装修不再只是限于居住。

随着房产一握在手，投资者纷纷寻求装修策略，

希望以最省钱的装修方式，在租客投资上却能迅速获得回酬。

投资者也都想知道如何锁定重点装修部分，

并提升房子价值，达到符合租客需求、

又能控制在最节省的装修预算里。   

  

业界专人黄天成分享装修秘诀，让投资者在装修房子时学会控制装修费用，并利用装修提升房产价值。

ID King Academy设计总监黄天成，10多年前看到室内设计的发展趋势，相比新加坡，大马仍有很大的进步空间。他决定以推动房子示范屋的概念，作为事业起步，聘请设计师画图，再一砖一瓦地建立，亲自接洽发展商，自荐作品，渐渐获得著名发展商相中。

也因为示范屋的特性化设计，他快速地打出名堂，让更多人认识。就在28岁那一年，当时黄天成有机会为时任森美兰州州务大臣设计房子。那时候，他又是如何获取这项工程？

黄天成表示：“首先，就是要取得对方的信任，让他放心把房子让我包办。我想，懂得在商场上建立友好关系是很好重的。”他先从身边员工打听到大臣吃饭的地方，再投其所好，主动接触，自这次后，更巩固了他在设计界的口碑。 

分享实战经验

如今，在设计及房产投资领域超过17年经验的他，所发展的新屋一推出市场，极受欢迎，可是随着产业竞争力越来越大，发展商也开始花心思设计示范屋，以投顾客所好。

“在这过程中，我发现投资者买了房子都会琢磨着如何预算装修费用，如何把钱花在对的地方，或如何让房子在出租或售卖时在最短的时间内取获回酬。”

投资者更想知道，一间屋子需要用多少钱装修才算合理？如何装修才能提高回酬？往往他们是毫无头绪，判断出错误的决定。“对于完全没装修经验的人而言，害怕预算超支，不然就是和设计师在装修费用和设计上，意见不合。”

凭着摸透了“装修”心态，并意识到市场的转变，他决定开办“室内DIY设计·3天速成班”课程，把自身的实战经验惠及投资者。

装修分类

装修分类分两种方式：

1. 亮妆装修

2. 建构装修

一间屋子的售价与屋子是否装修得洽当，有很大关系！一间装修得体且深得人心的房产，其回酬价值可是一笔可观的数目！如何利用这两种装修方式，以提升房产价值？而新屋和旧屋适合于哪种装修方式？投资者到底要如何预算装修费用，才能控制装修费以最省钱的方式装修？ 

来听听黄天成的说法。

1.亮装装修——可看见的价值

所谓亮装装修就是为房产“补粉”，你要懂得把钱善用在能够提升价值的地方，才能有效地控制装修成本，达到提高房产的价值。 

他鼓励投资者把钱花在“眼睛看得见”的地方，因为这些会帮助提升房产价值，包括家私、沙发、地板垫、餐桌、花盆、吊灯等；反而不建议把装修放在“眼睛看不到”的地方，如安装电线、插座。

“我建议可用多功能插座，如果没有太大需要更改，可用其它解决方法取代。别花了钱，反而不能帮你的房产提升价值。 

“当有人看中你的房产，他们也会用眼睛细查你的内部装修与家装（家庭住宅装修装饰的简称），越是能看见的精细手工装修，越能取更好价格。相反，越是有瑕疵，价格就会被拉低。” 

因此房子内部的装修和家装，最重要是以“眼睛可以看到”的地方和东西作为标准，这称为“可看见的价值”。 

装修法则

询及该如何知道一间房子的装修费用多少才属节省？黄天成表示，首先要看购屋者购买房产的主要目的，是买来投资还是居住？如果属投资，建议以房产总值的10%为装修标准。“假设一间房子价格50万令吉，建议的装修预算介于5万令吉左右。这套法则比较适合于10年或不超过10年的二手房产，装修时间不超过4至8周。” 

建议装修费计算法 

●房产总值：50万令吉 

●房产10%总值：5万令吉 

以此类推，第一手的新屋，则建议装修花费不超过房产总值的5%为准。

2.建构装修

建构改造适合于超过15年的老旧房子，包括增设多一间厨房或是房间。 

他说，一些人会依据个人需求，花费扩充厨房或房间，使厨房面积变大，或是把原本的两间房间打通成一间，其实这并不是增值的上策。

“一间房产的结构是依据房屋‘格子’计算。所谓格子，就是厕所是一个格子、房间是一个格子、为了使房间空间更大而把4间房打通成3间房，房子的估价反而减值，假如你是用来出租，建议你增设多一间房子，多一个格子，来自银行的房产估价就会变高。”

二手房子装修秘诀： 

●二手屋厨房不应该加大

当你买到超过15年的老旧房子，除了表面看到，还有一些内部结构的问题和细节或许是你察觉不到的，那又要怎么去装修呢? 

黄天成说，旧的房子其实在洽谈房子价钱上有更大的空间。他不鼓励加大二手屋厨房，房子单一空间面积大，市场价值反而低。 

“假设你将现有的厨房装修，扩充厨房面积，别以为日后出售能有更高价值。在估价报告中，你的房产价值并没有提升；除非，你有干厨房再增设多一间湿厨房，这样就会提升房产价值。” 

●租房可增设房间，不应加大

把小厨房扩充变大，没有增值。租房投资可把房子切割成更多小房间，以提高市场价值，也更容易卖出。

●装修法则的10%该如何平分？

很多人不懂该如何分配装修费，因为一间房子有很多地方需要装修，从天花板、墙壁、地板、家私、厨房、房间等其他，每个地方都需要一笔装修费。如何分配10%的装修费，以最少的钱装修呢？

他说，这套装修分配法则，让投资者在做房子装修时有个参考，更能控制装修费用。

装修分类

1. 亮妆装修/1至5年的房产 = 5% 

2. 亮妆装修/5至10年的房产 = 10% 

3. 建构装修/15至30年的房产 = 20%至30%

装修重点

如何通过装修提升房产投资的价值，其中有3个重点装修地方： 

1. 客厅、饭厅 

2. 厨房 

3. 主人房 

黄天成说，这3个重要的装修部分，对于投资者而言，则要根据你的租客对象，锁定房子应该装修的地方。 

“其实投资者在买房产之前，就要知道你要出租的对象，才能投入适当装修。” 

例如：你的房产位于八打灵再也17区，你就要知道当地聚集了许多20至30多岁的学生和上班族，当你掌握到你的租客对象大部分是来自于学生和上班族，那么就知道该把装修重点放在房产的房间设计上，因为他们回到家后，大部分时间是在房间。 

“如果房产所在地是比较多年长居民、大部分都是家庭居住，你就要考量到家庭租客，那么厨房就是装修重点，因为家庭租客会时常使用厨房。”

小贴士：
如何DIY“墙纸”

许多人对墙纸抱有错误观念，黄天成说，随着印刷科技的先进化，现在的墙纸品质改良很多，可以让使用者放心安装。 

“以前的墙纸脱除后，会在墙壁残留难以去除的痕迹，这是因为当时的品质还不够好，现在的已经过改良，不仅纸面质量有改进，脱除后残留的薄薄纸屑也容易擦走，不用担心破坏墙壁美观。” 

以前称为墙纸，现在已被誉为墙壁时装。墙纸的风潮逐渐从外国吹向大马，本地已开始流行墙纸的装修方式，它具备了许多可以取代油漆的好处，包括随意换装、图案多样化、无需大工程装修、而且具有防水功能且容易保养，一般可耐用5年至10年。 

如今还研发出更多更高品质的选择，包括无纺布墙纸和布面墙纸。 

1. 纸面墙纸。

2. 无纺布墙纸：外国人拿来DIY、可拆除再安装其它墙壁。 

3. 布面墙纸。

墙壁时装（Wall Fashion）

黄天成分享挑选墙纸的窍门，墙纸表层有平滑面和凹凸表层，一些墙壁有凹凸、油漆起泡或裂痕，可安装图案表层凹凸的墙纸，避免挑选表面平滑的墙纸。 

墙纸安装计算法：
第一款

●一卷21寸可以安装50方尺的墙壁。

如：墙壁长14尺x宽10尺 = 等于140方尺 

140方尺除50尺 = 3卷墙纸。

加安装费40令吉至50令吉。

这款尺寸的墙纸较易安装，但是接口比较多，取决于安装师的手工。 

第二款

●一卷42寸可以安装170方尺墙壁。

以10令吉1方尺计算。

好处是比较少接口，但是工程比较大，一般人安装不到，需要请专员上门安装。