者区区11.5%；认为60万令吉以上还是可负担价位的不到1%。

38%青年要买屋

购屋欲望会随着年龄渐长而降低，相反，尽管产业市场低迷，年轻人的购屋欲望相对强劲。 

询及是否有打算在今年内购屋，只有30岁以下的受访者，表示得比较热烈。

例如26至30岁受访者中，约38%有意在未来一年购屋，另约三成21岁至25岁受访者有购房的打算。

其余年龄层的购屋打算比例都低于25%，这包括31至40岁仅21%受访者打算未来一年内购屋；41岁至50岁的受访者为24%；51岁以上仅为19%。 

住宅产业仍最受落

与整体数据一致，无论哪一个年龄层，今年内有意购屋的受访者，主要目标还是住宅产业，商务和工业产业的比例都不大。 

不过，不同年龄层，瞄准的产业价位不同，21岁至25岁受访者，主要瞄准20万1令吉至30万令吉和30万1令吉至40万令吉，各占回答比率40%。而表示想购买40万1令吉至50万令吉房产的，就只有仅16%；50万1令吉至60万令吉仅4%。

高达67%的26岁至30岁受访者指出，瞄准价位介于30万1令吉至40万令吉的房屋；计划买 20万1令吉至30万令吉的有24%。

40万1令吉至50万令吉仅8%；50万1令吉至60万令吉仅约1%。